Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 декабря 2021 г. N Ф08-13462/21 по делу N А32-48354/2020

г. Краснодар

27 декабря 2021 г.

Дело N А32-48354/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества агрофирма "Южная" (ИНН 2352000493, ОГРН 1022304741271) - Бложис Е.А. (доверенность от 03.02.2021), в отсутствие истца - федерального казенного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (ИНН 2320100329, ОГРН 1032311075620), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский консалтинговый центр", администрации муниципального образования город-курорт Анапа, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества агрофирма "Южная" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу N А32-48354/2020, установил следующее.

Федеральное казенное учреждение "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АО агрофирма "Южная" (далее - общество), в котором просило:

- изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества на земельный участок площадью 101 091 кв. м (кадастровый номер 23:37:0301000:480), образованный из земельного участка площадью 5 778 564 кв. м (кадастровый номер 23:37:0301000:252), расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с северо-восточной стороны пос. Виноградного, посредством перечисления учреждением денежной суммы в размере 2 972 095 рублей на банковский счет общества или на депозитный счет нотариуса;

- зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 101 091 кв. м (кадастровый номер 23:37:0301000:480);

- обратить решение суда к немедленному исполнению.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021, исковое заявление удовлетворено. Изъят для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества на земельный участок площадью 101 091 кв. м (кадастровый номер 23:37:0301000:480), образованный из земельного участка площадью 5 778 564 кв. м (кадастровый номер 23:37:0301000:252), расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с северо-восточной стороны пос. Виноградного, посредством перечисления учреждением денежной суммы в размере 2 972 095 рублей за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:480 на банковский счет общества или на депозитный счет нотариуса. Суд указал, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:480. Решение обращено к немедленному исполнению. При определении размера возмещения суд первой инстанции исходил из того, что на момент проведения судебной экспертизы земельный участок фактически изъят и осваивался истцом, в связи с чем при определении размера возмещения за спорный земельный участок суд руководствовался отчетом от 22.04.2020, который наиболее приближен к дате фактического изъятия спорного земельного участка. Заключение эксперта от 20.02.2021 N 126, согласно которому размер возмещения, связанный с изъятием спорного земельного участка, составляет 10 649 000 рублей, суды не приняли, поскольку при назначении экспертизы стороны не оповестили суд о том, что спорный земельный участок фактически изъят. Без учета данного обстоятельства суд первой инстанции при назначении экспертизы поставил перед экспертом некорректный вопрос об определении размера возмещения на дату проведения экспертизы без учета фактического изъятия и освоения спорного земельного участка. Суд первой инстанции принял в качестве достоверного и допустимого доказательства отчет об оценке от 22.04.2020 N 171/12. Стоимость, установленная в указанном отчете, максимально приближена к дате фактической передачи земельного участка истцу. Суд апелляционной инстанции отклонил довод общества о том, что сумма возмещения должна быть приближена к дате, предшествующей дате вынесенного решения об изъятии, а не к фактическому изъятию, противостоять которому ответчик не мог. На момент проведения судебной экспертизы спорный земельный участок претерпел изменения, связанные с его изъятием, в том числе: участок освобожден от имевшихся на нем виноградников, ведется дорожное строительство. При этом земельный участок расположен на незначительной возвышенности над уровнем моря, площадь 1 га представлена равниной. Из фотоматериалов следует, что подрядной организацией осуществляется комплекс работ по выравниванию земляного полотна, что свидетельствует о проведенных улучшениях земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:480 после принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд. На рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке, в том числе близость к курортной зоне, расположение непосредственно в зоне с развитой социальной инфраструктуры, размещение объекта федерального значения, в связи с которым осуществлено изъятие земельного участка, вследствие строительства объектов, улучшающих транспортную доступность, инфраструктурную привлекательность изымаемого имущества. Выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, в связи с которым возникла необходимость изъятия имущества, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды. Апелляционный суд признал необходимым при определении даты, на которую надлежит оценивать спорный земельный участок, руководствоваться буквальным текстом пункта 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Причитающееся обществу возмещение определено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, соответствует рыночным величинам стоимости изымаемого имущества и вещных прав общества на него. Сумма возмещения включает в себя все доказанные убытки, которые понесет ответчик в связи с предстоящим изъятием имущества для государственных нужд. Установленная законодательством процедура изъятия имущества для государственных нужд соблюдена.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление в части определения размера возмещения. Податель жалобы указывает на необходимость применения стоимости, указанной в заключении судебного эксперта от 20.02.2021 N 126-Э. В данном случае суды не учли разъяснения, приведенные в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.

Учреждение представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества. Истец полагает, что заключение судебного эксперта от 20.02.2021 N 126-Э не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 28.12.2018 N 4626-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск-Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск-Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край".

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 27.09.2019 N 2618-р оформлено решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к нему, в том числе и земельного участка площадью 101 091 кв. м с кадастровым номером 23:37:0301000:480, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:252, по адресу: Краснодарский край, р-н Анапский, с северо-восточной стороны пос. Виноградного, принадлежащий на праве аренды обществу.

Учреждению предписано обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, в том числе: обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Во исполнение распоряжения от 27.09.2019 N 2618-р образован земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:480, который попадает в зону строительства и реконструкции участков автомобильной дороги (т. 1, л. д. 137 - 153).

Письмом от 01.10.2019 N 11115/15 учреждение уведомило общество (арендатора участка) о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:480 попадает в зону строительства объекта федерального значения (т. 1, л. д. 12).

Размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта определялся на основании отчета об оценке от 22.04.2020 N 171/12, согласно которому стоимость возмещения на дату оценки составила 2 972 095 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка составила 2 908 145 рублей, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием имущества, составил 63 950 рублей. Суды установили, что отчет прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1, л. д. 24 - 29).

Учреждение 08.06.2020 направило обществу соглашение об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:480 с приложением отчета об оценке (т. 1, л. д. 13).

Поскольку соглашение об изъятии спорного земельного участка общество не подписало, учреждение обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к основным началам гражданского законодательства отнесены неприкосновенность собственности и необходимость обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются реальный ущерб - расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (статья 15). Принудительное изъятие недвижимого имущества у его собственника допускается в связи с принудительным отчуждением для государственных или муниципальных нужд земельного участка под этим имуществом (подпункт 3.2 пункта 2 статьи 235, статья 239.2), в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279). В причитающееся в этом случае правообладателю возмещение включаются рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также убытки, причиненные таким изъятием (статья 281). Принудительное изъятие осуществляется по решению суда, если правообладатель изымаемого имущества не заключил соглашение об изъятии (статья 282).

Нормами Земельного кодекса допускается изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, в том числе связанных со строительством и реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения (пункт 2 статьи 49). Такое изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных органов исполнительной государственной власти или местного самоуправления (статья 56.2). Решение об изъятии должно содержать указание на изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимого имущества (статья 56.6). Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, (пункты 2, 3 статьи 56.10) с отчетом об оценке их рыночной стоимости и размера убытков, причиняемых изъятием (пункт 4 статьи 56.10). Неподписание правообладателем изымаемой недвижимости проекта соответствующего соглашения может служить основанием для обращения уполномоченного органа в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости (пункт 10 статьи 56.10). В размер возмещения, определяемый в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), включаются рыночная стоимость земельных участков, права на которые подлежат прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и связанная с этим упущенная выгода (пункты 1 и 2 статьи 56.8).

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность разрешения в судебном порядке спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату. Соответствующие правовые позиции нашли отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункты 4, 7), в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 89-КГ15-4 и от 14.02.2017 N 306-ЭС16-9944.

В данном случае суды правильно разрешили спор в части определения наличия оснований для изъятия спорного земельного участка путем прекращения договора аренды, заключенного с обществом (пункт 5 статьи 56.3 Земельного кодекса).

В то же время, сославшись на состоявшееся фактическое изъятие земельного участка, при определении размера возмещения судебные инстанции не учли следующее.

В силу пункта 3 статьи 56.8 Земельного кодекса в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

Согласно пункту 4 статьи 56.8 Земельного кодекса в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

В соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

Поскольку правила пунктов 4 и 5 статьи 56.8 Земельного кодекса устанавливают алгоритм определения размера возмещения, позволяющий не учитывать, в том числе и состоявшееся фактическое использование (изъятие) участка, предшествовавшее изъятию земельного участка в соответствии с установленной процедурой для государственных нужд, фактическое изъятие участка (в том числе и произведенные улучшения) не является обстоятельством, исключающим применение выработанного в судебной практике правового подхода о моменте определения размера возмещения в случае разрешения соответствующего спора в судебном порядке.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2021 по делу N А32-14854/2020 указано, что при разрешении спора об изъятии земельного участка судом применение результатов оценки изымаемого земельного участка по состоянию на дату оценки при подготовке соглашения об изъятии влечет нарушение принципа полного возмещения убытков, заключающегося в необходимости компенсации расходов правообладателя, которые он должен будет произвести для восстановления нарушенного права путем приобретения участка, аналогичного изымаемому.

В данном случае суды не учли, что общество не выражало согласие со стоимостью, установленной уполномоченным органом в соглашении об изъятии земельного участка. В связи с разрешением данного спора в судебном порядке суд должен был определить размер возмещения, исходя из его рыночной величины на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944). Соблюдение баланса интересов общества как менее защищенной стороны может быть обеспечено путем определения суммы возмещения по состоянию на момент, наиболее близкий к дате рассмотрения спора.

Согласно заключению эксперта от 20.02.2021 N 126-Э размер возмещения в связи с изъятием спорного участка на дату проведения судебной экспертизы составлял 10 649 000 рублей (т. 3, л. д. 29/оборот). Учреждение и ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" представили на данное заключение письменные возражения с указанием на наличие в нем методологических нарушений, влияющих на стоимость объекта экспертизы. В связи с применением стоимости, указанной в отчете от 22.04.2020, названные возражения суд первой инстанции мотивированно не отклонил (часть 3 статьи 86, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса). Изложенное исключает возможность самостоятельного определения размера возмещения судом кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения искового заявления об изъятии земельного участка, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение от 21.06.2021 и апелляционное постановление от 24.09.2021 в части определения размера возмещения за изымаемый земельный участок следует отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц определить размер возмещения за изымаемый земельный участок с правильным применением норм действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу N А32-48354/2020 в части определения размера возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:480 отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова