Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 июля 2021 г. N Ф08-5879/21 по делу N А32-4319/2020

г. Краснодар

06 июля 2021 г.

Дело N А32-4319/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Мякоты Владимира Владимировича (ИНН 231114311912, ОГРНИП 304231129400305) - Землякова А.В. (доверенность от 04.07.2019), в отсутствие истца - администрации муниципального образования Белореченский район (ИНН 2303010026, ОГРН 1022300715480) и третьих лиц: Людининой Татьяны Викторовны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Белореченский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по делу N А32-4319/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Мякоте В.В. (далее - предприниматель) о взыскании 367 356 рублей 63 копеек долга по договору аренды земельного участка от 21.03.2008 N 3900003023 с 01.04.2018 по 31.03.2020, 52 083 рублей 50 копеек пеней с 06.02.2018 по 28.01.2020, а также о расторжении названного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Людинина Т.В. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.03.2021, с предпринимателя в пользу администрации взыскан 196 381 рубль 95 копеек долга с 01.04.2018 по 31.03.2020; в остальной части в иске отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды с учетом проведенной экспертизы, в ходе которой установлено, что ответчику для эксплуатации объектов недвижимости необходим земельный участок значительно меньшей площади, пришли к выводу о ничтожности подписанного сторонами соглашения. Расчет платы за пользование земельным участком произведен судом на основании действующих в спорном периоде нормативных правовых актов. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, основания для его расторжения и взыскания неустойки отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению истца, суды, квалифицируя договор аренды как недействительную сделку, вышли за пределы заявленных требований. Данный договор прошел процедуру государственной регистрации. На момент заключения договора нормативы предоставления земельных участков не были утверждены. Суды не рассмотрели вопрос о применении последствий недействительности договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и Людинина Т.В. (арендатор) подписали договор от 21.03.2008 N 3900003023 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:0101003:0076 на 49 лет для эксплуатации и обслуживания принадлежащих арендатору зданий нежилого назначения: трассовой мастерской, бокса для покраски автомашин, мастерской техобслуживания, гаража, конторы.

Данный договор подписан с арендатором как собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном участке, и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии Людинина Т.В. (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 08.05.2008 купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном участке. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке.

Ссылаясь на то, что с момента перехода права собственности на объекты недвижимости в силу закона произошла замена арендатора, и на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 N 307-ЭС15-17878).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К таковым отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

С учетом разъяснений, приведенных в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", доводы о ничтожности сделки оцениваются судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

При этом факт государственной регистрации договора аренды земельного участка не является препятствием для его квалификации в качестве недействительной (ничтожной) сделки.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что площадь предоставленного первоначальному арендатору (Людининой Т.В.) земельного участка с кадастровым номером 23:39:0101003:0076 значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов. Большая часть земельного участка не может использоваться по назначению. Ответчик заказал кадастровые работы на раздел земельного участка для отвода площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, которая составила 9592,3 кв. м. Предприниматель обращался в администрацию с заявлением об утверждении новой схемы расположения земельных участков.

С целью выяснения вопроса о площади земельного участка, необходимой для использования принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Экспертное учреждение экспертъ" Миськову И.В.

В заключении от 23.09.2020 N 1231/16.1 специалист сделал вывод о том, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных в его границах объектов недвижимости, составляет 9592 кв. м.

Указав на отсутствие у администрации правовых оснований для предоставления первоначальному арендатору земельного участка площадью 26 370 кв. м и квалифицировав договор аренды от 21.03.2008 N 3900003023 как недействительную (ничтожную) сделку, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований в части (196 381 рубль 95 копеек долга с 01.04.2018 по 31.03.2020).

В то же время суды не учли следующее.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники (обладатели права хозяйственного ведения или оперативного управления) зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. С 01 марта 2015 года аналогичные правила закреплены в статье 39.20 Земельного кодекса.

Поскольку основанием для квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки послужило превышение площади объекта аренды над площадью земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику строений (иные основания для признания договора недействительным не заявлены), у судов отсутствовали правовые мотивы для признания спорной сделки ничтожной в полном объеме. Вопрос о применении положений статьи 180 Гражданского кодекса суды не обсудили. Вместе с тем с учетом реализации собственником объектов недвижимости исключительного права договор мог быть квалифицирован в качестве недействительного только в части превышения указанной площади.

Кроме того, в силу статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из представленной в дело выписки из ЕГРН видно, что спорный участок обременен арендной в пользу ответчика на основании договора купли-продажи от 08.05.2008.

При этом данное соглашение содержит условие о том, что к новому собственнику недвижимости переходят в полном объеме все права и обязанности арендатора из договора от 21.03.2008 N 3900003023. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26.05.2008 произвело государственную регистрацию уступки прав по спорному договору аренды. Предприниматель, подписывая соглашение, принял в пользование спорный земельный участок в существующей площади (26 370 кв. м) и вплоть до подачи рассматриваемого иска не инициировал процедуру расторжения договора аренды. Сведения о том, что ответчик не имел возможности осуществлять владение земельным участком в заявленной площади (полностью либо в части) материалы дела не содержат.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 названного Кодекса).

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса указано на то, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 данного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса, в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 данной статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены данным Кодексом.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (часть 5 статьи 166 Кодекса).

Вопрос о применении перечисленных норм права суды не обсудили.

Более того, в рамках дела N А32-29515/2017 по иску администрации к предпринимателю о взыскании арендной платы по спорному договору за иной период данная плата взыскана с последнего исходя из всей площади земельного участка.

При рассмотрении указанного дела предприниматель не приводил доводов о несоразмерности площади участка.

Поскольку данные обстоятельства оставлены судами без внимания, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, а содержащиеся в них выводы основанными на приведенных нормах права и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2021 по делу N А32-4319/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова