Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2021 г. N Ф08-11869/21 по делу N А63-382/2021

г. Краснодар

19 ноября 2021 г.

Дело N А63-382/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Главстройпроект" (ИНН 2632089127, ОГРН 1082632000285) - Маркаряна Д.М. (доверенность от 16.11.2021), в отсутствие заинтересованного лица - администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021 по делу N А63-382/2021, установил следующее.

ООО "Главстройпроект" (далее - застройщик, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) о признании незаконным оформленного письмом от 29.12.2020 N 8547/09 отказа в продлении на три года договора от 15.06.2017 N 30/17ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:130203:173 площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе пресечения улиц Фучика и Орджоникидзе; возложении на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем направления ему дополнительного соглашения о продлении договора аренды на три года.

Решением от 19.05.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого заинтересованным лицом решения положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Судебный акт мотивирован тем, что общество ранее реализовало право на однократное продление договора аренды на три года для завершения строительства. Заявление о продлении срока названного соглашения направлено арендодателю после истечения срока аренды, поэтому не подлежало удовлетворению.

Постановлением апелляционного суда от 30.07.2021 решение от 19.05.2021 отменено, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд исходил из того, что заявитель на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) имеет право требовать от администрации продления срока аренды земельного участка без проведения торгов. По смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ истечение срока действия договора является основанием к отказу в продлении договора лишь в том случае, если на дату обращения арендатора с соответствующим заявлением к арендодателю имеется заявленное в суд требование арендодателя о расторжении договора аренды.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 30.07.2021 и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда о незаконности принятого заинтересованным лицом решения не основан на фактических обстоятельствах и сделан при неправильном применении норм материального права. Общество ранее реализовало право на продление договора аренды для завершения строительства на три года без торгов. Застройщик обратился в администрацию после истечения срока действия договора аренды.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 15.06.2017 N 30/17ю аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:130203:173 площадью 350 кв. м, расположенного в г. Пятигорске в районе пересечения улиц Фучика и Орджоникидзе, с видом разрешенного использования: для размещения кафе (пункты 1.1 - 1.6). Согласно пункту 1.7 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (запись ЕГРН от 29.04.2017 N 26:33:130203:3199-26/0182017-1).

В пункте 1.8 указано, что участок предоставлен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса на основании заявления общества от 08.06.2017.

Срок действия договора - с 08.06.2017 до 08.06.2020 (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.07.2017.

Согласно выписке из ЕГРН, на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 26:33:130203:173 расположен принадлежащий обществу объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:130203:3199 площадью 459,4 кв. м.

Объект возведен на основании разрешения на строительство от 12.08.2013 N Ru 26308000-0146-2013 со сроком действия до 12.05.2014, впоследствии продленным до 08.10.2021 (постановление администрации от 30.03.2020 N 1369).

22 декабря 2020 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором со ссылкой на часть 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.06.2017 о продлении действия соглашения на три года.

Письмом от 29.12.2020 N 8547/09 администрация отказала обществу в удовлетворении заявления, указав, что Законом N 98-ФЗ не предусмотрена возможность продления договора аренды, срок действия которого на момент подачи заявления истек.

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

На основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года (часть 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 названной статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

По смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что действие договора аренды прекращено 08.06.2020, а общество обратилось с заявлением о продлении его срока 22.11.2020, то есть по истечении срока договора аренды. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренное пунктом 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ условие, при котором срок действия договора аренды не истек либо арендодатель не инициировал процесс расторжения договора в судебном порядке, не соблюдено, и квалифицировал это обстоятельство в качестве препятствия для удовлетворения требований общества.

Апелляционный суд с указанными выводами не согласился, посчитав их сделанными без учета специального законодательного регулирования, введенного в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Как указала судебная коллегия, истечение установленного в договоре срока аренды при продолжении использования участка арендатором в отсутствие возражений арендодателя и судебного требования о расторжении договора не влечет прекращения соответствующих правоотношений сторон. Таким образом, суд счел, что имеется установленная частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ совокупность обстоятельств для продления срока действия договора.

Данный вывод апелляционного суда является неверным.

По смыслу пункта 2 части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ одним из условий для продления срока действия договора аренды является то обстоятельство, что по состоянию на дату обращения арендатора с рассматриваемым требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.

С учетом того, что срок действия договора аренды является в данном случае пресекательным, договор аренды прекращен 08.06.2020, само обращение арендодателя с требованием о расторжении договора в такой ситуации не представляется возможным. Доказательства того, что общество обращалось в администрацию с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора аренды, в материалы дела не представлены.

Поскольку общество обратилось с заявлением в администрацию по истечении срока договора аренды земельного участка, то основания для заключения с ним нового соглашения в порядке части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ у арендодателя отсутствовали.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Так как суд первой инстанции правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021 по делу N А63-382/2021 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.05.2021 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов