Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2021 г. N 15АП-15180/21 по делу N А32-4768/2020

город Ростов-на-Дону

24 сентября 2021 г.

дело N А32-4768/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца (в лице к.у. Агапова С.А.):

представитель Добренкова Н.В. по доверенности от 12.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи;

Ларичевой Ирины Борисовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020 по делу N А32-4768/2020 по заявлению потребительского жилищно-строительного кооператива "Наш дом" к администрации города Сочи, к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи при участии третьих лиц:

департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи;

главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Центрального районного отдела судебных приставов г. Сочи Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Бердникова Сергея Николаевича, Сапожникова Владимир Адольфовича, Зверева Евгенияа Алексеевича, Зюбровской Натальи Васильевны, Гербутовой Валентины Ивановны, Бурназян Жанны Саркисовны, Поповой Людмилы Михайловны, Ларичевой Ирины Борисовны, Нуриахметова Фариды Васильевича, Каплина Николая Львовича, о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

потребительский жилищно-строительный кооператив "Наш дом" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании незаконными действия, выраженные в отказе от 24.01.2010 N 2123/02-05-16, об обязании администрации заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7 ПЖСК "Наш дом" сроком на три года для завершения строительства многоквартирного жилого комплекса.

Исковые требования мотивированы тем, что кооператив заключил договоры долевого участия в строительстве, а впоследствии был признан банкротом. Для выполнения обязательств кооперативу необходимо заключение договора аренды для завершения строительства, однако администрацией необоснованно было отказано в заключении такового договора.

Решением суда от 23.12.2020 исковые требования удовлетворены в части. Суд признал незаконными действия департамента имущественных отношений администрации города Сочи выразившиеся в отказе от 24.01.2020 N 2123/02-05-16 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7 в аренду без проведения торгов, как противоречащие положениям Земельного кодекса Российской Федерации, обязал департамент имущественных отношений администрации города Сочи в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с потребительским жилищно-строительным кооперативом "Наш дом", г. Сочи договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7 сроком на три года для завершения строительства многоквартирного жилого комплекса. В удовлетворении требований предъявленных к администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи отказано.

Суд установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2019 по делу N А32-48784/201 в отношении кооператива введена процедура банкротства - конкурсное производство. Суд установил, что на земельном участке, расположенным по адресу: Краснодарский край г. Сочи ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7, находящегося в муниципальной собственности, ПЖСК "Наш дом" осуществлял строительство многоэтажного жилого комплекса на основании разрешения на строительство, факт заключения договоров долевого участия в строиетльстве, а также факт предоставления участка для строительства на основании решения суда общей юрисдикции, факт обращения конкурсным управляющим с заявлением о предоставлении участка для завершения строительства, и факт отказа в предоставлении участка. Суд указал, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. Так, вступившим в законную силу решением Центрального суда города Сочи от 13.10.2015 установлено, что спорный земельный участок предоставлен на основании дополнительного соглашения от 14.04.2014, сроком аренды до 12.09.2016. Суд также указал, что в отсутствие действующего договора аренды кооператив лишен возможности завершить начатое строительство и произвести действия по вводу объекта недвижимости в эксплуатацию. Суд пришел к выводу, что кооператив являлся арендатором земельного участка на момент подачи заявления на основании договора; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства; действия кооператива направлены на завершение начатого строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка).

С принятым судебным актом не согласились администрация и Ларичева Ирина Борисовна, обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована тем, что заявитель на момент обращения с заявлением не обладал статусом лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика, в связи с чем правовых оснований для предоставления участка не имелось. Кроме того, заявителем не предоставлено обоснование площади испрашиваемого участка, равно как и не предоставлены документы, свидетельствующие о наличии исключительного права на заключение договора аренды. Спорный объект не включен в реестр проблемных объектов.

Апелляционная жалоба Ларичевой И.Б. мотивирована отсутствием денежных средств у кооператива для завершения строительства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020 по делу N А32-4768/2020 отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2021 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции указал, что поскольку на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок кооперативу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, вывод апелляционного суда о реализации кооперативом права на земельный участок в льготном порядке, является ошибочным. Судом не проверено наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021 апелляционные жалобы администрации города Сочи, Ларичевой Ирины Борисовны приняты к производству.

В отзывах потребительский жилищно-строительный кооператив "Наш дом" и Иванов И.В. указали на несостоятельность доводов жалоб.

В судебное заседание представитель истца против доводов апелляционных жалоб возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, дал пояснения с учётом постановления суда кассационной инстанции.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 10.09.2021 до 17.09.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после объявленного перерыва судебное заседание продолжено 17.09.2021 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела 08.09.2021 от Ларичевой И.Б. поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и прекращении производства по жалобе.

Согласно части 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Рассмотрев ходатайство, подписанное Ларичевой И.Б., суд пришел к выводу о том, что отказ от апелляционной жалобы не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Таким образом, отказ от апелляционной жалобы надлежит принять, в связи с чем производство по апелляционной жалобе Ларичевой И.Б. прекратить.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2019 по делу N А32-48784/201 в отношении кооператива введена процедура банкротства - конкурсное производство с применением пункта 7 главы IX Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Конкурсным управляющим должника назначен Агапов Станислав Александрович.

При исполнении возложенных Законом о банкротстве на конкурсного управляющего обязанностей по поиску имущества должника установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край г. Сочи ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7 ПЖСК "Наш дом" осуществлял строительство многоэтажного жилого комплекса на основании разрешения на строительство N RU-23-309-3943-2015 от 29.10.2015, выданного администрацией г. Сочи.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202019:7, площадью 8064 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пасечная, находится в муниципальной собственности город-курорт Сочи, запись государственной регистрации права от 13.05.2010 N 23-23-50/036/2010-329.

Во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015 спорный земельный участок по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 предоставлен ПЖСК "Наш дом" для жилищного строительства.

Данный земельный участок обременен договорами долевого участия, заключенными ПЖСК "Наш дом" с физическими лицами.

В декабре 2019 года конкурсный управляющий ПЖСК "Наш дом" обратился с заявлением в администрацию г. Сочи с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7 в аренду для проведений мероприятий по удовлетворению требований обманутых дольщиков в соответствии с Законом о банкротстве.

Письмом от 24.01.2020 N 2123/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал в предоставлении спорного земельного участка в целях завершения строительства.

Полагая отказ незаконным, кооператив обратился в суд с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения кооператива с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Суд указал, что из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, суд пришел к выводу, что для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Так, вступившим в законную силу решением Центрального суда города Сочи от 13.10.2015 установлено, что спорный земельный участок предоставлен на основании дополнительного соглашения от 14.04.2014, сроком аренды до 12.09.2016.

Суд указал, что в отсутствие действующего договора аренды кооператив лишен возможности завершить начатое строительство и произвести действия по вводу объекта недвижимости в эксплуатацию.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что кооператив являлся арендатором земельного участка на момент подачи заявления на основании договора; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства; действия кооператива направлены на завершение начатого строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка).

Вместе с тем, судом не было учтено следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу незавершённого строительством объекта с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (до 01 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта незавершённого строительством. В случае, если объект строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия заключённого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Арендатор, получивший в аренду публичный земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не успевший построить здание до окончания срока действия договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Действующее законодательство прямо не указывает срок, в течение которого собственник объекта незавершённого строительства вправе продлить действие (заключить новый) договора аренды земельного участка дополнительно на 3 года.

Однако из содержания пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что арендатор должен реализовать данное право до окончания срока действия первоначально заключённого договора аренды. При этом арендатор должен иметь реальную возможность завершить начатое строительство объекта.

Как следует из материалов дела, во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015 спорный земельный участок по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 предоставлен ПЖСК "Наш дом" для жилищного строительства.

В установленный срок строительство не было завершено.

Как следует из решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015 земельный участке, расположенным по адресу: Краснодарский край г. Сочи ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7 был предоставлен изначально ЗАО "Сочинский ДОЗ" для возведения на нем объекта жилищного строительства на основании договора от 28.02.2008.

Впоследствии по договору от 21.04.2008 права и обязанности арендатора по спорному участку перешли к кооперативу.

В рамках дела N А32-23627/2011 администрация обратилась в суд с иском о признании обременения арендой спорного участка отсутствующим. Решением суда по указанному делу от 13.06.2012 требования администрации были удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием у администрации правомочий собственника участка.

Судом общей юрисдикции также установлено, что после принятия указанного решения арбитражного суда администрация заключила с кооперативом новое дополнительное соглашение от 14.04.2014, которым срок аренды по договору аренды продлен до 12.09.2016 (администрация уже являлась собственником участка).

В рамках дела N А32-23627/2011 по иску администрации к кооперативу установлено, что договор от 28.02.2008 N 4900004509 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Сочи по ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7, подписанный между администрацией и ЗАО "Сочинский ДОЗ" для возведения на нем объекта жилищного строительства, является ничтожной сделкой. С учетом изложенного подписанные впоследствии договор уступки от 21.04.2008 и дополнительное соглашение от 14.04.2014 к договору аренды от 28.02.2008 N 4900004509 не повлеки для истца правовых последствий.

Спорный земельный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015.

Как указано выше, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу незавершённого строительством объекта с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (до 01 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта незавершённого строительством. В случае, если объект строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия заключённого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судами, в материалы дела не представлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, в рамках дела N А32-23627/2011 по иску администрации к кооперативу установлено, что договор от 28.02.2008 N 4900004509 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Сочи по ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7, подписанный между администрацией и ЗАО "Сочинский ДОЗ" для возведения на нем объекта жилищного строительства, является ничтожной сделкой. С учетом изложенного подписанные впоследствии договор уступки от 21.04.2008 и дополнительное соглашение от 14.04.2014 к договору аренды от 28.02.2008 N 4900004509 не повлеки для истца правовых последствий.

Таким образом, спорный земельный участок не передавался в аренду до 2016 года.

При таких обстоятельствах, отсутствуют оба основания, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для предоставления потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Наш дом" земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из материалов дела следует, что с момента предоставления земельного участка в аренду арендатор на момент истечения срока аренды не окончено строительство МКД, то есть цель аренды, предоставленного в 2016 году земельного участка на основании решения суда общей юрисдикции, не достигнута, МКД не были возведены, степень готовности объектов по сведениям управляющего 21,15 % и 8,53 %.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов должна быть дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах кооператив не может рассматриваться как добросовестный арендатор, должным образом исполнявший обязательства по договору аренды земельного участка.

Как указано выше, действующее законодательство прямо не указывает срок, в течение которого собственник объекта незавершённого строительства вправе продлить действие (заключить новый) договора аренды земельного участка дополнительно на 3 года.

Однако из содержания пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что арендатор должен реализовать данное право до окончания срока действия первоначально заключённого договора аренды.

Согласно условиям договора аренды от 28.03.2016 N 4900010193 срок его действия до 18.02.2019, при этом с заявлением на предоставление земельного участка потребительский жилищно-строительный кооператив "Наш дом" обратился 26.12.2019, то есть спустя 10 месяц после окончания действия договора аренды.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и существа земельного законодательства, регулирующего вопрос о предоставлении в аренду публичных земель, льготный порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства может быть реализован арендаторами, добросовестно исполнявшими обязательства по договору аренды, но не успевшими завершить строительство объекта недвижимого имущества в течение срока действия договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции констатирует, что кооператив не может претендовать на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что право аренды земельного участка может быть реализовано в порядке, предусмотренном подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, только юридическим лицом, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом N 214, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем, материалы дела таких доказательств не содержат.

Суд соглашается с позицией администрации о том, что заявитель на момент обращения с заявлением не обладал статусом лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика, в связи с чем правовых оснований для предоставления участка не имелось.

Апелляционной суд отмечает, что положения статьи 201.11 Закона о банкротстве не являются исчерпывающим инструментом для удовлетворения требований участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, отказ заинтересованного лица являлся законным и обоснованным, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ Ларичевой И.Б. от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020 по делу N А32-4768/2020. Производство по апелляционной жалобе прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020 по делу N А32-4768/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник