Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2021 г. N Ф08-3985/21 по делу N А32-9855/2020

г. Краснодар

20 июля 2021 г.

Дело N А32-9855/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании до перерыва от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Олимп" (ИНН 6166063535, ОГРН 1076166004177) - Нерсесяна К.В. (доверенность от 11.03.2021), в отсутствие заинтересованного лица - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: закрытого акционерного общества "Сафи", Гасич Ольги Сергеевны, Дыба Любови Аркадьевны, Жалобовой Татьяны Михайловны, Кожановой Аллы Николаевны, Акимова Владимира Павловича, Акимовой Татьяны Алексеевны, Мартыновой Василины Валерьевны, Дьячковой Ольги Михайловны, Самары Александра Алексеевича, Волкова Сергея Александровича, Курносовой Нины Ивановны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олимп" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу N А32-9855/2020, установил следующее.

ООО "Олимп" (далее - застройщик, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 20.11.2019 N 29749/02-05-16, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:150 площадью 4147 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Центральный район, ул. Ландышевая, земельный участок N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; возложении на заинтересованное лицо обязанности подготовить и направить заявителю проект такого соглашения.

Требования основаны на статьях 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивированы незаконностью отказа заинтересованного лица в предоставлении заявителю в аренду земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Сафи", Гасич О.С., Дыба Л.А., Жалобова Т.М., Кожанова А.Н., Акимов В.П., Акимова Т.А., Мартынова В.В., Дьячкова О.М., Самара А.А., Волков С.А. и Курносова Н.И.

Решением от 17.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.03.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что застройщик на момент обращения с заявлением в администрацию не обладал статусом юридического лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами. Объекты незавершенного строительства, расположенные в границах спорного участка, в Единый реестр проблемных объектов не включены. Финансирование обязательств по завершению строительства объектов и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов (далее - МКД) и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан, возможно только после включения спорных объектов незавершенного строительства в названный реестр. Апелляционный суд дополнительно отметил, что ранее действующий договор аренды земельного участка, заключенный обществом и администрацией расторгнут в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы (дело N А32-5536/2016), поэтому общество не может претендовать на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, вывод судов об отсутствии правовых оснований для предоставления ему земельного участка для завершения строительства не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении судами норм материального права. Реализация права на заключение договора аренды земельного участка однократно сроком на три года без торгов, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, не поставлена в зависимость от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Предоставление земельного участка необходимо обществу для исполнения обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства МКД. Единственное имущество, которым обладало общество, - право аренды спорного участка. Для удовлетворения требований кредиторов застройщика о передаче жилых помещений и исполнения судебных актов по делу N А32-30559/2010 обществу необходимо право аренды в отношении спорного участка.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель застройщика поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании 06.07.2021 объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 13.07.2021; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

После перерыва лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.10.2011 N 4900007080 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:150 площадью 4147 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Ландышевая, земельный участок N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, с видом разрешенного использования - для строительства МКД.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 по делу N А32-30559/2010 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от 24.06.2013 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего должника об утверждении мирового соглашения, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) заявителя прекращено. Определением от 27.03.2019 возобновлена процедура конкурсного производства в отношении застройщика в связи с расторжением мирового соглашения. Определением от 21.05.2019 конкурсным управляющим утвержден Карташов В.Н. В реестр требований кредиторов общества включены требования участников долевого строительства в сумме 84 442 361 рубль 34 копейки (данные требования подтверждены договорами долевого участия в строительстве и определениями суда по делу N А32-30559/2010).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2016 по делу N А32-5536/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016, договор аренды от 22.11.2011 N 4900007080 расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы.

Как указано в заявлении, в целях удовлетворения требований кредиторов о передаче жилых помещений конкурсный управляющий направил в администрацию заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201006:150 в аренду без торгов для завершения строительства.

В уведомлении от 20.11.2019 N 29749/02-05-16 администрация отказала в удовлетворении заявления, мотивируя тем, что за обществом не зарегистрировано право собственности на незавершенные строительством МКД.

Застройщик, полагая, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду является незаконным, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции действующей с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации, но только в случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. Земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, заключив новый договор.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

Толкование данных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции позволяет прийти к выводу о том, что право застройщика на заключение договора аренды в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не поставлено в зависимость от обстоятельств прекращения ранее действующего арендного соглашения при условии, что объект незавершенного строительства правомерно возведен в период действия договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства, применяемая в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве) в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства регламентированы пунктом 3 статьи 201.10 Закона N 127-ФЗ, среди которых: объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности (подпункт 5); земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве (подпункт 6).

Таким образом, для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства земельный участок, на котором расположен данный объект, должен находиться у застройщика - банкрота на каком-либо имущественном праве.

Однако в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства осуществления застройщиком начала строительства спорного МКД. Из публичного ресурса "Публичная кадастровая карта" (https://pkk.rosreestr.ru/) не следует, что на спорном земельном участке присутствуют какие-либо начатые строительством объекты недвижимости, в частности фундамент здания. Право собственности общества на незавершенный строительством объект в ЕГРН не зарегистрировано; иными доказательствами, предусмотренными как ранее действующим приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (зарегистрировано в Минюсте России 27.02.2015 N 36258), так и действующим в данный момент приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (зарегистрировано в Минюсте России 01.10.2020 N 60174) не подтверждено.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии правовых оснований для предоставления обществу спорного участка в аренду для завершения строительства следует признать верным.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу N А32-9855/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова