Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2021 г. N Ф08-3044/21 по делу N А32-25702/2018

г. Краснодар

12 августа 2021 г.

Дело N А32-25702/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Возжикова А.А. (доверенность от 29.12.2020), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Энергия" (ИНН 6164105010, ОГРН 1156196069776) - Рудомаха А.А. (доверенность от 30.06.2021), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2020 и на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2021 по делу N А32-25702/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" (далее - общество) о расторжении договора от 20.04.2016 N 01-09/1492 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 6165 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1224, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Н. Имеретинская, относящегося к категории земель населенных пунктов (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к освобождению земельного участка путем сноса (демонтажа) самовольно возведенных объекта капитального строительства приблизительной площадью 250 кв. м, некапитальных деревянных сооружений приблизительной площадью 240 кв. м, 110 кв. м, 36 кв. м, 38 кв. м, 100 кв. м, 35 кв. м, 35 кв. м и торгового павильона приблизительной площадью 100 кв. м (далее - здание, строения), о понуждении к приведению земельного участка в первоначальное состояние и уборке строительного мусора с предоставлением управлению Росимущества права на совершение этих действий за свой счет с взысканием с общества необходимых расходов, о признании отсутствующим права собственности общества на расположенное на земельном участке нежилое здание склада-медпункта площадью 275,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402040:1557 (далее - нежилое здание) с указанием на решение суда как основание внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности общества на нежилое здание, о взыскании 5 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта, о понуждении к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды. Размещение на земельном участке некапитальных деревянных сооружений, используемых в качестве торговых павильонов, не противоречит виду разрешенного использования спорного земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд округа указал на то, что согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование для размещения корпусов и строений базы. Предметом договора является земельный участок имеющий вид разрешенного использования для размещения корпусов и строений базы. Из акта обследования земельного участка следует, что находящееся на земельном участке нежилое здание склада-медпункта демонтировано и на его месте осуществляются строительные работы по возведению объекта капитального строительства, в границах земельного участка возведены некапитальных деревянные сооружения, используемые в качестве торговых павильонов. Согласование на размещение указанных объектов общество у управления Росимущества не получало. Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, по договору аренды невозможно. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может самостоятельно изменять согласованные в нем условия использования земельного участка.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Экспертным путем подтверждено, что нежилое здание склада-медпункта капитально отремонтировано, строительство нового здания или реконструкция существовавшего не производились. Получение разрешения на проведение капитального ремонта не требовалось. Замена отдельных элементов несущих и самонесущих конструкций на аналогичные или на элементы, улучшающие их характеристики, в ходе капитального ремонта допускается. Доказательства возведения обществом на земельном участке самовольной постройки отсутствуют. Получение согласия на капитальный ремонт строений договором аренды не предусмотрено. Площадь нежилого здания склада-медпункта не увеличилась. Местоположение на земельном участке принадлежащих обществу иных объектов соответствует их положению на ситуационном плане технического паспорта. Некапитальные объекты, указанные в акте обследования от 20.04.2018, демонтированы, строительный мусор и материалы убраны. Оставшиеся деревянные некапитальные строения используются обществом в качестве склада хозяйственного инвентаря и имущества, необходимого для эксплуатации базы отдыха. Размещение таких строений в названных целях соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка. Основания для досрочного прекращения арендных отношений не установлены. Актуальные виды разрешенного использования земельного участка допускают эксплуатацию базы отдыха в целях предоставления жилых помещений для временного проживания. Общество не изменяло в одностороннем порядке согласованные в договоре аренды условия использования земельного участка. Стороны заключили дополнительное соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

Управление Росимущества, обжалуя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2020 и на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Общество демонтировало нежилое здание склада-медпункта (1948 года постройки) и возвело на его месте новый объект капитального строительства. Произведена реконструкция нежилого здания.

При рассмотрении дела требовалось назначение повторной судебной экспертизы. Условие договора о необходимости получения письменного согласия арендодателя на возведение строений в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка обществом не соблюдено. Общество не получало письменного согласия управления Росимущества на возведение нежилого здания и строений.

На земельном участке (в жилой и общественно-деловой территориальной зоне, в границах II зоны округа горно-санитарной охраны курорта) не предусмотрено размещение нестационарных торговых объектов.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, осуществленный капитальный ремонт нежилого здания, отсутствие доказательств размещения на земельном участке нестационарных торговых объектов и осуществления третьими лицами коммерческой деятельности.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что право федеральной собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.05.2011 (запись с номером регистрации 23-23-22/067/2011-471). На земельном участке расположены находящиеся в собственности общества нежилые здания. По распоряжению управления Росимущества от 30.12.2015 N 1049-р земельный участок предоставлен обществу в аренду.

Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 20.04.2016 заключили договор аренды земельного участка до 29.12.2064 для размещения и эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности и обладающих признаками недвижимого имущества нежилых зданий спальных корпусов N 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9 (литеры Б, В, Д, П, Т, Р, С), уборной (литеры Е, Е1), душевой (литеры Л, Л1), павильона (литеры И, И1), склада-медпункта (литеры Н, Н1, Н2, Н3), склада (литера Х), административное здание (литера Ф). Арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в случае нарушения арендатором его существенных условий, в том числе использования земельного участка не по целевому назначению и в противоречие его разрешенному использованию, использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 4.1.5). Государственная регистрация договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена 10.08.2018.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительной документацией по распоряжению управления Росимущества от 04.10.2017 N 253-р в качестве разрешенного использования земельного участка установлены размещение малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных домов) и блокированной жилой застройки, объектов обслуживания жилой застройки и коммунального обслуживания, магазинов, объектов общественного питания, гостиничного обслуживания. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи, утвержденными решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 по состоянию на 04.10.2019 земельный участок находился в жилой и общественно-деловой территориальной зоне. Распоряжением управления Росимущества от 26.12.2019 N 23-171-р в распоряжение от 04.10.2017 N 253-р внесены изменения, в соответствии с которыми разрешено использование земельного участка для размещения объектов коммунального, социального и бытового обслуживания, общественного питания, гостиничного обслуживания и магазинов.

Специалистами управления Росимущества по результатам обследования земельного участка составлен акт от 20.04.2018, в котором отражено, что одноэтажное нежилое здание склада-медпункта демонтировано, а на его месте осуществляются строительные работы по возведению объекта капитального строительства приблизительной площадью 250 кв. м, в границах земельного участка возводятся некапитальные строения и торговые павильоны, что противоречит разрешенному использованию земельного участка.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью "Стройтехэкспертиза" подготовлено заключение от 13.07.2020 N 309/16.1 с выводами о том, что расположенные на земельном участке нежилые здания спальных корпусов N 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9 (литеры Б, б, б1, В, в, в1, Д, д, д1, П, п, п1, Т, т, т1, Р, р, р1, С, с, с1), уборной (литеры Е, Е1), душевой (литеры Л, Л1), бытового павильона (литеры И, И1), склада-медпункта (литеры Н, Н1, Н2, Н3, н, н1), склада (литеры Х, х), административное здание (литеры Ф, ф) являются объектами капитального строительства. Навесы, калитки, ворота, мощение, заборы (литеры Г4, I, II, IV, VI, VII, XII, XIII, XIV, XV, 1, 2, 3, 4, 5) и сооружения для складирования хозяйственного инвентаря (19 штук) объектами капитального строительства не являются. В нежилом здании склада-медпункта произведен капитальный ремонт, его снос возведение нового объекта не осуществлялись. В результате строительно-монтажных работ не изменены параметры нежилого здания (высота, площадь, объем и количество этажей), частично заменены самонесущие конструкции (стены и перегородки) и отдельные элементы несущих конструкций (части несущих стен и кровли).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления Росимущества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Глава 34 Гражданского кодекса содержит общие положения об аренде, в числе которых обязанность арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615). Арендатор должен использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при их использовании требования градостроительных регламентов (статьи 40, 41, 42 Земельного кодекса).

Арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре назначению. Договор в этой части конкретизирует вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом. Возможность изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка ограничена нормативно установленным порядком его предоставления для тех или иных целей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Экспертным путем установлено, что нежилое здание склада-медпункта не подвергалось реконструкции, выполненные работы необходимо квалифицировать как капитальный ремонт. Заключение судебной экспертизы соответствует установленным нормативным требованиям, содержит необходимые справочные сведения и достоверные выводы. Получение разрешения на проведение капитального ремонта или соответствующего согласия арендодателя по условиям договора аренды не требуется. Доказательства, подтверждающие возведение обществом на земельном участке самовольной постройки, в материалах дела отсутствуют.

Указанные в акте обследования земельного участка от 20.04.2018 некапитальные объекты демонтированы, строительный мусор и материалы убраны. Оставшиеся деревянные некапитальные строения используются обществом в качестве склада хозяйственного инвентаря и имущества, необходимого для эксплуатации базы отдыха, что соответствует разрешенному использованию земельного участка. По распоряжению управления Росимущества дополнительным соглашением к договору аренды стороны согласовали разрешенное использование земельного участка для размещения объектов коммунального, социального, бытового и гостиничного обслуживания, общественного питания, магазинов, что соответствует как градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны, так и фактическому использованию земельного участка. Общество не допустило существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, а несущественные нарушения им устранены. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2020 и на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2021 по делу N А32-25702/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин Е.Г. Соловьев