Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2020 г. N Ф08-10174/20 по делу N А63-18076/2019

г. Краснодар

18 декабря 2020 г.

Дело N А63-18076/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Вершина" (ОГРН 1092628001355) - Рогова Е.И. (доверенность от 18.10.2019; до перерыва), от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601311281) - Сажневой Т.Н. (доверенность от 03.07.2020; до перерыва), от лица, не участвующего в деле (заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) - общества с ограниченной ответственностью "Родной город" (ОГРН 1082628001796) - Гончаренко В.Д. (доверенность от 03.12.2020; до перерыва), в отсутствие представителей заинтересованных лиц (органов, осуществляющих публичные полномочия) - Администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601316418), Думы города-курорта Кисловодска (ОГРН 1042600144850), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального казенного учреждения "Хозяйственная служба администрации города-курорта Кисловодска", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и общества с ограниченной ответственностью "Родной город" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу N А63-18076/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Вершина" (далее - общество, управляющая компания, ООО УК "Вершина") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ комитета, подтвержденный письмом от 14.06.2019, выразившийся в непредоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность (далее также - отказ от 14.06.2019),

- обязать комитет устранить нарушение права и предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений N N 1 - 5, 11, 17, 21, под офис, общей площадью 127,4 кв. м; помещений NN 8, 12, 13, 22, литера Ж, площадью 222,6 кв. м, помещений NN 1, 2, литера Г1, площадью 61,1 кв. м, помещений NN 3, 3а, литера Л, площадью 15,7 кв. м, под коммунально-бытовое использование, общей площадью 299 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42 (далее - нежилые помещения, имущество), по цене, равной их рыночной стоимости, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования; т. 2, л. д. 15 - 19).

К участию в деле судом первой инстанции привлечены в качестве заинтересованных лиц: Администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация), Дума города-курорта Кисловодска (далее - дума); в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципальное казенное учреждение "Хозяйственная служба администрации города-курорта Кисловодска" (далее - учреждение, хозяйственная служба; т. 2, л. д. 32 - 33).

Решением от 15.06.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.09.2020, уточненные требования ООО УК "Вершина" приняты и удовлетворены. Суд признал незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 14.06.2019 N 01-15/2566, в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность муниципального имущества, арендуемого по договорам аренды от 11.05.2016 N 7 и от 11.07.2016 N 15. Суд обязал комитет устранить нарушение права и предоставить обществу преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42, общей площадью 127,4 кв. м, под офис, и общей площадью 299 кв. м, под коммунально-бытовое использование, по цене, равной его рыночной стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. С комитета в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. Государственная пошлина в размере 3 000 руб. из федерального бюджета возвращена.

Судебное решение мотивировано следующим. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью. На основании протоколов об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города-курорта Кисловодска, между комитетом и ООО УК "Вершина" (ранее - общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Домоуправление N 3") заключены договоры аренды нежилых помещений от 11.05.2016 (по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/42, общей площадью 299,4 кв. м, под коммунально-бытовое использование; далее - договор аренды от 11.05.2016, договор N 7), от 11.07.2016 (по адресу: г. Кисловодск, ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, общей площадью 127,4 кв. м, под офис; далее - договор аренды от 11.07.2016, договор N 15). Срок действия договора аренды от 11.05.2016 установлен до 11.05.2019, договора аренды от 11.07.2016 - до 11.07.2019 (пункты 1.3 договоров). В связи с окончанием срока договоров N 7 и N 15, общество 21.03.2019 и 16.04.2019 обращалось в комитет с предложением о продлении срока их действия; ответными письмами от 30.04.2019, от 14.06.2019 комитет уведомил заявителя о том, что договоры аренды заключаться на новый срок не будут, просил освободить занимаемые помещения. Заявлениями от 25.12.2018, от 04.03.2019 и от 15.05.2019 общество обращалось в комитет с предложением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность; письмом от 14.06.2019 комитет сообщил заявителю, что испрашиваемые объекты в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 годы не включены, выполнить просьбу не представляется возможным. Условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением таких субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, закреплены в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ). Следует из материалов дела, что заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства; доказательств наличия у него задолженности по арендным платежам не представлено; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъекта Российской Федерации предельные значения в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; заявитель арендовал спорные нежилые помещения по договорам от 11.05.2016 и от 11.07.2016, непрерывно в течение двух и более лет владел и пользовался ими, в том числе на день подачи заявлений о преимущественном праве выкупа (от 25.12.2018, от 04.03.2019, от 15.05.2019). Поскольку заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, заинтересованное лицо после получения заявления было обязано осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 названного Закона. Отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает права, законные интересы заявителя, требования которого подлежат удовлетворению. Совершение комитетом действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, является необходимым и достаточным для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя. Довод комитета об отсутствии у заявителя на момент обращения права преимущественного выкупа нежилых помещений, ввиду прекращения сроков действия договоров, не принят. Общество заявки о выкупе имущества подавало неоднократно, две из которых направлены до истечения сроков действия договоров. При этом до истечения сроков действия договоров аренды комитет уведомление о расторжении договоров аренды и возврате муниципального имущества обществу не направлял. Несостоятельны доводы заинтересованных лиц о том, что договоры аренды от 11.05.2016 и от 11.07.2016 не прошли государственную регистрацию, а объекты не поставлены на кадастровый учет. Следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, что само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, не лишает заявителя права на судебную защиту, такое лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника. Обязанность произвести государственную регистрацию договоров аренды приняло на себя общество (пункты 2.3.1). Однако комитетом не были приняты меры по аннулированию в ЕГРН записи о праве оперативного управления на нежилые помещения общей площадью 127,4 кв. м, зарегистрированном за муниципальным образовательным бюджетным учреждением "Кисловодский учебно-производственный центр" города-курорта Кисловодска (далее - образовательное учреждение, учебно-производственный центр). В то же время, комитетом принято решение о предоставлении указанных нежилых помещений, расположенных в г. Кисловодске, по ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, на праве оперативного управления хозяйственной службе. Исполнению обязанности заявителя по государственной регистрации препятствовало уклонение комитета как собственника помещений от совершения необходимых для государственной регистрации действий (снятие обременения, выдача доверенности, передача документов). Кроме того, письмом от 22.04.2019 общество обращалось в комитет для принятия мер, направленных на постановку объектов на кадастровый учет. В заседании представитель заявителя подтвердил факт и более раннего обращения в комитет для принятия мер, направленных на регистрацию договоров аренды и постановку объектов на кадастровый учет. Изложенное свидетельствует о добросовестности заявителя, предпринимавшего меры для проведения государственной регистрации договоров и постановки объектов на кадастровый учет, и о недобросовестном поведении комитета. Включение спорных объектов в прогнозный план приватизации с 01.01.2009 (после вступления в силу положений статьи 9 Закона N 159-ФЗ) не требуется, о наличии иных оснований для отказа заявителю в преимущественном праве приобретения имущества, в письме от 14.06.2019 не указано. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) расходы по уплате государственной пошлины отнесены на комитет.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2020 оставлена без движения, а определением от 21.08.2020 - возвращена апелляционная жалоба, поданная в порядке статьи 42 Кодекса не участвующим в деле лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Родной город" (далее - ООО "Родной город", общество "Родной город").

Постановлением от 23.09.2020 апелляционный суд жалобу комитета отклонил, выводы суда первой инстанции по существу спора полностью поддержал.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 15.06.2020 и апелляционное постановление от 23.09.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме.

Податель жалобы указал, что письмами от 30.04.2019 и от 14.06.2019 (повторное) арендодатель отказался от спорных договоров аренды муниципального имущества, от их пролонгации, заключения на новый срок. На момент отказа комитета от 14.06.2019 правоотношения по договору N 7 были прекращены. В связи с обращениями хозяйственной службы, комитетом принято решение о предоставлении муниципальных нежилых помещений, расположенных по ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, данному учреждению на праве оперативного управления. В постановлении от 20.12.2010 N 22-П Конституционный Суд Российской Федерации выразил правовую позицию о том, что положения частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ не предполагают принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности. В данном постановлении также указано на необходимость установления баланса между интересами поддержки малого и среднего предпринимательства и самостоятельностью местного самоуправления в распоряжении муниципальной собственностью, в том числе в целях сохранения соответствующей инфраструктуры для оказания тех или иных услуг, связанных с жизнеобеспечением населения конкретного муниципального образования. Нежилые помещения, расположенные по ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, необходимы муниципальному образованию для решения вопросов местного значения и соответствуют требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности. Общество не отвечало требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность после получения уведомления о расторжении договоров аренды, прекращения правоотношений по этим договорам. Договоры аренды муниципальных нежилых помещений от 11.05.2016 и от 11.07.2016 не прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В деле N А63-10970/2018, на судебные акты по которому сослался апелляционный суд, договор аренды муниципального имущества был зарегистрирован. Следует из пункта 8 информационного письма N 134, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам федерального закона, и права на которое, подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом. Нежилые помещения общей площадью 299,4 кв. м, поименованные в договоре N 7, не учтены на кадастровом учете как объекты недвижимости. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что комитет создал препятствия для общества в государственной регистрации права аренды, необоснован и не подтверждается материалами дела. По условиям договоров аренды N 7 и N 15 обязанность обращения с заявлением о регистрации договоров возложена на арендатора. Какие-либо доказательства принятия обществом мер для государственной регистрации договоров аренды в материалы дела не представлены. О необходимости погасить запись об оперативном управлении образовательного учреждения, принять меры к постановке объектов недвижимости на кадастровый учет, общество комитет не информировало, вплоть до 22.04.2019, то есть почти до полного истечения сроков аренды помещений. Наличие или отсутствие полноценных договорных отношений, с которыми связано преимущественное право выкупа на основании Закона N 159-ФЗ, является юридически значимым обстоятельством. Доказательства недобросовестного поведения комитета в материалы дела не представлены. При этом действия заявителя по обращению в уполномоченный орган за выкупом арендуемых помещений и дальнейшему обращению в суд, после уведомления его о расторжении договоров аренды, должны рассматриваться как злоупотребление правом.

Дополнительно комитет письменно пояснил, что поскольку спорные помещения не состоят на кадастровом учете, регистрация права собственности общества на них невозможна, судом не восстановлены какие-либо права заявителя. Непривлечение к участию в деле общества "Родной город" (собственник объекта недвижимости по ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, литера Л) является нарушением норм процессуального права, которое привело к принятию неправильных судебных актов.

С кассационной жалобой в арбитражный суд округа обратилось ООО "Родной город", не являющееся участвующим в деле лицом (в порядке статьи 42 Кодекса), которое просит решение от 15.06.2020 и апелляционное постановление от 23.09.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

По мнению подателя второй жалобы, судебные акты приняты о правах и обязанностях общества "Родной город", не привлеченного к участию в деле, так как нежилое здание литера Л, общей площадью 367,8 кв. м, полностью принадлежит ему, отдельные помещения N 3 и N 3а в этом здании не могли являться объектом преимущественного права ООО УК "Вершина" на приобретение арендуемого имущества в собственность. Здание литера Л, находящееся в собственности у ООО "Родной город", поставлено на кадастровый учет с 2011 года, имеет номер 26:34:080307:141.

Обществом представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационных жалоб.

Администрация письменно кассационные жалобы комитета и ООО "Родной город" поддержала, дума сообщила о согласии с кассационной жалобой комитета.

Администрацией и думой заявлены ходатайства о проведении судебного заседания в отсутствие их представителей, которые судом округа рассмотрены и удовлетворены в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании, состоявшемся 09.12.2020, представители комитета и ООО "Родной город" на удовлетворении поданных ими кассационных жалоб настаивали, представитель общества просил жалобы отклонить. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 11.12.2020, 15 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей сторон.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и лица, не участвующего в деле (заявителя жалобы в порядке статьи 42 Кодекса), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По правилам статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции заключили, что общество соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям; основания для отказа в предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют; заинтересованное лицо после получения заявления было обязано осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ и нарушает права, законные интересы заявителя.

В то же время, для правильного разрешения возникшего спора и применимых норм права, судебные инстанции не установили, какое именно из нескольких заявлений общества, рассмотрено путем подготовки комитетом ответа от 14.06.2019.

При этом статья 3 Закона N 159-ФЗ определяет порядок реализации преимущественного права при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности, а статья 9 Закона N 159-ФЗ - право субъектов малого или среднего предпринимательства, соответствующих установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества.

В случае реализации обществом, исходя из содержания конкретного заявления, права подачи заявления по своей инициативе, предусмотренного статьей 9 Закона N 159-ФЗ, следовало учитывать особенности его реализации, закрепленные в частях 2 и 2.1 данной статьи, в зависимости от включения или не включения имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Правовое значение достоверного установления даты и содержания конкретного заявления общества, рассмотренного письмом комитета от 14.06.2019, следует и из установленных судами фактов подачи обществом пяти заявлений различного содержания (от 25.12.2018, от 04.03.2019, от 21.03.2019, от 16.04.2019, от 15.05.2019); истечения сроков действия договоров аренды 11.05.2019 и 11.07.2019.

Сославшись на то, что до истечения сроков действия договоров аренды комитет уведомление о расторжении договоров аренды и возврате муниципального имущества обществу не направлял, судебные инстанции не исследовали письма комитета от 30.04.2019 и от 14.06.2019 об отсутствии намерения пролонгировать действие договоров аренды N 7 и N 15, заключать договоры на новый срок, и о необходимости освобождения помещений. Факт наличия данных писем в судебных актах отражен.

Констатировав, что на основании обращений хозяйственной службы от 17.04.2019 и от 18.04.2019, комитетом было принято решение о предоставлении ей на праве оперативного управления спорных муниципальных нежилых помещений, расположенных по ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, суды не проверили надлежащее оформление, действительность и законность такого решения, не оценили его с точки зрения согласованных в договорах аренды N 7 и N 15 условий, допустимости отчуждения этих же помещений в собственность общества по его инициативе, выраженной в заявлении (подлежит установлению), рассмотренном письмом комитета от 14.06.2019.

Выводы судов о добросовестности заявителя, обязанного на основании договоров аренды их зарегистрировать (пункты 2.3.1), и предпринимавшего меры для проведения такой регистрации, в чем ему препятствовал комитет, подтверждения материалами дела не нашли, соответствующие доказательства судами обеих инстанций не указаны. Само по себе наличие в ЕГРН обременения в виде зарегистрированного в пользу образовательного учреждения права оперативного управления, доказательством обращения общества за регистрацией арендной сделки в отношении помещений, перечисленных в договоре аренды от 11.07.2016, не является, равно как и доказательством потенциальной невозможности осуществления такой регистрации.

Кроме того, запись о праве оперативного управления образовательного учреждения в ЕГРН в отношении помещений, указанных во втором договоре аренды - от 11.05.2016, отсутствовала. Разъяснения, сформулированные в пункте 4 информационного письма N 134, судами не применены.

Добросовестность и разумность действий общества, обратившегося с заявлением об осуществлении кадастрового учета муниципальных нежилых помещений 22.04.2019, судебной оценки не получила. Обязывая комитет предоставить обществу преимущественное право на приобретение в собственность муниципальных нежилых помещений общей площадью 299 кв. м (договор аренды от 11.05.2016), суды не проверили наличие у спорных помещений признаков недвижимой вещи, которая может быть объектом договора купли-продажи (статья 130 Гражданского кодекса, пункт 8 информационного письма N 134). Кадастровый учет помещений общей площадью 127,4 кв. м (договор аренды от 11.07.2016) документально подтвержден.

Удовлетворяя кассационную жалобу ООО "Родной город", суд округа исходит из отсутствия в материалах дела актуальных на момент разрешения спора выписок из ЕГРН в отношении всех спорных нежилых помещений, в том числе помещений N 3, N 3а в литере Л, предоставлении ООО "Родной город" доказательств принадлежности ему на праве собственности нежилого здания общей площадью 367,8 кв. м, литера Л.

При этом следует из приложенных к жалобе ООО "Родной город" документов, адрес вышеназванного здания, указанный в ЕГРН как ул. Боргустанская, 52, изменялся. Местоположение помещений, указанных в договоре аренды от 11.05.2016 как ул. Боргустанская/Замковая, 52/42, в представленной выписке из ЕГРН от 30.01.2020 в отношении помещений общей площадью 222,6 кв. м (т. 2, л. д. 73), поименован как ул. Боргустанская/Замковая, 52/41, что совпадает с адресом ранее приватизированного спорного муниципального объекта (литера Л), собственником которого является в настоящее время ООО "Родной город". Устранить указанные противоречия на стадии кассационного рассмотрения дела невозможно.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах решение от 15.06.2020 и апелляционное постановление от 23.09.2020 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, части 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу N А63-18076/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова