Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2021 г. N Ф08-1902/21 по делу N А32-10676/2020

г. Краснодар

26 апреля 2021 г.

Дело N А32-10676/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Сейтмамутова Руслана Раимовича (ОГРНИП 308233703800025) - Соловьева И.В. (доверенность от 06.07.2019), от ответчика - Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840) - Муцениекс А.Г. (доверенность от 22.12.2020), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Кириленко Владимира Николаевича, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сейтмамутова Руслана Раимовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 по делу N А32-10676/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Сейтмамутов Руслан Раимович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), в котором просил:

- признать недействительными пункты 8.5, 8.6 договора аренды земельного участка от 19.11.2018 N 4000022683 (с учетом соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Кириленко В.Н. и Сейтмамутовым Р.Р.),

- признать недействительными пункты 8.5, 8.6 договора аренды земельного участка от 08.11.2018, заключенного между администрацией и Сейтмамутовым Р.Р.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кириленко Владимир Николаевич (т. 2, л. д. 42).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 суд признал недействительными пункты 8.5, 8.6 договора аренды от 19.11.2018 N 4000022683 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, и пункты 8.5, 8.6 договора аренды от 08.11.2018 N 4000022681 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:4, заключенных между администрацией и предпринимателем Сейтмамутовым Р.Р. С администрации в пользу предпринимателя взыскано возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

Судебное решение мотивировано следующим. Между администрацией (арендодатель) и Сейтмамутовым Р.Р. (арендатор) заключен договор от 08.11.2018 N 4000022681, по условиям пункта 1.1 которого, арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 590 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412065:4, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Волнухина, с видом разрешенного использования "для размещения объекта индивидуального жилищного строительства" (далее также - договор аренды, договор от 08.11.2018; земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412065:4). Закреплено в договоре от 08.11.2018, что ежегодный размер арендной платы составляет 525 100 руб. и установлен с даты заключения договора (пункт 2.1); срок действия договора - 20 лет с даты его заключения (пункт 7.2); договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 8.2). Между администрацией (арендодатель) и Кириленко В.Н. (арендатор) 19.11.2018 заключен договор N 4000022683, по условиям пункта 1.1 которого, арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 588 кв. м с кадастровым номером 23:40:0412065:5, расположенный по адресу:

г. Геленджик, ул. Волнухина, с видом разрешенного использования "для размещения объекта индивидуального жилищного строительства" (далее также - договор аренды, договор от 19.11.2018; земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412065:5). Закреплено в договоре от 19.11.2018, что ежегодный размер арендной платы составляет 539 102 руб. и установлен с даты заключения договора (пункт 2.1); срок действия договора - 20 лет с даты его заключения (пункт 7.2); договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 8.2). В силу пунктов 8.5 договоров от 08.11.2018 и от 19.11.2018, при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках), на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора. Согласно пунктам 8.6 договоров от 08.11.2018 и от 19.11.2018, денежные средства, указанные в пункте 8.5, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами. На основании соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей на право аренды земельного участка, права и обязанности Кириленко В.Н. по договору от 19.11.2018 переданы предпринимателю. Реализуя право собственника объектов недвижимого имущества, гарантированное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельных участков. В письме от 14.08.2019 администрация заявителю отказала, сославшись на невыполнение им условия пункта 8.5 договора аренды от 19.11.2018, в части внесения денежных средств в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, при досрочном немотивированном (то есть при отсутствии вины арендодателя) расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Письмом от 03.10.2019 администрация также отказала предпринимателю в исключении из договоров аренды земельных участков от 08.11.2018, от 19.11.2018 пунктов 8.5, 8.6, полагая их согласованными сторонами, и не противоречащими положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Из системного толкования пункта 2 статьи 15, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статей 39.14, 39.17 Земельного кодекса следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 данного Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка. Сохранение обязанности арендатора по исполнению пунктов 8.5, 8.6 договоров от 08.11.2018, от 19.11.2018 после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи земельного участка, противоречит действующему законодательству, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по договору аренды и по договору купли-продажи. Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи. В постановлении от 10.11.2011 N 8472/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса). Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2). Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Пункты 8.5 и 8.6 оспариваемых договоров от 08.11.2018 и от 19.11.2018, устанавливающие обязанность арендатора вносить арендную плату за оставшийся срок действия договоров, при подаче заявления о выкупе земельных участков, на которых возведены объекты (жилые дома), принадлежащие предпринимателю на праве собственности, противоречат действующему законодательству.

Апелляционным постановлением от 18.01.2021 решение от 14.09.2020 отменено, в иске отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Арендатором на арендованных земельных участках возведены объекты недвижимого имущества: жилой дом площадью 27,6 кв. м (на участке с кадастровым номером 23:40:0412065:4) и жилой дом площадью 27,7 кв. м (на участке с кадастровым номером 23:40:0412065:5). Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции не учел, что приведенная им правовая позиция относится к требованиям о взыскании арендной платы по договорам за период после государственной регистрации права собственности на земельный участок за бывшим арендатором при приватизации участка. Закреплено в пункте 3 статьи 310 Гражданского кодекса, что предусмотренное данным Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства, может быть по соглашению сторон обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Стороны также вправе при заключении договора аренды установить основания для его досрочного расторжения, не предусмотренные в статьях 619, 620 Гражданского кодекса, и условия такого расторжения. Поскольку право на приватизацию земельного участка предоставлено собственнику объектов недвижимости, расположенных на арендуемых земельных участках, прекращение договоров аренды в случае, предусмотренном в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, производится в одностороннем порядке по волеизъявлению арендатора, а не по соглашению сторон. При этом администрация не вправе отказать в передаче участка в собственность собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на участке. В пунктах 8.5 спорных договоров предусмотрено прекращение отношений по аренде земельных участков в результате волеизъявления арендатора на приобретение участков в собственность в порядке приватизации. Учитывая, что спорные договоры заключены Сейтмамутовым Р.Р. в целях осуществления своей предпринимательской деятельности (деятельность агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе; строительство жилых и нежилых зданий), в случае реализации арендатором права на приватизацию земельного участка в договоре предусмотрена выплата арендодателю компенсации, в связи с досрочным прекращением арендных отношений. В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) разъяснено, что если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права, не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса); такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса). В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Оспариваемые условия договоров содержатся в разделе о порядке прекращения действия договора и предусматривают выплату определенной договором суммы при прекращении отношений сторон по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. При таких обстоятельствах, указанная в пункте 8.5 договора денежная сумма не является арендной платой за период после передачи земельного участка в собственность арендатору, а является суммой компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Законодательством не запрещено согласование подобных условий сторонами договора. Предусмотренная в пункте 8.5 спорных договоров денежная сумма, не относится к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств, а определена по воле сторон в качестве компенсации, связанной с рисками арендодателя, обусловленными досрочным прекращением договора (возможные убытки), на что указано в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (далее - Обзор N 1 (2016). Заключая договор, и устанавливая срок его действия, арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, а в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он утрачивает такую возможность. Выплата такой компенсации не обусловлена обязанностью арендодателя обосновать свои имущественные потери. Все условия спорных договоров, включая условие о возможности одностороннего, досрочного расторжения по инициативе арендатора, и уплаты при этом другой стороне определенной компенсации, не противоречат императивным нормам, установлены по соглашению сторон. Сейтмамутовым Р.Р. не приведено оснований, свидетельствующих о необходимости его судебной защиты от несправедливых договорных условий, о неравных переговорных возможностях сторон при согласовании условий договора. Спорные договоры заключены по результатам аукционов, и с учетом права собственника объектов недвижимости на приватизацию земельных участков, на которых они расположены, данные условия договоров не могут быть признаны несправедливыми. Основания для признания спорных условий недействительными отсутствуют.

В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 18.01.2021 по настоящему делу отменить, оставить в силе решение от 14.09.2020.

По мнению подателя жалобы, при предоставлении собственнику объекта недвижимости в собственность земельного участка за плату без торгов расторжение договора аренды не требуется, в этом случае договор аренды прекращается не в связи с расторжением или односторонним отказом от его исполнения, а в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. Право требовать от администрации передачи в собственность земельного участка под зданием является императивной нормой и в силу разъяснений, закрепленных в пункте 15 постановления Пленума N 54, включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства, не допускается. Оспариваемые по настоящему делу пункты 8.5, 8.6 договоров от 08.11.2018, от 19.11.2018 отсутствуют в приложении N 3 к решению Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.12.2013 N 62, которым внесены изменения в решение от 19.12.2007 N 459, и в котором приведен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов с победителем торгов либо с единственным их участником. Пункты 8.5, 8.6 договоров аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 не являются существенными для договора данного вида и не влияют, не могли повлиять на определение размера арендной платы, устанавливаемой на торгах. С учетом положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса внесение изменений в договор аренды земельного участка в части оспариваемых пунктов допустимо. Исходя из содержания пунктов 2, 3, 5, 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16), при установлении судом условий договора, которые являются явно обременительными для контрагента, и существенным образом нарушают баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), к отношениям подлежат применению положения статьи 10 Гражданского кодекса. С учетом установленного размера арендной платы по договорам от 08.11.2018 (525 100 руб. в год) и от 19.11.2018 (539 102 руб. в год), возведения на земельных участках объектов недвижимости, понуждение арендатора к выплате фактически 20 млн. руб. явно нарушает баланс интересов сторон и является обременительным для арендатора. Вывод апелляционного суда о том, что установленная в пункте 8.5 договоров плата является компенсацией за то время, когда администрация не сможет получать арендную плату, противоречит существу арендных отношений и судебной практике. Судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что, уплачивая арендную плату до момента выкупа земельного участка, арендатор также уплачивает и денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок действия договора (в данном случае - единовременно за 19 лет), выкупную стоимость земельного участка в установленном законом размере, и в течение всего срока владения участком, будет обязан уплачивать земельный налог. Таким образом, истец заведомо поставлен в крайне невыгодные, кабальные условия. Довод администрации о невозможности внесения изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, опровергаются нормами пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса, условиями пунктов 9.1 спорных договоров, правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 11.01.2019 N 305-КГ18-22746, от 30.04.2020 N 310-ЭС20-6134, не запрещающим внесение изменений и дополнений в заключенный по результатам торгов договор, если это не влияет на существенные условия данного типа договора, в частности, на цену договора. Истцом оспариваются условия, не имеющие отношения к существенным условиям договоров аренды о ставке арендной платы, определенной в аукционной документации. Доводы кассационной жалобы подтверждаются сложившейся судебной практикой.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель администрации просил жалобу отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 8, пункту 2 статьи 307, статье 309 Гражданского кодекса обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пункте 1 постановления Пленума N 25 разъяснено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения; в этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно, наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Закреплено в пунктах 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Применительно к приведенным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из разъяснений, сформулированных в пункте 100 постановления Пленума N 25, усматривается следующее. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых, им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом, суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса (пункты 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса).

С иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов. Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункты 70, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"; далее - постановление Пленума N 50).

Рассматривая иск о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства"; далее - информационное письмо N 101).

Статьей 39.16 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, одним из которых (подпункт 6) является изъятие из оборота или ограничение в обороте земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами. Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи. Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ, Закон о приватизации) и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ, Закон об охране окружающей среды).

Статьями 2, 6 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категории особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 N 685-р утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р не повлекло прекращение у перечисленных курортов статуса особо охраняемой природной территории (природного объекта). Курорты Геленджикской группы не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса), подлежат особой охране на основании Закона N 7-ФЗ. Нахождение земельного участка в границах округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

Удовлетворяя иск предпринимателя, суд установил, что в силу пунктов 8.5 договоров от 08.11.2018 и от 19.11.2018, арендатором в которых выступает Сейтмамутов Р.Р., при досрочном расторжении договора аренды земельного участка в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора; согласно пунктам 8.6 данных договоров денежные средства, указанные в пункте 8.5, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами; реализуя право собственника объектов недвижимого имущества, гарантированное статьей 39.20 Земельного кодекса, предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельных участков, в чем ему администрация отказала письмом от 14.08.2019, сославшись на невыполнение им условия пункта 8.5 договора аренды от 19.11.2018, в части внесения денежных средств в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, при досрочном немотивированном (то есть при отсутствии вины арендодателя) расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

Суд первой инстанции заключил, что сохранение обязанности арендатора по исполнению пунктов 8.5, 8.6 договоров от 08.11.2018, от 19.11.2018 после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи земельного участка, противоречит действующему законодательству; признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи; пункты 8.5 и 8.6 оспариваемых договоров от 08.11.2018 и от 19.11.2018, устанавливающие обязанность арендатора вносить арендную плату за оставшийся срок действия договоров, при подаче заявления о выкупе земельных участков, на которых возведены объекты (жилые дома), принадлежащие предпринимателю на праве собственности, противоречат действующему законодательству.

Между тем, вывод о квалификации указанных в пунктах 8.5, 8.6 спорных договоров аренды денежных средств в качестве арендной платы, не основан на буквальном содержании названных условий, в том числе прямо предусматривающих уплату таких денежных средств после подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

Обеспечивая предпринимателю судебную защиту посредством удовлетворения заявленного им иска, суд первой инстанции не оценил статус Сейтмамутова Р.Р. как арендатора земельного участка по договору от 19.11.2018, заключенному по результатам торгов с Кириленко В.Н., с учетом положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, ограничивающих право победителя торгов уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Суд не принял во внимание отсутствие между предпринимателем и администрацией как заключенных договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5, так и подписанных соглашений о досрочном расторжении договоров аренды данных участков от 08.11.2018, от 19.11.2018, именно с наличием которых спорные пункты связывают обязательство арендатора по внесению денежных средств.

Из решения не усматривается, что судом предприняты исчерпывающие меры для толкования пунктов 8.5 и 8.6 спорных договоров аренды, на предмет обязательности, в силу требований законодательства Российской Федерации, заключения сторонами соглашения о досрочном расторжении данных договоров, в случае реализации арендатором, являющимся собственником зданий, сооружений, расположенных на арендуемых участках, права на приобретение таких земельных участков в собственность.

Ссылаясь на отказ Сейтмамутову Р.Р. в реализации права собственника объектов недвижимого имущества на выкуп спорных земельных участков, гарантированного статьей 39.20 Земельного кодекса, содержащийся в письме администрации от 14.08.2019, суд первой инстанции не учел, что в указанном письме выражена позиция относительно только одного земельного участка (с кадастровым номером 23:40:0412065:5), являющего предметом договора аренды от 19.11.2018. Доказательства самостоятельного оспаривания соответствующего решения администрация, в том числе с учетом буквального содержания пунктов 8.5, 8.6 договора аренды от 19.11.2018, предусматривающего наличие соглашения сторон о досрочном расторжении договора, в материалах дела отсутствуют, равно, как и доказательства реализации предпринимателем права собственника объектов недвижимого имущества на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:4, являющегося предметом договора аренды от 08.11.2018.

Судом первой инстанции не обсуждался вопрос о расположении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5 в границах особо охраняемой природной территории, и наличии ограничений в их обороте в части допустимости приватизации названных участков.

Принимая во внимание, что договоры аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 заключены по результатам публичных торгов, и оспорены Сейтмамутовым Р.Р. лишь в части пунктов 8.5, 8.6, суд не применил разъяснения, сформулированные в пункте 100 постановления Пленума N 25, не вынес на обсуждение сторон вопрос о признании недействительной части сделки или сделки в целом.

Кроме того, по смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, допущенные иные нарушения правил, установленных законом, влекут признания торгов недействительными и недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса.

Судом первой инстанции не рассматривался вопрос о наличии нарушения правил, установленных законом, достаточных для признания торгов и заключенных по их результатам договоров аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018, недействительными (по основаниям ничтожности), о влиянии условий, указанных в пунктах 8.5, 8.6 договоров, на определение цены (размера арендной платы) и круга лиц, принявших участие в торгах.

Апелляционным судом, без исследования вышеперечисленных обстоятельств и разрешения вопросов, принят иной судебный акт об отказе Сейтмамутову Р.Р., являющемуся собственником возведенных на земельных участках объектов недвижимого имущества: жилой дом площадью 27,6 кв. м (на участке с кадастровым номером 23:40:0412065:4) и жилой дом площадью 27,7 кв. м (на участке с кадастровым номером 23:40:0412065:5), в удовлетворении иска, что не может быть признано обоснованным с необходимой полнотой.

Разрешая возникший спор, суд апелляционной инстанции привел ссылки на нормы Гражданского кодекса, в силу которых, предусмотренное данным Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства, может быть по соглашению сторон обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310); стороны вправе при заключении договора аренды установить основания для его досрочного расторжения, не предусмотренные в статьях 619, 620 Гражданского кодекса, и условия такого расторжения.

Названный суд заключил, что прекращение договоров аренды в случае, предусмотренном в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, производится в одностороннем порядке по волеизъявлению арендатора, а не по соглашению сторон; в пунктах 8.5 спорных договоров предусмотрено прекращение отношений по аренде земельных участков в результате волеизъявления арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, с выплатой арендодателю компенсации, в связи с досрочным прекращением арендных отношений.

В то же время, вывод об осуществлении администрацией предпринимательской деятельности при передаче в аренду земельных участков по существу не мотивирован и не раскрыт; указание на наличие в спорных пунктах 8.5, 8.6 договоров аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 условия об одностороннем отказе арендатора от исполнения обязательства, о выплате денежной суммы при прекращении отношений сторон по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, на действительном содержании оспариваемых условий договоров аренды не основано.

Прямо отражено в апелляционном постановлении, что указанная в пункте 8.5 договоров денежная сумма является не арендной платой за период после передачи земельного участка в собственность арендатору, а суммой компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора; условие о возможности одностороннего, досрочного расторжения по инициативе арендатора, и уплаты при этом другой стороне определенной компенсации, не противоречат императивным нормам.

Однако в пунктах 8.5, 8.6 договоров аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 условия, касающиеся инициативы для досрочного расторжения договоров, не закреплены, одностороннее досрочное расторжение договоров не предусмотрено. Обязательность для арендатора заключения с арендодателем соглашения о досрочном расторжении договоров аренды, при реализации права, предусмотренного в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, судами обеих инстанций не проверялась.

Принимая во внимание, что приобретение земельного участка в собственность по основанию, закрепленному в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, возможно при наличии на то волеизъявления собственника объекта недвижимости, и обоснованно сославшись на разъяснения, сформулированные в пункте 15 постановления Пленума N 54, суд апелляционной инстанции фактически указанные разъяснения при оценке правомерности включения в договоры аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 условий о выплате денежной суммы, в случае осуществления арендатором, являющимся собственником здания, сооружения, права, установленного императивной нормой, не применил.

Само по себе исполнение арендатором договоров аренды земельных участков от 08.11.2018, от 19.11.2018, предоставленных для осуществления на них строительства, в части такого строительства до истечения 20-летнего срока аренды, и реализация указанным арендатором исключительного права, предусмотренного в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, не является риском арендодателя, предсказуемо и правомерно.

Суждение о том, что администрация не вправе отказать в передаче участка в собственность собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на участке, приведено в апелляционном постановлении без должного исследования наличия соответствующего права именно у арендатора земельных участков по договорам от 08.11.2018, от 19.11.2018, ограничений в оборотоспособности земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5, иных препятствий для их приобретения в собственность.

При таких обстоятельствах решение от 14.09.2020 и апелляционное постановление от 18.01.2021 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, части 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 по делу N А32-10676/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев