Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2021 г. N Ф08-12209/19 по делу N А32-30570/2018

г. Краснодар

02 сентября 2021 г.

Дело N А32-30570/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителя истца - индивидуального предпринимателя Доценко Зинаиды Павловны (ИНН 231708609325, ОГРНИП 312236711500015) - Довгаля Е.А. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 по делу N А32-30570/2018, установил следующее.

ИП Доценко З.П. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным требования администрации о внесении изменений в порядок расчета арендных выплат в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699).

Решением от 21.02.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.09.2019, в удовлетворении исковых требований (в редакции предпринимателя) отказано. Однако, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, возложил на администрацию обязанность по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения от 21.12.2017 к договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 на условиях, согласно которым размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1 и составляет 670 071 рубль; исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 06.11.2017; арендная плата и пеня вносится путем перечисления по приведенным реквизитам. Судебные инстанции сослались на пункт 2.4 договора аренды от 24.12.1997 N 535, указав на возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Поскольку рассматриваемый земельный участок предоставлен первому арендатору по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) без проведения торгов, - применению подлежит подпункт "б" пункта 7 постановления N 1699, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Из представленного администрацией отчета от 06.11.2017 N 35-П/07-1 следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы определена специалистом в виде произведения рыночной стоимости земельного участка (77 671 419 рублей 18 копеек) и коэффициента 1,5%, что соответствует приведенным нормативным положениям. Дополнительное соглашение к договору аренды земли содержит информацию о годовом размере арендной платы на 2017 год, определенном в соответствии с действующим нормативным актом, арендная плата в новой редакции составляет 670 071 рубль в год.

Постановлением суда кассационной инстанции от 23.03.2020 решение от 21.02.2019 и апелляционное постановление от 19.09.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Коллегия окружного суда указала, что договор аренды от 24.12.1997 N 535 не прекращен, является действующим (доказательства обратного отсутствуют), разрешение спора по настоящему делу как преддоговорного с применением соответствующих норм (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс) не может быть признано правильным. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта (ограничен в обороте). На данном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю (магазин для торговой деятельности). Поэтому, судам надлежало установить возможность применения к договору от 24.12.1997 N 535 регулируемой арендной платы (с учетом позиции истца) и при констатации таковой проверить наличие оснований для применения принципа N 7 Основных принципов (постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; далее - постановления N 531, 582, Правила).

При новом рассмотрении решением от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.04.2021, пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 21.12.2017 к договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 изложены в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, равен произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:650; исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 12.08.2017". Руководствуясь положениями постановления N 531, установив, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 является ограниченным в обороте, на нем расположен объект недвижимости предпринимателя, суды пришли к выводу, что арендная плата подлежит исчислению с применением принципа N 7 Правил и не может превышать ставку земельного налога, действующую в соответствующие периоды и установленную в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 19.02.2021 и апелляционное постановление от 14.04.2021 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, указав в обоснование своих доводов, что основания для внесения изменений в договор аренды отсутствуют. Подписывая договор аренды, предприниматель согласился со всеми его существенными условиями, включая размер арендной платы.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель истца просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

Администрация явку представителя в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 24.12.1997 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ТОО "Светлана" (арендатор) заключили договор N 535, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1700 кв. м, расположенный по адресу:

г. Сочи, ул. Голубые дали, 34, занимаемый магазином (пункт 1.1). Участок предоставлен для осуществления торговой деятельности (пункт 1.2). Срок действия договора установлен до 01.01.2047 (пункт 2.1). Договор прошел государственную регистрацию 21.07.1998 (т. 1, л. д. 12 - 15).

По договору от 26.03.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.12.1997 N 535 перешли к предпринимателю (т. 1, л. д. 16, 17).

В письме от 01.03.2018 арендодатель сообщил арендатору, что в силу постановления N 1699 органом местного самоуправления осуществлена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка.

25 декабря 2017 года предпринимателю направлено для подписания дополнительное соглашение от 21.12.2017 о порядке исчисления арендной платы на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1, согласно которому размер годовой арендной платы составил 670 071 рубль (т. 1, л. д. 45, 46).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:650 площадью 1700 кв. м поставлен на кадастровый учет 24.12.1997, расположен по адресу: г. Сочи, ул. Голубые дали, 34, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования - торговая деятельность, 24.02.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Сочи. На данном участке расположен магазин с кадастровым номером 23:49:0402012:1137 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2017; т. 1, л. д. 107 - 113).

Полагая, что расчет арендной платы, предложенный администрацией в дополнительном соглашении от 21.12.2017 (на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы) противоречит законодательству, предприниматель обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Постановлением N 531 внесены изменения в постановление N 582, в соответствии с которыми подпункт "г" пункта 3 Правил изложен в редакции, согласно которой в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в данном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - принципы) дополнены принципом N 7 (учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения), в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 30 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, изданного во исполнение пункта 4 постановления N 582, разъяснено, что в целях применения основного принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации; далее - Налоговый кодекс).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения основного принципа N 7 является наличие двух условий: а) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса);

б) на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:650 находится в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, ввиду чего ограничен в обороте; на данном участке расположен объект недвижимого имущества (магазин), принадлежащий предпринимателю.

При данных обстоятельствах размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:650, с учетом подлежащих применению подпункта "г" пункта 3 Правил и основного принципа N 7 (в редакции постановления N 531), не может превышать размер земельного налога, что правомерно указано судами.

Согласно главе 31 Налогового кодекса земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставки земельного налога.

Коллегия суда кассационной инстанции считает обоснованной позицию судебных инстанций о том, что с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы по договору от 24.12.1997 N 535 должен определяться по правилам постановления N 582 (в редакции постановления N 531), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. В целях преодоления правовой неопределенности между участниками спора суд первой инстанции правомерно изложил пункты 1 и 2 дополнительного соглашения к договору от 24.12.1997 N 535 в редакции, соответствующей Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 по делу N А32-30570/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов