Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июня 2021 г. N Ф08-3772/21 по делу N А32-26818/2020

г. Краснодар

10 июня 2021 г.

Дело N А32-26818/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании до перерыва от заявителя - акционерного общества "Кубанское речное пароходство" (ИНН 2308010647, ОГРН 1022301190592) - Барановой Е.В. и Кудиновой Е.Д. (доверенности от 03.07.2020 и 01.02.2021), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Алешиной Е.Е. (доверенность от 24.12.2020), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Кубанское речное пароходство" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2021 по делу N А32-26818/2020, установил следующее.

ОАО "Кубанское речное пароходство" (после смены организационной формы - АО "Кубанское речное пароходство"; далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа от 25.05.2020 N 23/001/001/820/2020-697 в государственной регистрации договора от 27.12.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору от 13.10.2005 N 4300013985 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0433009:0110 площадью 20 836 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара в станице Старокорсунской; возложении на заинтересованное лицо обязанности произвести государственную регистрацию названного договора.

Заявление основано на статье 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивировано незаконностью вывода заинтересованного лица об отсутствии оснований для регистрации соглашения о перенайме от 27.12.2019 в связи с истечением срока договора аренды от 13.10.2005 N 4300013985, поскольку данный договор ввиду отсутствия возражений со стороны арендатора продлен на неопределенный срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).

Решением от 29.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.03.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого заинтересованным лицом решения положениям Закона N 218-ФЗ. Суды исходили из того, что заключенным ООО "Южный бархан" и администрацией договором аренды от 13.10.2005 N 4300013985 не предусмотрено его продление на неопределенный срок (пункты 6.1 и 7.1). У арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного соглашения на новый срок в связи с тем, что он не обращался к арендодателю с соответствующим уведомлением. Поскольку договор аренды от 13.10.2005 N 4300013985 прекращен, основания для государственной регистрации соглашения о перенайме по этому договору отсутствуют.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод судов о прекращении договора аренды от 13.10.2005 N 4300013985 противоречит положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Арендатор продолжает использование земельного участка в отсутствие возражений арендодателя и регулярно вносит соответствующую плату. Общество обратилось в регистрационный орган в период действия арендного соглашения, поэтому управление неправомерно отказало в регистрации договора перенайма.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель управления возражал против удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании 03.06.2021 объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 04.06.2021; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

После перерыва лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО "Южный бархан" (арендатор) заключили договор от 13.10.2005 N 4300013985 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0433009:0110 площадью 20 836 кв. м, расположенного в Карасунском округе города Краснодара в станице Старокорсунской (пункт 1.1), сроком на 5 лет с 14.07.2005 по 14.07.2010 (пункт 6.1).

Пунктом 4.1.16 предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности из названного соглашения третьим лицам при условии письменного уведомления арендодателя. На арендатора возложена обязанность направить арендодателю не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды, указанного в пункте 6.1 договора, письменное предложение о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок (пункт 4.1.19). В случае надлежащего исполнения своих обязанностей арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить такой договор за девяносто календарных дней до окончания срока аренды (пункт 4.3.4).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке; земельный участок передан арендатору.

Как указывает заявитель, в связи с принятием решения о прекращении деятельности ООО "Южный бархан" данное лицо и общество заключили договор от 27.12.2019 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2005 N 4300013985.

ООО "Южный бархан" и общество обратились в управление с заявлением о государственной регистрации договора перенайма от 27.12.2019.

Управление отказало в государственной регистрации, мотивируя истечением срока действия основного договора аренды.

Общество, полагая, что действия (бездействие) управления нарушают его законные права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Законом N 218-ФЗ под государственной регистрацией прав понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 данного Закона).

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы Земельного кодекса (01.03.2015).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного соглашения на новый срок в связи с тем, что он не обращался к арендодателю с соответствующим уведомлением в порядке, предусмотренном пунктами 4.1.19 и 4.3.4 договора аренды. Признав договор аренды от 13.10.2005 N 4300013985 прекращенным, суды сделали вывод о правомерности решения управления об отказе в государственной регистрации договора перенайма по указанному арендному соглашению.

Суд кассационной инстанции считает выводы о прекращении (на момент подачи заявления в управление) договора аренды от 13.10.2005 N 4300013985 и об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение нового соглашения ошибочными, не учитывающими буквальное толкование положения статьи 621 Гражданского кодекса.

Из материалов дела видно, и участвующие в деле лица не опровергали, что арендатор на момент подачи заявления в управление продолжал использовать земельный участок в отсутствие возражений администрации, которая принимала арендную плату. Доказательства направления арендодателем уведомления ООО "Южный бархан" либо обществу о прекращении договора аренды до подачи заявления на регистрацию материалы дела не содержат. Из писем Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 18.03.2020 N 3829/29 и от 07.02.2020 N 1929/26 отказ от договора аренды прямо не следует.

При этом, ссылаясь на отсутствие у ООО "Южный бархан" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суды не учли разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в пункте 2 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Следовательно, преимущественным правом на заключение договора на новый срок обладают арендаторы по договорам как прекращенным в связи с истечением срока его действия, так и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса (иного из закона не следует).

В связи с ошибочным выводом о прекращении договора аренды от 13.10.2005 N 4300013985 соблюдение арендатором условий договора при передаче своих прав и обязанностей из договора аренды не было предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций.

Данные обстоятельства препятствуют суду кассационной инстанции признать решение от 29.12.2020 и постановление апелляционного суда от 07.03.2021 законными и обоснованными, а изложенные в данных судебных актах выводы - основанными на фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2021 по делу N А32-26818/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова