Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 августа 2021 г. N Ф08-7153/21 по делу N А32-34070/2020

г. Краснодар

05 августа 2021 г.

Дело N А32-34070/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - садоводческого некоммерческого товарищества "Городовой" (ИНН 2311190171, ОГРН 1152311006044) - Георгиевой С.Р. (доверенность от 02.08.2021), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), рассмотрев кассационную жалобу СНТ "Городовой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А32-34070/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к СНТ "Городовой" (далее - товарищество), в котором просила:

- расторгнуть договор безвозмездного пользования земельным участком от 14.11.2017 N 4350000021;

- указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права безвозмездного пользования в отношении земельного участка площадью 130 585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Калининский сельский округ, хутор Октябрьский, участок N 29, кадастровый номер 23:43:0109001:603 и исключения из ЕГРН регистрационной записи от 23.03.2018 N 23:43:0109001:603-23/001/2018-1,2 о праве безвозмездного пользования в отношении данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021, в удовлетворении иска в части требований о расторжении договора безвозмездного пользования земельным участком от 14.11.2017 N 4350000021 отказано. В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора безвозмездного пользования земельным участком от 14.11.2017 N 4350000021 с кадастровым номером 23:43:0109001:603 суд предписал аннулировать в ЕГРН регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0109001:603 правом безвозмездного пользования, зарегистрированным в пользу товарищества на основании договора безвозмездного пользования земельным участком от 14.11.2017 N 4350000021. Суд указал, что решение служит основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве безвозмездного пользования товарищества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0109001:603. Судебные инстанции указали, что спорный земельный участок, как на момент заключения договора от 14.11.2017 N 4350000021, так и в настоящее время в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами г. Краснодара (Ж.1.2) и в производственной зоне (П). Изложенное свидетельствует о недействительности договора от 14.11.2017 N 4350000021 в связи с формированием земельного участка в нескольких территориальных зонах. Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Квалификация договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения иска о расторжении договора в судебном порядке. В то же время в данном деле истец также требовал исключить из ЕГРН регистрационную запись о праве безвозмездного пользования спорным земельным участком, поэтому суды применили последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН соответствующей записи. Довод ответчика о том, что на момент подписания сторонами договора безвозмездного пользования действовала редакция Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар (в редакции решения городской Думы Краснодара от 28.05.2015 N 79), допускающая для территориальной зоны Ж.1.2 в числе основных видов разрешенного использования "дачные, садоводческие и огороднические некоммерческие объединения граждан", суд апелляционной инстанции отклонил. Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные данным Кодексом и другими федеральными законами. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 11.11.2020 N 16776/29 в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, спорный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами г. Краснодара (Ж.1.2) и в производственной зоне (П). В соответствии с генеральным планом г. Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), зоне транспортной инфраструктуры. При этом товариществу отказано в подготовке документации по планировке территории, поскольку спорный участок в соответствии с генеральным планом г. Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции решения городской Думы Краснодара от 28.11.2017 N 44 п. 6), спорный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами г. Краснодара (Ж.1.2) и в производственной зоне (П). Указанные территориальные зоны не предполагают образования земельного участка с видом разрешенного использования "садоводство". Суд апелляционной инстанции также указал, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 (в редакции решения городской Думы Краснодара от 17.11.2016 N 26 п. 5), то есть на момент заключения договора (14.11.2017) рассматриваемый земельный участок располагался в производственной зоне (П) и зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара (Ж.1.2). В соответствии с генеральным планом г. Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, спорный земельный участок расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), зоне транспортной инфраструктуры. Формирование земельного участка в нескольких территориальных зонах влечет недействительность (ничтожность) договора. В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В кассационной жалобе товарищество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что при разрешении настоящего спора следовало руководствоваться редакцией Правил землепользования и застройки в редакции решения городской Думы Краснодара от 28.05.2015 N 79 п. 17. Применение генерального плана г. Краснодара, утвержденного решением городской Думы г. Краснодара от 02.09.2020 N 100 п.1, для квалификации в качестве недействительного (ничтожного) договора, заключенного 14.11.2017, недопустимо (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс). Суды не учли, что в другой территориальной зоне расположена лишь незначительная часть спорного участка, поэтому указанное несоответствие может быть устранено. Суд не выносил вопрос о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки на обсуждение сторон (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель товарищества на удовлетворении жалобы настаивал, просил отменить судебные акты и отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на надлежащее использование спорного земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.10.2016 N 5060 администрация (ссудодатель) и товарищество (ссудополучатель) 14.11.2017 заключили договор N 4350000021 безвозмездного пользования, по условиям которого ссудодатель принял на себя обязательства передать ссудополучателю в безвозмездное пользование земельный участок площадью 130 585 кв. м (кадастровый номер 23:43:0109001:603), расположенный по адресу: г. Краснодар, Калининский сельский округ, х. Октябрьский, участок N 29, с видом разрешенного использования - садоводство (пункт 1.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 23.03.2018 (регистрационная запись N 23-43:0109001:603-23/001/2018-1,2). Договор действует в течение 5 лет с 14.11.2017 по 14.11.2022 (пункт 3.1).

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 14.11.2017.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора ссудополучатель обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Ссудополучатель обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и подъезды к нему, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и экологической обстановки на участке (пункт 2.4.6 договора).

В силу пункта 4.2 ссудодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае неисполнения ссудополучателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 2.4.2 - 2.4.14, 2.5.1 - 2.5.5 пунктов 2.4, 2.5 раздела 2 договора; существенного ухудшения ссудополучателем состояния участка.

Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар произведен осмотр земельного участка. В акте от 12.11.2019 N 2752 указано, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, на части участка произрастают деревья и кустарники, находятся части бетонных конструкций и конструкций из кирпича, через участок проходит овраг, грунтовые дороги, остальная часть участка густо заросла сорной травой.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар направил в адрес ответчика предписание от 18.11.2019 N 24389/26 о необходимости устранении допущенных нарушений (т. 1, л. д. 39 - 43).

Управление муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар произвело повторный осмотр земельного участка. В акте от 03.02.2020 N 142 указано, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, на части участке произрастают деревья и кустарники, находятся части бетонных конструкций и конструкций из кирпича, через участок проходит овраг, грунтовые дороги, остальная часть участка густо заросла сорной травой.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2020 N 288/07, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.

Поскольку соглашение о расторжении договора стороны не подписали, земельный участок не возвращен, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Договор, в силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В силу части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса и пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

В пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса указано, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суды, сделав вывод о недействительности договора от 14.11.2017, указали, что спорный земельный участок находится в границах двух территориальных зон, что недопустимо. Кроме того, градостроительные регламенты названных территориальных зон не содержат указания на возможность использования земельного участка для садоводства.

В то же время судебные инстанции не учли следующее.

Спорный земельный участок предоставлен товариществу на основании подпункта 11 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса в соответствии с постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.10.2016 N 5060. Данным постановлением утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, что предполагает соответствие параметров образуемого участка правилам статьи 11.9 Земельного кодекса и документам территориального планирования (пункты 14 и 16 статьи 11.10 Земельного кодекса; т. 2, л. д. 11, 12).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0109001:603 с видом разрешенного использования "садоводство" поставлен на государственный кадастровый учет 31.10.2016 (т. 1, л. д. 16).

Квалификация договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки предполагает оценку соответствия его условий нормам закона, действующего на момент его совершения (заключения).

При квалификации договора от 14.11.2017 в качестве недействительной (ничтожной) сделки суды указали, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 (в редакции решения от 17.11.2016 N 26 п. 5), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0109001:603 располагался в производственной зоне (П) и зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара (Ж.1.2) (т. 1, л. д. 96).

В то же время из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Названные нормы и разъяснения судебные инстанции не учли при квалификации договора от 14.11.2017. При этом в письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 05.06.2020 N 7178/29 указано, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п.15, спорный участок находится в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки (т. 1, л. д. 96, 97).

Последующее отнесение генеральным планом развития муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, территории, на которой расположен земельный участок ответчика, к зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне озелененных территорий общего пользования, зоне транспортной инфраструктуры (т. 2, л. д. 61, 62) не означает, что договор от 14.11.2017 является недействительной (ничтожной) сделкой (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Из части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, выводы судов о недействительности (ничтожности) договора безвозмездного пользования от 14.11.2017 сделаны без исследования генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 (т. 1, л. д. 96, 97), а также оценки применимой редакции правил землепользования и застройки с учетом принципа первичности генерального плана, поэтому не могут быть признаны обоснованными. Требования о расторжении договора по приведенным администрацией основаниям суды фактически не рассмотрели.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам выводы судебных инстанций относительно всех заявленных в рамках настоящего дела требований.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать правильную квалификацию договору от 14.11.2017 N 4350000021, надлежащим образом рассмотреть исковое заявление администрации и оценить доводы товарищества об отсутствии оснований для расторжения договора, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А32-34070/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев