Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2021 г. N Ф08-1634/21 по делу N А32-964/2020

г. Краснодар

06 апреля 2021 г.

Дело N А32-964/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Компания "Интерфорум"" (ИНН 2308003248, ОГРН 1022301189900) - Степанова Д.В. (доверенность от 04.12.2020), от ответчика - индивидуального предпринимателя Костюкова Геннадия Владимировича (ИНН 231293628624, ОГРНИП 319237500205998) - Чеботаревой Т.А. (доверенность от 27.11.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Интерфорум"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А32-964/2020, установил следующее.

ООО "Компания "Интерфорум"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Костюкову Г.В. (далее - предприниматель) о взыскании 612 775 рублей 26 копеек платы за содержание общего имущества в бизнес-центре и коммунальные услуги с 13.09.2018 по 30.11.2019.

Решением от 15.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2020, в иске отказано. Суды исходили из того, что предприниматель не имел возможности пользоваться нежилыми помещениями с момента их приобретения, в последующем договор купли-продажи помещений расторгнут, поэтому основания для оплаты услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в здании и коммунальных услуг отсутствуют.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, суды необоснованно освободили предпринимателя от бремени содержания принадлежащего ему имущества, не применили к спорным правоотношениям по аналогии положения статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие сходные отношения, не оценили договор управления бизнес-центром и протокол от 15.11.2018собрания собственников помещений. Вывод об отсутствии у предпринимателя обязанности по содержанию общего имущества не основан на нормах права. Площадь принадлежащих предпринимателю нежилых помещений, использованная обществом в расчете, определена с учетом решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 по делу N А32-43152/2018. Предприниматель не был лишен возможности пользоваться и (или) владеть спорными нежилыми помещениями. Расторжение договора купли-продажи от 01.09.2018 само по себе не могло повлечь прекращение права собственности предпринимателя на указанные помещения, доказательства возврата помещений и регистрации права собственности за продавцом отсутствуют. Расходы на содержание общего имущества здания и коммунальные услуги подтверждены документально. Неполучение предпринимателем платежных документов не освобождает его от обязанности оплатить спорный долг.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, поддержавших доводы жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно, что предприниматель по договору купли-продажи от 01.09.2018 приобрел у индивидуального предпринимателя Кузина И.Ю. (далее - Кузин И.Ю.) нежилые помещения N 1, 2, 8 - 22, 24, 26, 28/1, 29 площадью 681,9 кв. м на первом этаже административно-торгового здания "Бизнес-центр "Интерфорум"", расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 8. Право собственности предпринимателя на эти помещения зарегистрировано 13.09.2019.

Общество является управляющей компанией на основании решения от 15.11.2018 собственников помещений в названном здании и заключенного с ним договора на оказание услуг по его управлению.

Общество, ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязанности по оплате коммунальных услуг и услуг по административно-хозяйственному обслуживанию здания, обратилось с иском в суд.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих обоснованность примененных обществом тарифов на услуги по содержанию общего имущества здания, и доказательств фактического потребления коммунальных услуг.

Суды установили, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2019 по делу N А32-43152/2018 обществу отказано в иске об установлении частного бессрочного сервитута в отношении принадлежащих предпринимателю помещений N 1, 2, 8 - 10, 16, 22. Данные помещения фактически являются общим имуществом здания и, соответственно, общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом здании.

Апелляционным определением от 13.08.2019 по делу N 33-27083/2019 Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда по иску предпринимателя расторгла заключенный им с Кузиным И.Ю. договор купли-продажи нежилых помещений от 01.02.2018 и взыскала с Кузина И.Ю. в пользу предпринимателя 4 млн рублей, уплаченных по этому договору. Судебная коллегия исходила из того, что 25% от приобретенных предпринимателем помещений являются общим имуществом здания и общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом здании. Данное обстоятельство приводит к невозможности использовать предпринимателем эти помещения в соответствии с их предназначением.

Установив указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что момент возникновения обязанности по содержанию имущества в силу статей 209 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлен не фактом государственной регистрации права собственности, а наличием у собственника возможности владеть и пользоваться переданным ему имуществом. Поэтому суды пришли к выводу о том, что фактически предприниматель был лишен возможности пользоваться приобретенными помещениями, следовательно, основания для возложения на него бремени оплаты услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в здании и коммунальных услуг отсутствуют.

Однако выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неполно исследованных фактических обстоятельствах дела и сделаны без учета правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 07.03.2019 N 305-ЭС18-17274.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, из приведенных положений законодательства следует, что собственник помещения в спорном здании, в том числе предприниматель, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом здании соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона.

В силу статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчики (собственники помещений здания) услуги исполнителя должны оплачивать по цене, предусмотренной договором и решением общего собрания собственников помещений. Стоимость услуг управляющей компании, объем сторонних услуг и средств на привлечение иных организаций для обслуживания всего здания в целом, пределы расходов на энергоснабжение при содержании мест общего пользования также определяются решением общего собрания собственников здания.

Суды пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя возможности пользоваться всеми приобретенными помещениями, основываясь на выводах и обстоятельствах, установленных в апелляционном определении от 13.08.2019 по делу N 33-27083/2019. Вместе с тем в данном определении суд не устанавливал названные обстоятельства. Предметом спора по указанному делу являлось расторжение договора по причине принадлежности на праве общей долевой собственности 25% от приобретенных предпринимателем помещений собственникам нежилых помещений в здании, что лишило его возможности пользоваться этими помещениями.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что предприниматель не имел возможности пользоваться остальными приобретенными помещениями (за исключением помещений, отнесенных к общему имуществу здания). Доводы предпринимателя о том, что спорные помещения фактически занимало общество, документально не подтверждены. В решении от 22.10.2019 по делу N А32-45776/2018 Арбитражный суд Краснодарского края установил, что спорные помещения от общества фактически переданы Обычайко В.А. (предыдущий собственник, продавший помещения Кузину И.Ю.) судебным приставом-исполнителем МО по исполнению особых исполнительных производств УФССП РФ по Краснодарскому краю по заявлению Обычайко В.А. в рамках исполнительного производства N 1360/18/23061-ИП.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, поэтому судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить доводы сторон и установить площадь имущества, которая учитывается при расчете оплаты, наличие препятствий владения и пользования предпринимателем помещениями, проверить достоверность представленного обществом расчета размера коммунальных услуг и услуг по административно-хозяйственному обслуживанию здания и их стоимости. При доказанности факта воспрепятствования обществом предпринимателю в доступе к спорным помещениям суду следует оценить действия общества на предмет злоупотребления правом.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу N А32-964/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

К.К. Айбатулин

Судьи

В.Ф. Кухарь Ю.В. Рыжков