Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2021 г. N Ф08-7273/21 по делу N А32-4768/2020

г. Краснодар

03 августа 2021 г.

Дело N А32-4768/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Калуцких Р.Г. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - потребительского жилищно-строительный кооператива "Наш дом" (ИНН 2320158833, ОГРН 1072320020035) - Семиколенова И.В. (доверенность от 11.05.2021), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьих лиц: Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Центрального районного отдела судебных приставов г. Сочи, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Бердникова Сергея Николаевича, Сапожникова Владимира Адольфовича, Зверева Евгения Алексеевича, Зюбровской Натальи Васильевны, Гербутовой Валентины Ивановны, Бурназян Жанны Саркисовны, Поповой Людмилы Михайловны, Ларичевой Ирины Борисовны, Нуриахметова Фарида Васильевича, Каплина Николая Львовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Наш дом" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу N А32-4768/2020, установил следующее.

ПЖСК "Наш дом" (далее - застройщик, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просил:

- признать незаконными действия, выраженные в письме от 24.01.2010 N 2123/02-05-16, по отказу в заключении с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пасечная, на три года для завершения строительства многоквартирного жилого комплекса;

- возложить на администрацию обязанность заключить с кооперативом договор аренды названного участка на три года для завершения строительства.

Требования основаны на статьях 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивированы тем, что кооперативу, заключившему с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве и впоследствии признанному несостоятельным (банкротом), для выполнения обязательств перед участниками долевого строительства необходимо получение прав в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Центральный районный отдел судебных приставов г. Сочи, Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Бердников С.Н., Сапожников В.А., Зверев Е.А., Зюбровская Н.В., Гербутова В.И., Бурназян Ж.С., Попова Л.М., Ларичева И.Б., Нуриахметов Ф.В. и Каплин Н.Л.

Решением от 23.12.2020 заявленные требования удовлетворены к департаменту; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что на момент подачи заявления кооператив являлся арендатором земельного участка на основании договора; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства; действия заявителя направлены на завершение начатого строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка).

Постановлением апелляционного суда от 23.04.2021 решение от 23.12.2020 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебная коллегия исходила из недоказанности кооперативом реальной возможности завершения строительства многоквартирного жилого комплекса. С момента предоставления земельного участка в аренду до истечения срока аренды строительство названного комплекса не окончено, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2008 году участка, а впоследствии в 2014 году по дополнительному соглашению и в 2016 году на основании решения суда общей юрисдикции, не достигнута. Кооператив не может рассматриваться как добросовестный арендатор, должным образом исполнявший обязательства по договору аренды земельного участка. Застройщик на момент обращения с заявлением в администрацию не обладал статусом юридического лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами. Объекты незавершенного строительства, расположенные в границах спорного участка, в Единый реестр проблемных объектов не включены. Финансирование обязательств по завершению строительства объектов и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов (далее - МКД) и права которых нарушены (включены в реестр пострадавших граждан), возможно только после включения спорных объектов незавершенного строительства в названный реестр.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. По мнению заявителя, вывод суда об отсутствии правовых оснований для предоставления ему земельного участка для завершения строительства не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении норм материального права. Реализация права на заключение договора аренды земельного участка однократно сроком на три года без торгов, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, не поставлена в зависимость от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Предоставление земельного участка необходимо обществу для исполнения обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства МКД.

Для удовлетворения требований кредиторов застройщика о передаче жилых помещений и исполнения судебных актов по делу N А32-48784/2018 обществу необходимо право аренды в отношении спорного участка. Кооператив надлежащим образом исполнял свои обязательства по ранее действующему соглашению; процент готовности объектов строительства не может служить единственным основанием для отказа в продлении аренды.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2019 по делу N А32-48784/2018 в отношении кооператива введена процедура, применяемая в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), - конкурсное производство с применением пункта 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.

Конкурсный управляющий установил, что кооператив осуществлял строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202019:7, расположенном по адресу: Краснодарский край г. Сочи, ул. Пасечная, на основании разрешения на строительство от 29.10.2015 N RU-23-309-3943-2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202019:7 находится в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015 указанный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193.

Данный земельный участок обременен договорами долевого участия, заключенными с физическими липами.

В декабре 2019 года конкурсный управляющий кооператива обратился с заявлением в администрацию о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7 в аренду для проведения мероприятий по удовлетворению требований дольщиков.

Письмом от 24.01.2020 N 2123/02-05-16 департамент отказал в предоставлении спорного земельного участка в целях завершения строительства.

Застройщик, полагая, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду является незаконным, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что заявитель уже реализовал до 01.03.2015 свое право на получение спорного участка для завершения строительства; кооператив не может рассматриваться как добросовестный арендатор; застройщик на момент обращения с заявлением в администрацию не обладал статусом юридического лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами.

В то же время апелляционный суд не учел следующее.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

В рамках дела N А32-23627/2011 по иску администрации к кооперативу установлено, что договор от 28.02.2008 N 4900004509 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Сочи по ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7, подписанный между администрацией и ЗАО "Сочинский ДОЗ" для возведения на нем объекта жилищного строительства, является ничтожной сделкой.

С учетом изложенного подписанные впоследствии договор уступки от 21.04.2008 и дополнительное соглашение от 14.04.2014 к договору аренды от 28.02.2008 N 4900004509 не повлеки для истца правовых последствий.

Спорный земельный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015.

Строительство многоэтажного жилого комплекса осуществлялось кооперативом на основании разрешения на строительство от 29.10.2015 N RU-23-309-3943-2015, выданного администрацией г. Сочи.

Поскольку на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок кооперативу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, вывод апелляционного суда о реализации кооперативом права на земельный участок в льготном порядке, является ошибочным.

Возможность предоставления в указанном порядке земельного участка застройщику, признанному банкротом, подтверждена позицией законодателя, а именно введением в часть 2 статьи 39.6 Земельного кодекса подпункта 3.2 (Федеральный закон от 20.04.2021 N 92-ФЗ).

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности) апелляционный суд не проверял. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу N А32-4768/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

Р.Г. Калуцких А.И. Мещерин