Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2021 г. N Ф08-2576/21 по делу N А32-14417/2020

г. Краснодар

19 апреля 2021 г.

Дело N А32-14417/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Бычек Вячеслава Валерьевича (ОГРНИП 306230110800023, ИНН 230106875039) - Мискаловой Л.И. (доверенность от 25.11.2019), от ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 1022300523057) - Сайфудиновой А.А. (доверенность от 12.03.2021), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу N А32-14417/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бычек В.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании права собственности на комплекс придорожного сервиса общей площадью 623,5 кв. м, кадастровый номер 23:37:1003000:2062, количество этажей 2, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Супсехское шоссе, 35А (далее - спорный объект).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 01.10.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2020, исковые требования удовлетворены. Суд признал право собственности предпринимателя на спорный недвижимости.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Администрация полагает, что предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты права, а суды пришли к ошибочному выводу о том, что истец предпринял исчерпывающие попытки легализации спорного объекта, поскольку он должен был обжаловать отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установили суды и следует из материалов дела, 01.02.2012 Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление, арендодатель) и Заморкин А.М. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 3700004485 (далее - договор от 01.02.2012), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 825 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А, в квартале N 23:37:1003000, кадастровый номер 23:37:1003000:349, для размещения дома отдыха.

В соответствии с пунктом 7.2 договор действует до 17.01.2061.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 04.04.2012 все права и обязанности арендатора по договору от 01.02.2012 переданы Михайловой Л.М.

17 мая 2013 года Михайлова Л.М. и Черный Д.А заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым Михайлова Л.М. передает, а Черный Д.А. принимает права и обязанности арендатора по договору от 01.02.2012.

Постановлением администрации от 22.08.2013 N 3210 изменен вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А, с "для размещения дома отдыха" на "для размещения комплекса придорожного сервиса".

14 октября 2013 года управление и Черный Д.А. заключили соглашение о внесении изменений в договор от 01.02.2012.

Постановлением администрации от 11.04.2014 N 1483 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А.

19 декабря 2016 года Черный Д.А. и Батурина А.С. заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 01.02.2012.

29 января 2018 года ИП Батурина А.С. и предприниматель заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 01.02.2012.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 01.02.2012 арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.

В целях осуществления строительства комплекса придорожного сервиса на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А, прежний правообладатель земельного участка Черный Д.А. через МФЦ г. Анапа обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако Управление архитектуры и градостроительства администрации в письме от 24.10.2016 в выдаче разрешения на строительство отказало, в связи с тем, что земельный участок находится в зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения, и градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки г. Анапа строительство объектов капитального строительства не предусмотрено.

Не согласившись с отказом Управления архитектуры и градостроительства администрации в выдаче разрешения на строительство Черный Д.А. обратился в Анапский городской суд Краснодарского края с заявлением к администрации о признании незаконным отказа в выдаче разрешении на строительство.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда Краснодарского края по делу от 07.04.2017 N 2А1128/2017 удовлетворен административный иск Черного Д.А. о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства в выдаче разрешения на строительство и возложении на администрацию в лице соответствующего отраслевого (функционального) органа обязанности выдать Черному Д.А. разрешение на строительство объекта капитального строительства "Комплекс придорожного сервиса" по адресу: г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А.

Во исполнение решения Анапского городского суда Краснодарского края от 07.04.2017 администрация выдала разрешение от 25.12.2017 N 23-301000-1596-2017 на строительство "Комплекса придорожного сервиса на земельном участке площадью 825 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А".

Срок действия разрешения на строительство до 31.01.2019.

29 января 2018 года ИП Батурина А.С. (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с передаточным актом от 29.01.2018, на основании которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял в собственность и оплатил объект незавершенного строительства степень готовности - 10%, площадь застройки 540 кв. м, кадастровый номер: 23:37:1003000:2062, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ш. Супсехское, 35А.

Предприниматель, являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А, о чем 07.02.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сделана запись о регистрации права N 23:37:1003000:2062-23/026/2018-4, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.02.2018, на основании разрешения на строительство от 25.12.2017 N 23-301000-1596-2017 на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке осуществил строительство комплекса придорожного сервиса.

03 сентября 2019 года предприниматель обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса придорожного сервиса, расположенного по адресу: г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А.

По результатам рассмотрения заявления Управление архитектуры и градостроительства в сообщении от 06.09.2019 N 17-7733/1911 отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду того, что к заявлению не приложены документы, указанные в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: пунктах 4 - 11; кроме того, разрешение на строительство от 25.12.2017 N 23-01000-1596-2017 выдано на основании решения суда на Черного Д.А., при этом уведомление о переходе прав на земельный участок не поступало.

Невозможность оформления права собственности на спорный объект в административном порядке послужила основанием для обращения предпринимателя в суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом (части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное без получения необходимых разрешений, является самовольной постройкой (пункт 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного пункте 3 данной статьи.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ".

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 306-ЭС20-118 по делу N А57-26100/2018).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

Суды установили, что предприниматель является арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект; вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому виду осуществленного строительства, разрешение на строительство выдано администрацией.

В соответствии с абзацем 3 пункта 26 постановления N 10/22 при наличии доказательств того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Анапского городского суда Краснодарского края от 11.12.2019 по делу N 2-3062/2019 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы от 12.02.2020 N 411-2020 на дату осмотра фактически возведенное предпринимателем здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, шоссе Супсехское, 35А, соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство от 25.12.2017 N 23-301000-1596-2017.

Определить соответствие/несоответствие спорного объекта проектной документации технически невозможно в связи с ее отсутствием в материалах дела N 2- 3062/2019. В то же время здание литера А - комплекс придорожного сервиса общей площадью 623,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, Супсехское шоссе, 35А, соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, регламентированным Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Спорный объект, согласно функционального, технологического и объемно-планировочного решения имеет целевое назначение - комплекс придорожного сервиса, включающий в себя на дату осмотра станцию технического обслуживания, торговлю, автомойку, и соответствует техническим регламентам в области безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный объект соответствует выданному разрешению на строительство, виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:349, а также техническим регламентам в области безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью людей, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Аргумент администрации о том, что предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты права и не предпринял исчерпывающие попытки легализации спорного объекта, правомерно отклонен судами. Из пояснений предпринимателя и заключения эксперта следует, что проектная документация на спорный объект отсутствует; данное обстоятельство препятствует получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и введению объекта в гражданский оборот в административном порядке.

Основания для отмены либо изменения судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу N А32-14417/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин И.И. Фефелова