Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2021 г. N Ф08-10530/21 по делу N А32-8573/2021

г. Краснодар

27 октября 2021 г.

Дело N А32-8573/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Митяева Д.М. (доверенность от 07.06.2021), в отсутствие заявителя - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) и третьих лиц: государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)", акционерного общества "Агро-центр "Пшада"", общества с ограниченной ответственностью "Черноморская агропромышленная компания", акционерного общества "Агропромышленная компания "Михайловский перевал"", акционерного общества "Агро-ресурсы", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 по делу N А32-8573/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права, выраженных в уведомлениях от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058012/1, КУВД-001/2020-29058011/1, КУВД-001/2020-29058431/1; возложении на заинтересованное лицо обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15.12.2020 N 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004573 и от 15.12.2020 N 164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004572.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - банк), АО "Агро-центр "Пшада"" (далее - центр), ООО "Черноморская агропромышленная компания" (далее - общество), АО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал"" (далее - компания) и АО "Агро-ресурсы".

Решением от 28.05.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.07.2021, заявленные требования удовлетворены со ссылкой на несоответствие действий управления положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Суды исходили из того, что наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшей из договора аренды, который расторгнут по соглашению сторон, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, вывод судов о незаконности действий (бездействия) заинтересованного лица не основан на части 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ. На государственную регистрацию дополнительных соглашений не было представлено согласие залогодержателя. В делах N А32-44434/2020 и А32-46727/2020 рассматриваются требования о расторжении договоров аренды в отношении спорных земельных участков и признании прекратившим права залога по указанным договорам.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель), компания, общество и АО "Агро-ресурсы" (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 N 4000004573 аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровыми номерами 23:40:0605003:9 и 23:40:0605003:10, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО "АК "Михайловский перевал""; вид разрешенного использования - "Для сельскохозяйственного использования".

Постановлением администрации от 12.05.2014 N 1221 "О разделе земельного участка по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михайловский перевал"", земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:9 площадью 396 857 кв. м разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:16 площадью 3 327 825 кв. м, из которого земельный участок площадью 9216 кв. метров - охранная зона ВЛ-10 кВ БР-3;

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:065003:15 площадью 74 075 кв. м, из которого земельный участок площадью 11 019 кв. м - охранная зона ВЛ-110кВ БР-3.

Администрация (арендодатель), компания, общество и АО "Агро-ресурсы" (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 N 4000004572 аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, объектами которого являлись 7 участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО "АК "Михайловский перевал"", в частности, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537 001 кв. м для сельскохозяйственного использования.

Постановлением администрации от 14.04.2014 N 927 "О разделе земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михайловский перевал"" земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537 007 кв. м разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:124 площадью 331 528 кв. м с видом разрешенного использования "Для сельскохозяйственного назначения";

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205 473 кв. м, из которого земельный участок, площадью 62 332 кв. метра - водоохранная зона реки Догуаб, Тхаб и Грекуловка, земельный участок, площадью 173 кв. метра - охранная зона ВЛ-110кВ "Стрела-Береговая", с видом разрешенного использования "Для сельскохозяйственного назначения".

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 N 163 к договору аренды земельных участков N 4000004573 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0605003:15.

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 N 164 к договору аренды земельных участков N 4000004572 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125.

Администрация обратилась в управление с заявлениями о государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 N 136 и 164.

Уведомлениями от 23.12.2020 N КУВД-001/2020-29058012/1, КУВД-001/2020-29058011/1, КУВД-001/2020-29058431/1 сообщено о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений.

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

На основании пункта 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки регламентированы статьей 53 Закона N 218-ФЗ, в силу части 4 которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 Закона N 102-ФЗ установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечено, что залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что администрация при подаче заявлений в управление представило все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 N 163 (к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004573) и от 15.12.2020 N 164 (к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 N 4000004572), суды пришли к выводу о незаконности принятых заинтересованным лицом решений, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 по делу N А32-8573/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова