Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям от 12 апреля 2023 г. к N 62, п. 3.1 по проекту федерального закона N 289603-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о гарантиях прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при передаче земельных участков иным лица для достройки объектов незавершенного строительства) (внесен Правительством Российской Федерации) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям от 12 апреля 2023 г. к N 62, п. 3.1
по проекту федерального закона N 289603-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о гарантиях прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при передаче земельных участков иным лица для достройки объектов незавершенного строительства) (внесен Правительством Российской Федерации)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 289603-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отмечает следующее.

Законопроект разработан во исполнение постановления Конституционного суда Российской Федерации и направлен на урегулирование вопросов, связанных с погашением обеспеченных залогом требований кредиторов, не являющихся участниками строительства (далее - залоговые кредиторы), и требований кредиторов по текущим платежам при передаче земельного участка и обязательств застройщика, признанного банкротом, публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) или унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации (далее - Фонд субъекта Российской Федерации).

В соответствии со статьей 201.14 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае банкротства застройщика Фонд выплачивает долевым участникам строительства денежное возмещение или финансирует завершение строительства объекта новым застройщиком.

Согласно статье 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства в деле о банкротстве застройщика требования кредиторов - участников строительства удовлетворяются в приоритетном порядке (третья очередь) по сравнению с другими, в том числе залоговыми кредиторами (четвертая очередь).

Согласно статье 201.10 Закона о банкротстве передача Фонду объекта незавершенного строительства возможна с согласия залоговых кредиторов либо если у застройщика-банкрота нет таких кредиторов вовсе, либо если участники строительства или третьи лица (например, Фонд) внесли на депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговыми кредиторами.

После вступления в силу Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" о введении эскроу-счетов в строительстве было отменено указанное требование в отношении объектов строительства, возведение которых началось до 1 июля 2019 года (части 14 и 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ). В этой связи в настоящее время при переходе Фонду имущественного права на объект незавершенного строительства залог прекращается, и залоговые кредиторы лишаются права на преимущественное удовлетворение своих требований за счет предмета залога.

Конституционный Суд Российской Федерации Постановлением от 21.07.2022 г. N 34-П обязал законодателя внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав залоговых кредиторов.

В соответствии с законопроектом залоговые кредиторы, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, предъявляют требования к Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации, которому переданы имущество и обязательства застройщика-банкрота.

Кроме того, законопроектом установлено, что участники строительства и (или) Фонд при недостаточности средств у застройщика-должника должны внести на его банковский счет денежные средства для оплаты текущих эксплуатационных платежей, расходов на конкурсное производство и текущих платежей на оплату труда работников застройщика, которые работают по трудовому договору на объекте незавершенного строительства. Только при таком условии объект незавершенного строительства передается Фонду.

Комитет поддерживает концепцию законопроекта, поскольку он должным образом обеспечивает гарантии залоговых кредиторов, осуществлявших финансирование строительства, но не являющихся участниками строительства, а также усиливает защиту прав работников застройщика по погашению задолженности по заработной плате и выходным пособиям.

Вместе с тем, при доработке законопроекта ко второму чтению представляется целесообразным прямо указать обязанность Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации выплатить залоговым кредиторам соответствующую компенсацию на основании их заявлений.

С учетом изложенного Комитет Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям рекомендует Государственной Думой принять в первом чтении проект федерального закона N 289603-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Председатель Комитета

С.А. Гаврилов