Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2021 г. N Ф08-8735/21 по делу N А53-44084/2020

г. Краснодар

04 октября 2021 г.

Дело N А53-44084/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) - Барсукова С.В. (доверенность от 01.03.2021), от ответчика - индивидуального предпринимателя Геворгяна Артура Рафиковича (ИНН 615419260143, ОГРНИП 304615434500423) - Беляева И.Б. (доверенность от 22.12.2020), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу N А53-44084/2020, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Геворгяну А.Р. (далее - предприниматель) о внесении изменений в договор купли-продажи от 25.05.2017 N 4.048-17 в части условия о выкупной стоимости земельного участка.

Предприниматель предъявил к комитету встречный иск, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи от 25.05.2017 N 4.048-17 в виду значительного изменения его цены, аннулировать соответствующие записи в ЕГРН и взыскать с органа местного самоуправления 1 328 288 рублей 88 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021, в удовлетворении первоначального и встречного исковых заявлений отказано. Судебные акты в части отказа в удовлетворении иска комитета мотивированы пропуском срока исковой давности, а также отсутствием оснований для внесения изменений в прекращенный договор купли-продажи.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального искового заявления. Податель жалобы указывает, что требования об изменении выкупной стоимости земельного участка направлены в защиту имущественных интересов муниципального образования. Суды неправильно применили нормы права о сроке исковой давности. Комитет узнал о нарушении своих прав только после получения отказа предпринимателя от заключения дополнительного соглашения к спорному договору. Поскольку на основании вступившего в законную силу судебного акта кадастровая стоимость спорного участка восстановлена, его выкупанная стоимость подлежит перерасчету. Данная правовая позиция приведена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2020 по делу N А32-23047/2018 и от 23.02.2020 по делу N А32-22991/2018.

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 23.01.2017 на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2012 N П/91 при управлении Росреестра по Ростовской области, кадастровая стоимость земельного участка площадью 6064 кв. м с кадастровым номером 61:58:0002510:52, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Свободы, 10а, уменьшена с 36 391 337 рублей 44 копеек до 5 208 976 рублей 00 копеек.

Предприниматель 16.02.2017 обратился в комитет с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002510:52.

Комитет в письме от 01.03.2017 N 60.4.3/1570 сообщил предпринимателю об отказе в выкупе испрашиваемого участка по причине его нахождения в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2 пояс).

Вступившим 16.05.2017 в законную силу решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 11.04.2017 на комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка (т. 1, л. д. 65 - 68).

25 мая 2017 года комитет и предприниматель заключили договор N 4.048-17 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 6064 кв. м с кадастровым номером 61:58:0002510:52, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Свободы, 10-а, с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, бытовое обслуживание (т. 1, л. д. 10 - 12).

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость земельного участка определена сторонами в акте, который является неотъемлемой частью договора, и составила 1 328 288 рублей 88 копеек (т. 1, л. д. 13). Выкупная стоимость земельного участка определена как 25,5% от его кадастровой стоимости, равной 5 208 976 рублям, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23.01.2017.

Вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 13.07.2017 по делу N За-485/2017 указанное решение комиссии признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы комитета; восстановлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 36 391 337 рублей 44 копеек.

Комитет направил в адрес предпринимателя письмо от 23.11.2020 с предложением внести изменения в договор купли-продажи от 25.05.2017 N 4.048-17 в части увеличения выкупной стоимости земельного участка с приложением проекта дополнительного соглашения.

Отказ предпринимателя от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения комитета с исковым заявлением в арбитражный суд.

Встречный иск мотивирован тем, что существенное увеличение выкупной стоимости земельного участка служит основанием для расторжения спорного договора.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием сделки, однако, в ситуации, когда цена сделки (либо порядок ее определения) установлены императивно, включение в договор иного (ничтожного) условия о цене, не свидетельствует о незаключенности договора. В данном случае условие о цене является определенным нормативно и подлежит применению вне зависимости от воли сторон.

Как следует из содержания вступившего в законную силу решения Ростовского областного суда от 13.07.2017 по делу N 3а-485/2017, кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена незаконно, на основании отчета, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд признал незаконным решение комиссии и предписал восстановить в реестре недвижимости ранее действующую кадастровую стоимость участка в размере 36 391 337 рублей 44 копеек.

Резолютивная часть судебного акта о понуждении к заключению договора купли-продажи не содержала указания на определенную выкупную стоимость участка (л. д. 68/оборот).

Изложенное свидетельствует о недействительности (ничтожности) условия договора купли-продажи о цене выкупа спорного участка, поскольку она определена на основании незаконно установленной кадастровой стоимости, что не соответствует установленному законом порядку и нарушает публичные интересы (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В то же время данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения иска комитета об изменении договора, поскольку ничтожное условие сделки не имеет юридической силы изначально, процедура изменения договора к нему не применима.

Поскольку условие о цене договора купли-продажи публичного участка определяется нормативно, надлежащим способом защиты нарушенного права публично-правового образования является иск о взыскании надлежащей стоимости земельного участка. Такие требования в настоящем деле не заявлены.

С учетом изложенного суды вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска комитета о внесении изменений в договор купли-продажи следует признать правильным.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалованы, поэтому их законность и обоснованность в названной части не проверятся судом округа (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2020 N 301-ЭС20-5798).

Комитет, ссылаясь на судебные акты по делам N А32-23047/2018 и А32-22991/2018, не учитывает, что в рамках названных дел отказано в удовлетворении требований о внесении изменений в договоры купли-продажи, поскольку нарушение порядка определения цены выкупа земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, признакам существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не отвечает.

Вывод суда первой инстанции о пропуске комитетом срока исковой давности по заявленным им требованиям является правильным, соответствующим правилу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса.

Таким образом, основания для отмены решения от 21.04.2021 и апелляционного постановления от 18.06.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу N А53-44084/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев