Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2021 г. N Ф08-5632/21 по делу N А32-40251/2020

г. Краснодар

23 июня 2021 г.

Дело N А32-40251/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Ейский" (ИНН 2361011438, ОГРН 1142361000760), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 231201500779, ОГРН 1042304982510), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2021 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 по делу N А32-40251/2020, установил следующее.

ООО "Агрокомплекс "Ейский"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации права от 18.06.2020 N 23/020/001/801/2020-1375, 1381 и об обязании внести изменения в ЕГРН, а именно:

- яйцесклад площадью 436,0 кв. м. Литер: А,а, а1, этажность 1, подземная этажность 0;

- яйцесклад площадью 403,9 кв. м. Литера Б, этажность 1, подземная этажность 0;

- дезораторная площадью 62,9 кв. м. Литеры В, в, в1, этажность 1, подземная этажность 0;

внести изменения в параметр площадь кадастрового номера 23:08:0304002:481 и определить площадь 902,8 кв. м.;

обязать управление произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 23:08:0304002:481:

- яйцесклад площадью 436,0 кв. м. Литеры А,а, а1, этажность 1, подземная этажность 0;

- яйцесклад площадью: 403,9 кв. м. Литера Б, этажность 1, подземная этажность 0;

- дезораторная площадью 62,9 кв. м. Литеры В, в, в1, этажность 1, подземная этажность 0 общая площадь 902,8 кв. м по договору купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11, а также право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с видом разращенного использования - под яйцесклад, кадастровый номер 23:08:0304002:265, площадью 5160 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Ейский район, пос. Александровка, ул. Гагарина, д. 55 (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением от 09.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2021, заявленные требования удовлетворены в части. Суды признали незаконным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности от 18.06.2020 N 23/020/001/801/2020-1375, 1381, обязали управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к обществу на основании договора купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11 на нежилое здание "Яйцесклад" кадастровый номер 23:08:0304002:481 общей площадью 902,8 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, Ейский район, с. Александровка, ул. Гагарина, д. 55, состоящий из следующих объектов:

- яйцесклад площадью 436 кв. м Литеры А, а, а1, этажность 1, подземная этажность 0;

- яйцесклад площадью 403, 9 кв. м Литера Б, этажность 0;

- дезораторная площадью 62,9 кв. м. Литеры В, в, в 1, этажность 1, подземная этажность 0, в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Суды обязали управление осуществить государственную регистрацию перехода права аренды к обществу на основании договора купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11 на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0304002:265, с видом разрешенного использования - под яйцесклад, расположенный по адресу Краснодарский край, Ейский район, Александровский с/о, с. Александровка, ул. Гагарина, д. 55, в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а также права аренды земельного участка не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся судебные акты, по делу - принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

По мнению заявителя, площадь спорного объекта недвижимости уменьшилась, имеются разночтения в представленных документах и сведениях содержащихся в ЕГРН. Положения пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) не могут быть применимы при рассмотрении спора, так как при вынесении отказа в государственной регистрации перехода права собственности обстоятельства отсутствия продавца не является единственным основанием, обязывающим управление совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, предметом договора право аренды на объект недвижимости, которое погашено, не может быть.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что ООО "Агрофирма "Приморская" (фирма, продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11, следующего имущества:

- яйцесклад площадью 436 кв. м. Литера А, а, а1, этажность 1, подземная этажность 0, по цене 107 377 рублей, яйцесклад площадью 403,9 кв. м. литера Б, этажность 1, подземная этажность 0, по цене 96 273 рубля и дезораторная площадью 62,9 кв. м. литеры В, в, в1, этажность 1, подземная этажность 0, по цене 21 025 рублей, кадастровый номер 23:08:0304002:481, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, с. Александровка, ул. Гагарина, 55, принадлежащего фирме на основании договора купли-продажи имущества от 24.09.2007 б/н, акта приема-передачи от 24.09.2007 N б/н, зарегистрированного в ЕГРП 14.01.2008 запись N 23-23-20/106/2007-027;

- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под яйцескладом, кадастровый номер 23:08:0304002:265, площадью 5160 кв. м, адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, с. Александровка, ул. Гагарина, 55, принадлежащего фирме на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.03.2010 N 0800001959, зарегистрированного в ЕГРП 14.05.2010 N 23-23-20/044/2010-335 от 14.05.2010 года, по цене 91 075 рублей.

Цена договора от 09.01.2017 N Т-11 года составила 315 750 рублей. Указанная цена установлена итоговым протоколом заседания комиссии по проведению торговой процедуры, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного выполнения сторонами своих обязанностей по нему (пункт 3.1 договора).

Указанные объекты недвижимого имущества, а также право аренды земельного участка переданы покупателю по акту приема-передачи от 01.11.2017, подписанному сторонами договора.

11 февраля 2020 года общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на яйцесклад с кадастровым номером 23:08:0304002:481, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, с. Александровка, ул. Гагарина, дом N 55, а также права аренды земельного участка под яйцесклад с кадастровым номером 23:08:0304002:265 в соответствии с договором купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11.

На государственную регистрацию представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 11.02.2020 N 23/020/001/801/2020-1375; доверенность от 01.09.2017; договор купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11; платежное поручение от 10.02.2020 N 45068 на сумму 22 тыс. рублей (государственная пошлина); протокол внеочередного общего собрания участников общества от 25.10.2016 N 48/3; итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца" от 23.06.2015 N 1321126; публикация в газете "Коммерсант" от 14.03.2015; от 16.05.2015; от 07.05.2015; от 11.07.2015; от 06.02.2016; от 24.12.2016; итоговый протокол заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца" от 20.04.2015 N 1311312, а также другие документы, перечь которых, указан в описи документов, принятых для оказания государственных услуг.

Государственный регистратор 19.02.2020 принял решение о приостановлении государственной регистрации N 23/020/001/801/2020-1375, которое мотивировано несоответствием данных, содержащихся в представленных документах, и данных ЕГРН.

В частности, в договоре купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11 отсутствуют сведения о складе - литера Д общей площадью 169,2 кв. м, который входит в объект с кадастровым номером 23:08:0304002:481.

Согласно представленному акту от 13.12.2017 здание - склад литера Д снесено и подлежит выводу из состава не жилищного фонда. В целях устранения причин приостановления, обществу предложено внести соответствующие изменения в ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 23:08:0304002:481, путем раздела сложного объекта. В качестве основания для приостановления государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0304002:265, указано на отсутствие заявления передающей стороны - фирмы, а также погашения 12.02.2019 в ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка (аренда), ввиду ликвидации фирмы. Срок устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, установлен до 19.05.2020.

Заявитель предоставил в регистрирующий орган дополнительные документы, которые по его мнению подтверждают, что здание склада литера Д прекратило свое существование и подлежит выводу из состава нежилищного фонда, а также ликвидацию фирмы после подписания договора купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11.

В связи с не устранением причин, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации, уведомлением от 18.06.2020 N 23/020/001/801/2020-1375, 1381 управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права собственности общества на яйцесклад с кадастровым номером 23:08:0304002:481, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0304002:265 на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ.

Не согласившись с отказом управления, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании и обязании ответчика совершить определенные действия.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Кодекса предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 27 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Закона.

Суды установили, что общество представило управлению дополнительные документы, которые подтверждали законность сведений об объекте, а именно то, что литер Д прекратил свое существование и подлежит выводу из состава нежилищного фонда, что подтверждается актом от 13.12.2017 обследования здания - склада литера Д, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, с. Александровка, ул. Гагарина, 55, составленного специалистом отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ". Согласно указанному акту объект снесен и подлежит выводу из состава нежилищного фонда, а также ликвидацию фирмы после подписания договора купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11.

Довод заявителя жалобы о том, что площадь спорного объекта недвижимости уменьшилась, и имеются разночтения в представленных документах и сведениях содержащихся в ЕГРН надлежит отклонить. Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование на основании пункта 7 части 4 статьи 8 Закона 218-ФЗ, отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости. Согласно пункту 3 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН. Общество, в обоснование своих требований, ссылается на акт от 13.12.2017 обследования здания - склада, согласно которому объект снесен и подлежит выводу из состава нежилищного фонда. В силу части 2 статьи 133 Гражданского кодекса к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Согласно статье 133 Гражданского кодекса вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части; замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Изложенные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что несоответствие указанной площади в договоре купли-продажи от 09.01.2017 N Т-11 и выписке из ЕГРН по состоянию на 19.02.2020 выявлено по причине не указания разрушенного здания. Применительно к объекту недвижимости - единому недвижимому комплексу, указанные полезные свойства и критерий самостоятельности в гражданском обороте должны быть присущи единому комплексу как объекту недвижимости в целом. Таким образом, отказ управления в государственной регистрации права опровергается наличием в материалах дела документов, поданных на государственную регистрацию, которые подтверждают законность заявленных требований общества.

Довод подателя жалобы о том, что положения пункта 56 Постановления N 10/22 не могут быть применимы в рамках рассматриваемого спора оценен критически в обжалуемых судебных актах. Согласно названному пункту покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Суды пришли к выводу о наличии лишь одного обстоятельства, препятствующего государственной регистрации права, то обстоятельство, что площадь спорного объекта недвижимости уменьшилась и имеются разночтения в представленных документах и сведениях содержащихся в ЕГРН, опровергается наличием в материалах дела доказательств, которые подтверждают законность заявленных требований общества.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, суды не допустили.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2021 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 по делу N А32-40251/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

Е.В. Артамкина Е.Л. Коржинек