Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2021 г. N Ф08-11297/20 по делу N А32-17932/2019

г. Краснодар

12 марта 2021 г.

Дело N А32-17932/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителя заявителя - индивидуального предпринимателя Карагодина Владимира Александровича (ИНН 631307593608, ОГРНИП 317237500092729) - Аракелян А.Л. (доверенность от 13.10.2020), в отсутствие администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (представитель прибыл на оглашение резолютивной части постановления), рассмотрев кассационную жалобу администрации Белореченского городского поселения Белореченского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу N А32-17932/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Карагодин Владимир Александрович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (далее - администрация), изложенного в письме от 25.03.2019 N 02-12/734, об отказе в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 N 3900008469 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, город Белореченск, ул. Ленина, 151/1, для завершения строительства; возложении на администрацию обязанности в десятидневный срок, с даты вступления решения суда в законную силу, заключить с предпринимателем договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства.

Требования заявлены со ссылкой на положения статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы тем, что предприниматель как собственник не завершенного строительством объекта имеет право на однократную пролонгацию договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

Решением от 28.08.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.10.2020, признан незаконным отказ администрации, выраженный в письме от 25.03.2019 N 02-12/734, в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 в аренду на новый срок для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства; на администрацию возложена обязанность в течение десяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный администрацией проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, без проведения торгов, для завершения строительства расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101085:1160, принадлежащего на праве собственности заявителю. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, из федерального бюджета заявителю возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 5700 рублей. Судебные акты мотивированы тем, что в период срока действия договора аренды от 19.10.2017 N 3900008469 строительство на спорном земельном участке было временно невозможным, поскольку определением Белореченского районного суда Краснодарского края от 05.07.2018 по делу N 2-1424/2018 в обеспечение иска Белореченского межрайонного прокурора приняты обеспечительные меры в виде запрета деятельности по строительству магазинов, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134. Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 09.08.2018 по делу N 2-1424/2018 удовлетворен иск прокурора, строительство магазина запрещено. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.11.2018 по делу N 33-39219/2018 решение от 09.08.2018 по делу N 2-1424/2018 отменено, прокурору в иске отказано. Между тем, обеспечительные меры отменены только определением Белореченского районного суда Краснодарского края от 24.01.2019 по делу N 2-1424/2018, то есть в период с 05.07.2018 по 24.01.2019 (свыше полугода) арендатор участка по независящим от него обстоятельствам не мог завершить строительство объекта (т. 1, л. д. 73 - 77).

Согласно генеральному плану Белореченского городского поселения Белореченского района, утвержденному решением Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 14.11.2008 N 1 (с изменениями от 26.12.2014 N 36, 15.10.2018 N 292, 24.04.2019 N 330) земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 находится на территории застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5-8 этажей, включая мансардный), попадает в защитную зону объектов культурного наследия (памятники истории, архитектуры, монументального искусства). Аналогичные сведения приведены в правилах землепользования и застройки Белореченского городского поселения Белореченского района, утвержденных решением Совета Белореченского городского поселения от 27.05.2019 N 332 (далее - правила). В то же время, согласно части III правил, зона Ж-3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами) предусматривает в качестве условно-разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства магазины для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 м (что имеет место в настоящем случае). Вид разрешенного использования земельного участка "магазины" установлен самой администрацией при выставлении земельного участка (23:39:1101085:1134) на торги для заключения договора аренды (т. 2, л. д. 30 - 32). Отнесение данного участка к зоне инженерной и транспортной инфраструктур в редакции правил, приведенной в сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район по состоянию на 06.12.2017 (т. 1, л. д. 148 - 157), не влечет недействительность договора аренды земельного участка, поскольку в силу принципа первичности генерального плана противоречия между генеральным планом поселения и правилами землепользования и застройки приоритетом обладает генеральный план, который не содержит информацию об отнесении земельного участка к зоне транспортной инфраструктуры либо территориям общего пользования. Кроме того, среди основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной территориальной зоны по состоянию на 06.12.2017 предусмотрены магазины (т. 1, л. д. 152). Доказательств отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования администрация не представила. Не доказано также, что предоставлением земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц либо собственников помещений в расположенном по соседству со спорным участком многоквартирном жилом доме. Судом первой инстанции произведен просмотр видеозаписи обследования строящегося объекта и земельного участка, признаков отнесения данного участка к фактически сложившимся территориям общего пользования муниципального образования (дороги, тротуары, пути прохода и проезда, зеленые насаждения) не выявлено, напротив, строительство небольшого по площади одноэтажного магазина по соседству с многоквартирным жилым домом в большей мере отвечает интересам его жителей, в особенности маломобильных групп населения, нежели сохранение пустующего пространства между жилым домом и автомобильной дорогой (диск с видеозаписью - т. 2, л. д. 94). Приняв во внимание, что завершение строительства объекта (магазин) в установленный договором аренды срок стало невозможным не по вине застройщика, а в результате принятия судом общей юрисдикции 05.07.2018 запрещающих строительство обеспечительных мер, отмененных только 24.01.2019, учитывая, что с заявлением предприниматель обратился в арбитражный суд 18.04.2019 (тогда как срок аренды истек 19.04.2019), суды признали заявление подлежащим удовлетворению. На момент принятия оспариваемого в настоящем деле решения администрация требования об изъятии объекта незавершенного строительства не заявила, соответствующий иск поступил в арбитражный суд 27.09.2019 (дело N А32-45784/2019), то есть спустя полгода после отказа предпринимателю в аренде земли. Между тем степень готовности объекта предпринимателя на момент принятия решения по настоящему делу составила 79% (акт от 20.05.2019 готовности объекта незавершенного строительства, выполненный специалистами ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по Белореченскому району).

В кассационной жалобе администрация просит решение от 28.08.2020 и постановление апелляционного суда от 26.10.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что для заключения с предпринимателем нового договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса - земельный участок должен быть предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. Договор от 19.10.2017 N 3900008469 заключен с предпринимателем посредством проведения публичной процедуры в порядке пунктов 13, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса как с единственным участником аукциона. В силу пункта 15 статьи 39.8, пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса при предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения процедуры торгов (в том числе при заключении договора с единственным участником), у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок в порядке, установленном указанными нормами. Суды пришли к противоположным выводам, применив подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Более того, реализация предоставленного пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса права уполномоченного органа на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не ставится в зависимость от объективных и субъективных факторов, связанных с неосвоением арендатором земельного участка в установленный договором аренды срок, является безусловным и ограничению не подлежит. При отсутствии оснований, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, допускается единственная возможность предоставления земельного участка без проведения торгов под объектом незавершенного строительства, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, однако, администрация реализовала данное право (дело N А32-45784/2019). При оценке добросовестности действий сторон суды не учли, что в течение срока действия договора предприниматель завершил строительство спорного объекта только на 4%, последующее строительство осуществлено в отсутствие действующей разрешительной документации и прав на земельный участок. Вывод судебных инстанций об исключительном праве заявителя на заключение договора аренды на новый срок создает преимущественное положение данного лица относительно других добросовестных участников торгов, которые могли завершить освоение участка в установленный законом срок.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает, что разрешение от 21.03.2018 N 23Ru23504000-202-2018 на строительство здания магазина выдано до 21.03.2021, на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства капительного объекта, то есть администрации было известно о необходимом периоде строительства спорного объекта. По состоянию на 20.05.2019 степень готовности объекта недвижимости (магазина) составляет 79%. Позиция заинтересованного лица об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка в связи с заключением первоначального договора на торгах, ошибочна, не отвечает судебной практике, учитывая также, что фактически торги признаны несостоявшимися ввиду участия одного претендента (предпринимателя). Таким образом, заявитель как собственник спорного объекта недвижимости имеет право на заключение договора аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Уважительной причиной приостановки строительства послужили обеспечительные меры, принятые в рамках гражданского дела N 2-1421/2018, которые действовали в течение более полугода (тогда как весь срок аренды 1 год 6 месяцев).

Определением от 01.02.2021 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 25.02.2021 до 17 часов 00 минут, о чем информация размещена в сети Интернет. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании от 25.02.2021 объявлялся перерыв до 04.03.2021 до 16 часов 30 минут; в назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, дал пояснения по делу, ответил на вопросы суда; представитель администрации прибыл на оглашение резолютивной части.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

В соответствии с материалами дела между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 19.10.2017 N 3900008469, в силу пункта 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 площадью 108 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - магазины, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, город Белореченск, ул. Ленина, 151/1 (т. 1, л. д. 11 - 17).

Согласно пункту 7.2 договор действует 1 год 6 месяцев, действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1 договора).

21 марта 2018 года застройщику выдано разрешение N 23Ru23504000-202-2018 на строительство объекта (магазина) сроком действия до 21.03.2021 (т. 1, л. д. 18, 19).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 21.02.2019 предпринимателю на праве собственности принадлежит объект с кадастровым номером 23:39:1101085:1160, степенью готовности 4% площадью 57,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, город Белореченск, ул. Ленина, 151/1. Право собственности на объект зарегистрировано 21.02.2019 (запись о государственной регистрации права N 23:39:1101085:1160-23/007/2019-1).

В целях завершения строительства 27.02.2019 предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении однократно в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 (т. 1, л. д. 23).

Решением, оформленным письмом от 25.03.2019 N 02-12/734, орган местного самоуправления отказал заявителю, мотивируя ссылкой на положения пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), предоставляющего органу местного самоуправления, уполномоченному на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, право на обращение в суд с требованием о продаже такого объекта с публичных торгов (т. 1, л. д. 24, 25).

Считая отказ администрации незаконным, нарушающим права и законные интересы предпринимателя как собственника объекта незавершенного строительства, заявитель оспорил его в порядке главы 24 Кодекса.

Часть 1 статьи 198 Кодекса закрепляет право граждан, организаций и иных лиц на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Кодекса решение органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть признано незаконным только при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Договор, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что по окончании срока аренды земельный участок, на котором находится объект предпринимателя, не возвращен, арендодатель уведомление об отказе от договора в адрес арендатора не направил; то есть, своими действиями (бездействием) стороны преодолели условия пункта 8.1 договора аренды, который возобновлен на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации, но только в случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. Земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, заключив новый договор.

Такое предоставление допустимо при соблюдении следующих условий: уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; судом отказано в удовлетворении такого требования; этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, реализовавших такое право.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По итогам оценки представленных в дело доказательств (статья 71 Кодекса), исходя из фактических обстоятельств конкретного спора, суды указали, что право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства объекта (без проведения торгов) документально подтверждено. Предприниматель ранее арендовал земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 площадью 108 кв. м на основании договора аренды от 19.10.2017 N 3900008469, условиями которого арендатору предоставлено право производить освоение земельного участка, включая получение разрешения на строительство (пункт 4.1.7); осуществлять строительство и иные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, получать в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 4.1.8). На основании разрешения на строительство от 21.03.2018 N 23Ru23504000-202-2018 застройщик возвел в границах земельного участка объект, строительство которого не завершено (право собственности зарегистрировано 21.02.2019 за N 23:39:1101085:1160-23/007/2019-1). Согласно акту от 20.05.2019 готовности объекта незавершенного строительства, выполненному специалистами ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по Белореченскому району, степень готовности исследуемого объекта составляет 79%. Доказательства, подтверждающие, что земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю для завершения строительства, материалы дела не содержат. Реальная возможность завершить строительство магазина в период с 05.07.2018 (дата определения Белореченского районного суда о принятии обеспечительных мер по запрету строительства) по 24.01.2019 (дата отмены обеспечительных мер) у предпринимателя отсутствовала.

Также следует отметить, что в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело N А32-45784/2019 по иску администрации к предпринимателю об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, производство по которому приостанавливалось до рассмотрения настоящего дела (N А32-17932/2019), в настоящее время - возобновлено.

Суд округа полагает, что обстоятельства, касающиеся законности строительства объекта могут быть предметом исследования в деле N А32-45784/2019.

В то же время Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 03.06.2020 по делу N А32-45784/2019 оставил без изменения определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2020 и постановление апелляционной инстанции от 11.02.2020 по названному делу, признав, что первоначально должно быть рассмотрено заявление об оспаривании отказа администрации (дело N А32-17932/2019).

Ссылка администрации на постановление Президиума Краснодарского краевого суда кассационной инстанции от 14.08.2019 по делу N 44г-487 учтена судом кассационной инстанции. По мнению коллегии, администрация не лишена права обратиться с заявлением о пересмотре судебного решения по настоящему делу по новым обстоятельствам (в порядке главы 37 Кодекса).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку рассмотрение кассационной жалобы завершено, приостановление исполнения судебных актов, принятое определением суда кассационной инстанции от 24.11.2020 утратило силу и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу N А32-17932/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2020 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по делу N А32-17932/2019, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин