Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2021 г. N Ф08-11129/21 по делу N А53-3827/2021

г. Краснодар

01 ноября 2021 г.

Дело N А53-3827/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкова Виктора Владимировича (ИНН 613203654737, ОГРНИП 307613201200013) - Аникеенко А.Н. (доверенность от 01.04.2021), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Лиманский" - Волгина Д.В. (доверенность от 05.02.2021), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкова Виктора Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 по делу N А53-3827/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Васюков Виктор Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в письме от 12.02.2021 N КУВД-001/2020-22053649/2 решения об отказе в осуществлении государственной регистрации обременения земельного участка площадью 242 300 кв. м с кадастровым номером 61:35:0600019:233, расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, х. Топилин, АО "Топилиснкое", поле N 55, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), в виде аренды на основании договора от 24.01.2019 аренды земельного участка площадью 728 439,09 кв. м с кадастровым номером 61:35:0600019:126, расположенного по адресу: Ростовская область, Семикаракорский район, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - исходный земельный участок), о признании названного обременения в пользу предпринимателя и о понуждении к осуществлению его государственной регистрации (с учетом изменения предмета заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лиманский" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Существовавшее до 17.06.2020 в отношении земельного участка зарегистрированное обременение в виде аренды в пользу общества прекращено в связи с переходом к нему права собственности на этот участок. Предприниматель не заключил договор аренды земельного участка. Договор аренды исходного земельного участка не мог служить основанием для осуществления государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка. Зарегистрированное право (обременение) на земельный участок, образованный в результате его выдела из исходного земельного участка, путем предъявления соответствующего иска к обществу не оспорено.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов.

В отношении земельного участка, образованного в результате его выдела из исходного земельного участка, сохранилось обременение в виде аренды в пользу предпринимателя. Требования предпринимателя основаны на гарантированном праве арендатора исходного земельного участка на сохранение аналогичного права на образуемый земельный участок. Необходимость представления управлению Росреестра дополнительных правоустанавливающих документов отсутствовала.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что исходный земельный участок находился в общей долевой собственности ряда граждан и в аренде у предпринимателя на основании договора аренды от 31.05.2008.

В выпуске газеты Ростовской области "Наше время" от 27.03.2018 N 91 (24268) опубликовано сообщение Администрации Топилинского сельского поселения Ростовской области (далее - администрация) о проведении 07.05.2018 по предложению одного из участников долевой собственности (Богатыревой Е.Н.) общего собрания собственников земельных долей, в повестку дня которого включены вопросы о заключении договора аренды и об избрании лица, уполномоченного на представление участников долевой собственности.

На состоявшемся 07.05.2018 собрании участников общей долевой собственности на исходный земельный участок граждан Богатыреву Е.Н., Платунову Л.Б., Богатырева Д.А., Попову Л.В., Болгова В.П., Платунова Ю.В., Чуйко В.В., Ведину А.В., Уелина А.В. представлял Пащенко Д.А. (по доверенностям от 11.09.2017 N 6-3143, от 05.09.2017 N 5-3073, от 09.10.2011 N 6-3622). Данный представитель возражал против продления арендных отношений с предпринимателем и настаивал на заключении договора аренды исходного земельного участка с обществом (протокол от 07.05.2018).

Предприниматель настаивает на том, что в выпуске газеты "Наше время" от 29.03.2018 N 94 (24271) также было опубликовано сообщение о проведении 09.05.2018 общего собрания участников долевой собственности на исходный земельный участок. Сообщение опубликовано не органом местного самоуправления. На этом собрании принято решение о заключении нового договора аренды исходного земельного участка с предпринимателем.

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20.08.2018 по делу 2-193/2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.11.2018, признано недействительным дополнительное соглашение от 21.08.2017 к договору от 31.05.2008 аренды исходного земельного участка, применены последствия его недействительности путем прекращения аренды в отношении исходного земельного участка.

Участник общей долевой собственности Васюкова Н.П. от своего имени и от имени участников общей долевой собственности Уелина А.В., Вединой А.В., Богатырева Д.А., Богатыревой Е.Н., Платуновой Л.Б., Платунова Ю.В., Поповой Л.В., Болгова В.П., Байрахтарова М, Байрокдоровой Г.Г, Чуйко В.В. (арендодатели) и предприниматель (арендатор) 24.01.2019 заключили договор аренды исходного земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 01.02.2019 (запись с номером регистрации 61:35:0600019:126-61/041/2019-24,25).

Ряд участников общей долевой собственности (Уелин А.В., Ведина А.В., Богатырев Д.А., Богатырева Е.Н., Платунова Л.Б., Платунов Ю.В., Попова Л.В., Болгов В.П., Чуйко В.В.) заключили соглашение 10.03.2019 об определении доли в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок. По их заявлению 01.04.2019 осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на земельный участок, образованный в результате выдела в счет земельных долей из исходного земельного участка. Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 01.04.2019 без обременения арендой в пользу предпринимателя.

Названные участники общей долевой собственности (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор от 04.04.2019 аренды земельного участка.

Право собственности на земельный участок перешло к обществу на основании заключенного с теми же лицами договора купли-продажи от 09.06.2020. Соответствующий переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.06.2020.

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 21.01.2021 по делу N 2-1/2021 предпринимателю отказано в удовлетворении иска к ряду участников общей долевой собственности на исходный земельный участок (Платунову Ю.В., Платуновой Л.Б., Болгову В.П., Уелину А.В., Богатыревой Е.Н., Богатыреву Д.А., Поповой Л.В., Чуйко В.В., Вединой А.В.) и к обществу о признании недействительным договора аренды земельного участка, о применении последствий его недействительности и о признании земельного участка обремененным арендой в пользу предпринимателя.

Предприниматель обратился в управление Росреестра с заявлением от 30.10.2020 о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка.

В качестве документа-основания на государственную регистрацию представлен договор от 24.01.2019 аренды исходного земельного участка. Сообщением от 12.11.2020 N КУВД-001/2020-22053649/1 управление Росреестра известило предпринимателя о принятом решении о приостановлении осуществления государственной регистрации обременения в виде аренды до 12.02.2021, а сообщением от 12.02.2021 N КУВД-001/2020-22053649/2 - об отказе в осуществлении такой государственной регистрации. Решения обусловлены отсутствием доказательств возникновения у предпринимателя права аренды в отношении земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1) на основании договора аренды (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав вносятся сведения о подлежащих государственной регистрации сделках (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления такой регистрации являются договоры в отношении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 14). Государственная регистрация обременения объекта недвижимости осуществляется по заявлению лица, в пользу которого оно устанавливается (пункт 2 части 3 статьи 15). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления соответствующей государственной регистрации, должны соответствовать установленным законодательством требованиям и отражать необходимую для регистрации информацию (пункт 1 статьи 21). К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 4 статьи 18). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия (отсутствия) оснований для приостановления такой регистрации либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29). В государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26, статья 27).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 23.04.2013 г.

N 608-О отметил, что, если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Зарегистрированное право на недвижимое имущество в таком порядке оспариванию не подлежит. Восстановление регистрационной записи об обременении права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на эти объекты по иску заинтересованного лица. Аналогичное разъяснение включено в пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения. Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка. В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в применимой редакции части участников долевой собственности, выразивших на общем собрании несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка, предоставлено право на выдел земельного участка в счет своих долей с распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Согласие арендатора исходного земельного участка на такой выдел не требуется, а договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Для изменения условий договора аренды исходного земельного участка проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства и преюдициально установленные судебными актами суда общей юрисдикции обстоятельства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

До заключения с предпринимателем 24.01.2019 договора аренды исходного земельного участка и принятия соответствующего решения на общем собрании часть участников общей долевой собственности выразила возражение относительно продления арендных отношений с предпринимателем. Выдел этими участниками в счет своих долей земельного участка из исходного земельного участка повлек прекращение арендных отношений с предпринимателем в соответствующей части.

Решение собрания участников общей долевой собственности на исходный земельный участок от 07.05.2018, осуществленный на основании этого решения выдел земельного участка, заключенный с обществом 04.04.2019 договор аренды земельного участка и договор его купли-продажи от 09.06.2020 в исковом порядке недействительными не признаны.

У регистрирующего органа отсутствовали основания для осуществления государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении выделенного земельного участка на основании договора от 24.01.2019 аренды исходного земельного участка. Спор о правах на земельный участок не мог быть разрешен путем оспаривания решения управления Росреестра. Основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 по делу N А53-3827/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова