Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2021 г. N Ф08-12157/21 по делу N А63-18076/2019

г. Краснодар

29 декабря 2021 г.

Дело N А63-18076/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вершина"" (ИНН 2628054322, ОГРН 1092628001355), заинтересованных лиц: Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628009601,ОГРН 1022601311281), администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628016302, ОГРН 1022601316418), Думы города-курорта Кисловодска, третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Хозяйственная служба администрации города-курорта Кисловодска", общества с ограниченной ответственностью "Родной город", общества с ограниченной ответственностью "Комбинат "Благоустройство Кисловодска"", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2021 по делу N А63-18076/2019, установил следующее.

ООО "Управляющая компания "Вершина"" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ комитета, изложенный в письме от 14.06.2019, выразившийся в непредоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность;

- возложить на заинтересованное лицо обязанность устранить нарушение права и предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилых помещений N 1 - 5, 11, 17, 21, под офис, общей площадью 127,4 кв. м; помещений N 8, 12, 13, 22, литера Ж, площадью 222,6 кв. м, помещений N 1 и 2, литера Г1, площадью 61,1 кв. м, помещений N 3, 3а, литера Л, площадью 15,7 кв. м, под коммунально-бытовое использование, общей площадью 299 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42, по цене, равной их рыночной стоимости, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация), Дума города-курорта Кисловодска (далее - дума), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - МКУ "Хозяйственная служба администрации города-курорта Кисловодска" (далее - учреждение, хозяйственная служба).

Решением от 15.06.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.09.2020, заявленные требования удовлетворены со ссылкой на незаконность принятого заинтересованным лицом ненормативного правового акта и наличие у заявителя преимущественного права на приватизацию спорного имущества.

Постановлением суда округа от 18.12.2020 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на преждевременность названных выводов и необходимость исследования всех представленных судам доказательств.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Родной город" (далее - общество) и ООО "Комбинат "Благоустройство Кисловодска"" (далее - комбинат).

Решением от 28.06.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.09.2021, принят отказ заявителя от требований в отношении нежилых помещений N 3, 3а, литера Л, площадью 15,7 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42; производство по делу в соответствующей части прекращено. В удовлетворении требований в отношении помещений N 1 и 2, литера Г1, площадью 61,1 кв. м отказано. В остальной части заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы несоответствием принятого уполномоченным лицом решения положениям Закона N 159-ФЗ. Заявитель как лицо, надлежащим образом исполнявшее арендные обязательства в отношении спорного имущества, наделен преимущественным правом на его приватизацию в силу статьи 3 названного Закона.

В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты в части и отказать в удовлетворении требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, вывод судов о наличии у заявителя преимущественного права на приватизацию спорного имущества не основан на фактических обстоятельствах и сделан при неправильном применении норм материального права. Договоры аренды перечисленных помещений не прошли процедуру государственной регистрации. Часть нежилых помещений не состоит на кадастровом учете, не обладает признаками изолированности и обособленности. Суды неверно определили дату обращения компании в комитет. Вывод судебных инстанций о том, что заинтересованное лицо не направляло заявителю уведомлений о расторжении договоров, опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Компания не представила доказательств государственной регистрации договоров аренды; не доказала, что не выполнила соответствующую обязанность по вине публичных органов. Суды не выполнили указания кассационной коллегии.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона и распоряжения председателя комитета комитет (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор от 11.05.2016 N 7 аренды нежилых помещений N 8, 12, 13, 22 (литера Ж, площадью 222,6 кв. м), N 1 и 2 (литера Г1, площадью 61,1 кв. м), N 3 и 3а (литера Л, площадью 15,7 кв. м), расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42, под коммунально-бытовое использование. Согласно пункту 1.3 срок действия договора установлен до 11.05.2019.

11 июля 2016 года стороны заключили договор N 15 аренды нежилых помещений N 1 - 5, 11, 17, 21 общей площадью 127,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41. Согласно пункту 1.3 срок действия договора установлен до 11.07.2019.

Как указывает заявитель, до истечения срока действия соглашений 21.03.2019 и 16.04.2019 компания обратилась к комитету с просьбой о их продлении.

Комитет в письмах от 30.04.2019 N 01-15/1907 и 14.06.2019 N 01-15/2522 уведомил заявителя о том, что согласно пункту 1 части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договоры пролонгироваться (заключаться на новый срок) не будут, в связи с чем просил освободить занимаемые помещения.

В заявлениях от 25.12.2018, 04.03.2019 и 15.05.2019 арендатор просил предоставить ему преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

В письме от 14.06.2019 N 01-15/2566 комитет отказал в удовлетворении заявлений, мотивируя тем, что заявленные объекты не включены в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 годы.

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) названный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

На основании пункта 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом N 159-ФЗ.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества, в частности, из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на день подачи заявления находилось во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 части 1 статьи 3); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание указания кассационного суда, судебные инстанции пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части. При этом суды исходили из того, что заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства; компания надлежащим образом вносила арендную плату за пользование муниципальным имуществом; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения; заявитель непрерывно более двух лет арендовал нежилые помещения N 8, 12, 13, 22 (площадью 222,6 кв. м) по договору N 7 с 11.05.2016 и нежилые помещения N 1 - 5, 11, 17, 21 (площадью 127,4 кв. м) N 15 с 11.07.2016.

Исполняя требования кассационной инстанции по определению точной даты подачи арендатором заявления о реализации предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды установили, что компания обращалась в комитет с заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа арендуемых помещений письмами от 25.12.2018, 04.03.2019, и 15.05.2019. В ответе от 14.06.2019 N 01-15/2566 комитет указал, что спорные объекты недвижимости в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 не включены. Поскольку компания неоднократно в период действия соглашений направляла заявления заинтересованному лицу, суды расценили данные действия как единое волеизъявление на приобретение спорных помещений.

Довод жалобы об отсутствии у заявителя права преимущественного выкупа на момент обращения ввиду прекращения сроков действия договоров проверен и отклонен судами.

В абзацах 6 и 7 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил следующее. При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Суды установили, что компания неоднократно в период действия соглашений обращалась в комитет, который до истечения сроков действия договоров не направлял уведомлений об их расторжении и возврате муниципального имущества.

Довод о том, что договоры аренды от 11.05.2016 N 7 и от 11.06.2016 N 15 не прошли государственную регистрацию, обязанность по осуществлению которой условиями договоров возложена на арендатора, признан судами несостоятельным.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, фактически существующие между сторонами арендные отношения по договорам аренды спорных нежилых помещений, заключенные на основании аукциона, по своему содержанию соответствовали требованиям законодательства, однако не могли быть зарегистрированы в связи с бездействием уполномоченного органа муниципального образования. В результате данные обстоятельства явились основанием отсутствия государственной регистрации договоров аренды, которая не подменяет собой договоры аренды, не вторгается в их содержание, не ограничивает свободу договора, прав человека и гражданина, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность при совершении такой сделки.

Суды установили, что в материалах дела имеется выписка из ЕГРН по состоянию на 29.01.2020 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147 (нежилые помещения N 1 - 5, 11, 17, 21, по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41), предоставленного компании по договору от 11.07.2016 N 15; в качестве правообладателя указано МОБУ "Кисловодский учебно-производственный центр города - курорта Кисловодска" на праве оперативного управления (запись государственной регистрации от 04.10.2012 N 26-26-15/031/2012-082).

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 26.02.2016 N 07-416 названные помещения изъяты из оперативного управления данного учреждения и включены в реестр муниципального имущества города-курорта Кисловодска. Деятельность МОБУ "Кисловодский учебно-производственный центр города-курорта Кисловодска" прекращена с 13.01.2016. Комитет не принял меры по внесению изменений в ЕГРН по аннулированию записи о праве названного учреждения.

С учетом изложенного суды заключили о том, что существующие между сторонами арендные отношения по договорам аренды спорных нежилых помещений, заключенных на основании аукциона, по своему содержанию соответствовали требованиям законодательства, однако не могли быть зарегистрированы в связи с бездействием уполномоченного органа муниципального образования.

Невключение спорных объектов в прогнозный план приватизации не принято судами в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений, поскольку с 01.01.2009 (после вступления в силу положений статьи 9 Закона N 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. С указанной даты включение объекта в прогнозный план приватизации не требуется.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2021 по делу N А63-18076/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин