Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2021 г. N Ф08-4607/21 по делу N А63-5707/2020

г. Краснодар

08 июля 2021 г.

Дело N А63-5707/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителя - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Бин Групп", акционерного общества "Теплосеть", акционерного общества "Горэлектросеть", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу N А63-5707/2020, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет, заявитель) обратился в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просил:

- признать недействительным уведомления управления Росреестра об отказе в государственной регистрации от 27.02.2020 N 26/163/001/2020-593 прекращения договора аренды от 14.12.2013 N 2882 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118;

- обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118.

Заявление основано на положениях статей 450, 450.1, 453, 619 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс), статей 39.8, 39.11, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Требования мотивированы прекращением действия договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения. Незаконный отказ управления Росреестра в государственной регистрации погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об аренде земельного участка нарушает права (интересы) комитета как арендодателя по прекращенному договору от 14.12.2013 N 2882.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Бин Групп" (далее - ООО "Бин Групп"); акционерное общество "Теплосеть" (далее - АО "Теплосеть"); акционерное общество "Горэлектросеть" (далее - АО "Горэлектросеть").

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021, требования комитета удовлетворены. Признан недействительным отказ управления Росреестра от 27.02.2020 N 26/163/001/2020-593, суд обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 14.12.2013 N 2882.

Суды установили, что 31.08.2000 между администрацией города Ставрополя и ООО "Экспансия" заключен договор N 75 аренды земельного участка площадью 250 кв. м с кадастровым номером 26:12:030746:01 (прежний номер), расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235. Договор заключен на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 29.12.1999 N 70. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030708:118 поставлен на кадастровый учет 10.02.2009, статус: "актуальные, учтенные", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилым зданием, уточненная площадь: 250 кв. м, расположен по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235. Решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013 за Нечаевой А.Ю. признано право собственности на недвижимое имущество - торговое, литера А, нежилое, общей площадью 163,3 кв. м, расположенное по пр. Черняховского, в районе жилого дома N 8. На основании решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 01.08.2013 по делу N 2-1862/13 администрацией города Ставрополя принято постановление от 08.10.2013 N 3424 "О предоставлении Нечаевой Анастасии Юрьевне в аренду земельного участка под нежилым зданием в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235". Между комитетом (арендодатель) и Нечаевой Анастасией Юрьевной (арендатор) заключен договор от 14.12.2013 N 2883 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 сроком на 10 лет (по 07.10.2023) под нежилым зданием. Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.12.2013 N 2883 произведена 23.01.2014. На основании договора купли-продажи недвижимости с переуступкой прав и обязанностей от 06.02.2015 по договору аренды земельного участка от 14.12.2013 N 2883, права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "Бин Групп". На земельном участке с кадастровым номером 26:12:030708:118 расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:12:031313:242, принадлежащее на праве собственности ООО "Бин Групп" на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, заключенного с Нечаевой Анастасией Юрьевной. Государственная регистрация права собственности ООО "Бин Групп" на нежилое здание осуществлена управлением Росреестра 25.02.2015. Комитетом посредством портала государственных услуг 27.01.2020 направлено управлению Росреестра заявление о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118. К заявлению приложены следующие документы: заявление о предоставлении дополнительных документов от 10.02.2020 N 26/163/001/2020-1265, с которым представлены доверенность от 10.01.2020 N 5, акт обследования земельного участка от 13.01.2020, уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 11.11.2019 N 08/06-8535с, список внутренних почтовых отправлений от 13.11.2019; заявление о приостановлении государственной регистрации прав по инициативе заявителя от 12.02.2020 N 26/133/011/2020-7331, с которым представлена доверенность от 06.02.2020 N 01/1-21-20; заявление о возобновлении государственной регистрации от 14.02.2020 N 26/133/011/2020-7807, с которым представлена доверенность от 06.02.2020 N 01/1-21-20. Управлением Росреестра при проведении правовой экспертизы установлено, что 25.02.2015 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118, заключенного между комитетом и ООО "Бин Групп" сроком по 07.10.2023. Также зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись N 26-26/001-26/001/202/2015-935/2. В деле правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030708:118 имеется постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242, возведенного на земельном участке по проезду Черняховского, в районе жилого дома N 8. Документы, свидетельствующие о расторжении указанного договора в соответствии с его условиями, в управление Росреестра не представлены. Исходя из содержания правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118, комитету было известно о расположении на данном участке нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242, о чем указано в пункте 1.1 договора аренды от 14.12.2013 N 2883. Регистрирующий орган указал, что документы, подтверждающие невыполнение арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), в орган регистрации не поступали. Также не поступали документы, подтверждающие снос нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. При этом право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН, первоначально возникло у Нечаевой А.Ю. на основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013. В последующем управлением Росреестра зарегистрирован переход права собственности к ООО "Бин Групп" на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, заключенного Нечаевой А.Ю. с ООО "Бин Групп". Данные обстоятельства исключают осуществление государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118. Ссылаясь на несоответствие решения управления Росреестра об отказе в совершении регистрационного действия нормам действующего законодательства, нарушающего права (интересы) муниципального образования, комитет оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 222, 450, 450.1, 453, 619 Гражданского кодекса, статьи 46 Земельного кодекса, статей 1, 14, 27, 29 Закона N 218-ФЗ. Суды установили, что администрацией города Ставрополя принято постановление от 10.07.2017 N 1217 "О сносе самовольной постройки - нежилого здания, возведенной на земельном участке по проезду Черняховского, в районе жилого дома N 8, в полосе отвода инженерных сетей местного значения (электрический кабель высокого и низкого напряжения, тепловая сеть)". На момент принятия постановления от 10.07.2017 N 1217 действующее законодательство не содержало запрета на принятие органами местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в отношении объектов, на которые зарегистрировано право собственности. Принятое администрацией постановление является основанием для прекращения с ООО "Бин Групп" арендных отношений в одностороннем порядке (в связи с отказом комитета от договора). Факт направления ООО "Бин Групп" уведомления комитета об одностороннем отказе от договора аренды от 11.11.2019 N 08/06-8535с подтверждается списком N 90 внутренних почтовых отправлений от 13.11.2019. Согласно отчету АО "Почта России" об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80080542346282 письмо адресатом не получено, поскольку ООО "Бин Групп" отказалось принять почтовое отправление. Ранее ООО "Бин Групп" обращалось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя о признании незаконным постановления от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки - нежилого здания, возведенного на земельном участке по проезду Черняховского, в районе жилого дома N 8 в полосе отвода инженерных сетей местного значения. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.03.2018 производство по делу N А63-17372/2017 прекращено в связи с отказом ООО "Бин Групп" от заявленных требований. Поскольку комитетом представлены все необходимые документы, подтверждающие его односторонний отказ от арендных отношений, у регистрирующего органа не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора от 14.12.2013 N 2882 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По общему правилу, предусмотренному гражданским законодательством, изменение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений. В пункте 6.2 договора от 14.12.2014 N 2883 предусмотрено, что он может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 данного договора. Такими случаями являются использование земельного участка не по целевому назначению, использование участка, способами, приводящими к его порче, невнесение арендной платы более двух периодов, указанных в пункте 3.4 договора, нарушение других условий договора. Вместе с тем, документы, свидетельствующие о расторжении указанного договора аренды в орган регистрации, не представлены. В деле правоустанавливающих документов имеется постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. Однако право собственности на указанное нежилое здание возникло у предыдущего собственника (Нечаевой А.Ю.) на основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013, вступившего в законную силу, и согласно которому в суд общей юрисдикции были представлены документы, подтверждающие, что данный объект не является самовольным. В управлении Росреестра отсутствуют (не поступали) документы, подтверждающие снос нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. С учетом изложенного, осуществить государственную регистрацию прекращения (расторжения) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118, заключенного сроком по 07.10.2023, не представляется возможным.

АО "Теплосеть" в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Третье лицо указало, что расположение спорного объекта (торговых павильонов) на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030708:118 нарушает права и законные интересы комитета, поскольку препятствует нормальной и безопасной эксплуатации тепловых сетей, создает угрозу жизни окружающих, арендаторов и посетителей. Размещение торговых павильонов препятствует также доступу работников АО "Теплосеть" к местам проведения ремонтных и эксплуатационных работ. Все обстоятельства дела исследованы в судебном заседании полно и объективно.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От комитета, управления Росреестра и АО "Теплосеть" поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.08.2000 между администрацией города Ставрополя и ООО "Экспансия" заключен договор N 75 аренды земельного участка площадью 250 кв. м с кадастровым номером 26:12:030746:01 (прежний номер), расположенного по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235. Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 29.12.1999 N 70.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030708:118 поставлен на кадастровый учет 10.02.2009 (сведения - актуальные, учтенные). Участок имеет уточненную площадь 250 кв. м, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - под нежилым зданием, расположен по адресу: г. Ставрополь, в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013 за Нечаевой А.Ю. признано право собственности на недвижимое имущество - торговое, литера А, нежилое, общей площадью 163,3 кв. м, расположенное по пр. Черняховского, в районе жилого дома N 8.

На основании решения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 01.08.2013 по делу N 2-1862/13 администрацией города Ставрополя принято постановление от 08.10.2013 N 3424 "О предоставлении Нечаевой Анастасии Юрьевне в аренду земельного участка под нежилым зданием в районе жилого дома N 8 по проезду Черняховского в квартале 235".

Между комитетом (арендодатель) и Нечаевой Анастасией Юрьевной (арендатор) заключен договор от 14.12.2013 N 2883 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 сроком на 10 лет (по 07.10.2023) под нежилым зданием. Государственная регистрация договора аренды от 14.12.2013 N 2883 произведена 23.01.2014.

На основании договора купли-продажи недвижимости с переуступкой прав и обязанностей от 06.02.2015 по договору аренды земельного участка от 14.12.2013 N 2883, права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "Бин Групп".

На земельном участке с кадастровым номером 26:12:030708:118 расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:12:031313:242, принадлежащее на праве собственности ООО "Бин Групп" на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, заключенного с Нечаевой Анастасией Юрьевной. Государственная регистрация права собственности ООО "Бин Групп" на нежилое здание осуществлена управлением Росреестра 25.02.2015.

Комитетом посредством портала государственных услуг 27.01.2020 направлено управлению Росреестра заявление о государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118. К заявлению приложены следующие документы: заявление о предоставлении дополнительных документов от 10.02.2020 N 26/163/001/2020-1265, с которым представлены доверенность от 10.01.2020 N 5, акт обследования земельного участка от 13.01.2020, уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 11.11.2019 N 08/06-8535с, список внутренних почтовых отправлений от 13.11.2019; заявление о приостановлении государственной регистрации прав по инициативе заявителя от 12.02.2020 N 26/133/011/2020-7331, с которым представлена доверенность от 06.02.2020 N 01/1-21-20; заявление о возобновлении государственной регистрации от 14.02.2020 N 26/133/011/2020-7807, с которым представлена доверенность от 06.02.2020 N 01/1-21-20.

Управлением Росреестра при проведении правовой экспертизы установлено, что 25.02.2015 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118, заключенного между комитетом и ООО "Бин Групп" сроком по 07.10.2023. Также зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации N 26-26/001-26/001/202/2015-935/2. В деле правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030708:118 имеется постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки - нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242, возведенного на земельном участке по проезду Черняховского, в районе жилого дома N 8. Документы, свидетельствующие о расторжении указанного договора в соответствии с его условиями, в управление Росреестра не представлены. Исходя из содержания правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118, комитету было известно о расположении на данном участке нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242, о чем указано в пункте 1.1 договора аренды от 14.12.2013 N 2883.

Управление Росреестра указало комитету, что документы, подтверждающие невыполнение арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в орган регистрации не поступали. Также не поступали документы, подтверждающие снос нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. При этом право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН, первоначально возникло у Нечаевой А.Ю. на основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013. В последующем управлением Росреестра зарегистрирован переход права собственности к ООО "Бин Групп" на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.02.2015, заключенного Нечаевой А.Ю. с ООО "Бин Групп". Данные обстоятельства исключают осуществление государственной регистрации прекращения (расторжения) договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118.

Ссылаясь на несоответствие решения управления Росреестра об отказе в совершении регистрационного действия нормам действующего законодательства, нарушающего права (интересы) муниципального образования, комитет оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункты 1, 2, 5, 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1 - 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным данным Кодексом.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса дополнен абзацем седьмым, согласно которому аренда прекращается при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Законом N 340-ФЗ статья 46 Земельного кодекса дополнена также пунктом 4 следующего содержания. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 - 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

Положения пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением (пункт 9 статьи 16 Закона N 340-ФЗ).

Таким образом, пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Закона N 340-ФЗ) арендодателю земельного участка, находящегося в публичной собственности, предоставлено право на прекращение арендных отношений путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при наличии указанных в нем условий. При этом данная норма подлежит применению и в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом до дня вступления в силу Закона N 340-ФЗ и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

Судебные инстанции при разрешении спора сослались на постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217, которым признано подлежащим сносу нежилое здание, возведенное на земельном участке по проезду Черняховского, в районе жилого дома N 8. Данная самовольная постройка расположена в полосе отвода инженерных сетей местного значения (электрический кабель высокого и низкого напряжения, тепловая сеть). Правообладатель нежилого здания и арендатор земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 обращался в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки, размещенной в полосе отвода инженерных сетей местного значения. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.03.2018 производство по делу N А63-17372/2017 прекращено в связи с отказом ООО "Бин Групп" от заявленных требований. Факт направления комитетом уведомления от 11.11.2019 N 08/06-8535с об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка подтверждается списком N 90 внутренних почтовых отправлений от 13.11.2019. Признав, что комитетом представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие правовых оснований для государственной регистрации прекращения арендных отношений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у управления Росреестра законных оснований для отказа в погашении записи об аренде.

При рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Кодекса).

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что определения, решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано следующее. Решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Таким образом, судебный акт может быть признан законным и обоснованным только в том случае, если арбитражный суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства, на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства спора и применил к спорным правоотношениям нормы материального права.

Вывод судебных инстанций об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации управлением Росреестра прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030708:118 не может быть признан окружным судом обоснованным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не основан на результатах надлежащего исследования и должной оценки доказательств, имеющихся в деле, в том числе, представленных регистрирующим органом в опровержение требований комитета.

В обоснование своих возражений на заявление комитета, управление Росреестра указывало на то, что в деле правоустанавливающих документов имеется постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. Вместе с тем, право собственности на указанное нежилое здание возникло у предыдущего собственника (Нечаевой А.Ю.) на основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013, вступившего в законную силу, и согласно которому в суд общей юрисдикции были представлены документы, подтверждающие, что данный объект недвижимости не является самовольным. Также в управлении Росреестра отсутствуют документы, подтверждающие снос нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242. При наличии вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о признании права собственности на спорный объект, применение постановления администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 невозможно.

Судебные инстанции, разрешая данный спор, также сослались на вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013, которым за Нечаевой А.Ю. признано право собственности на недвижимое имущество - торговое, литера А, нежилое, общей площадью 163,3 кв. м, расположенное по пр. Черняховского, в районе жилого дома N 8. Между тем, вступивший в законную силу судебный акт, принятый судом общей юрисдикции, является обязательным для всех без исключения органов публичной власти, общественных объединений, должностных и других лиц и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (статья 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации"). Судебные инстанции руководствовались действующим постановлением администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе нежилого здания с кадастровым номером 26:12:031313:242, которое принято органом местного самоуправления значительно позже вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 12.04.2013. В этой связи постановление администрации города Ставрополя от 10.07.2017 N 1217 о сносе самовольной постройки, не признанной ранее таковой судом общей юрисдикции, подлежало обязательной судебной оценке (на предмет законности) независимо от результатов разрешения спора по делу N А63-17372/2017. Однако возражения управления Росреестра судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора надлежаще не проверялись, обстоятельства, на которые регистрирующий орган ссылался в опровержение доводов, заявленных комитетом, не должным образом исследовались и не оценивались.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

При выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение. При отмене судебных актов по данному основанию в постановлении суда кассационной инстанции следует указывать фактические обстоятельства дела, установленные судами первой и апелляционной инстанций, сделанные ими на основе этих обстоятельств выводы, а также мотивы, по которым суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой, апелляционной инстанций не соответствуют обстоятельствам дела. Такими мотивами могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. При этом необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункты 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Обжалуемые управлением Росреестра судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства, дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) сторон. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что управление Росреестра от уплаты государственной пошлины освобождено (подпункт 1.1 пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу N А63-5707/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев