Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2022 г. N Ф08-14409/21 по делу N А53-19322/2021

г. Краснодар

26 января 2022 г.

Дело N А53-19322/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Калуцких Р.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (ИНН 6163145772, ОГРН 166196062394), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ((ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьих лиц - Жуковой Ирины Григорьевны, Погиба Ксении Юрьевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу N А53-19322/2021, установил следующее.

ООО "Ресурс" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 11.05.2021 N КУВД001/2021-2247092/5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Жукова И.Г. и Погиба К.Ю.

Решением суда от 13.09.2021 в удовлетворении заявления отказано. Суд пришел к выводу, что у управления имелись законные основания для отказа в государственной регистрации прав в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041007:23.

Постановлением апелляционного суда от 28.10.2021 решение от 13.09.2021 отменено, заявление удовлетворено, признан незаконным отказ управления в государственной регистрации прав в отношении спорного объекта.

В кассационной жалобе управление просит отметить постановление, решение суда первой инстанции - оставить в силе. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда о незаконности отказа управления в осуществлении государственной регистрации безоснователен. Законодательство не содержит возможность изменения или расторжения исполненного несколько лет назад договора купли-продажи.

В отзывах на кассационную жалобу общество и Погиба К.Ю. указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого по делу постановления апелляционного суда.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 09.01.2019 общество (продавец) и Жукова И.Г. (покупатель) заключили договор купли-продажи (далее - договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственности покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество. Согласно пункту 3.1 договора сумма договора включает цену помещений и составляет 125 млн. рублей. В силу пункта 3.2 на момент подписания договора сумма оплачена полностью путем передачи покупателем продавцу собственных векселей на 125 млн. рублей.

Общество обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: нежилое помещение, комнаты 5, 5а, 6 - 12, 23, 24 - 27а, 27б, 22а на 4-м этаже, комнаты 1 - 8а, 9, 10, 10а, 11 - 14а, 14б, 14в, 14е, 14д, 14г, 14ж, 15 - 21а, 22, 22а, 23 - 25а, 26 - 32а, 33, 33а, 34 - 38а, 39, 39а, 40, 40а, 41, 42 на 6-м этаже, мансарда 1 - 10 общей площадью 1946,2 кв. м, расположенное в здании литер А4 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пр. Ворошиловский, дом N 12/85-87/13, кадастровый номер: 61:44:0041007:23.

В качестве основания для регистрации перехода права обществом от 09.01.2019 представлено соглашение от 11.11.2020 о новации вексельных обязательств в денежные и расторжении договора.

Согласно указанному соглашению, вексельное обязательство покупателя в размере 77 млн рублей (фактически переданный вексель в связи с регистрацией права покупателя только на одно помещение) стороны заменяют на денежное обязательство по оплате помещения денежными средствами, продавец возвращает покупателю вексель.

Общество и Жукова И.Г. расторгли ранее заключенный договор, в связи с чем Жукова И.Г. вернула названное помещение обществу.

08 февраля 2021 года управление приостановило государственную регистрацию, указав, что договор стороны исполнили полностью, обязательства прекращены, расторгнуть прекращенные обязательства по соглашению сторон не представляется возможным. Регистрирующий орган также сообщил, что в отношении указанного помещения имеется запись о государственной регистрации ипотеки.

Заявителю в срок до 11.05.2021 предлагалось предоставить заключенный в соответствии с действующим законодательством гражданско-правовой договор (дарения, купли-продажи и т. п.) или вступивший в законную силу судебный акт, который признает договор расторгнутым и возвратит стороны в первоначальное положение, а также письменное согласие залогодержателя объекта недвижимости на регистрацию перехода права.

На регистрацию 29.04.2021 поданы дополнительные документы: новая редакция соглашения о новации вексельных обязательств в денежные и расторжении договора, в которой заявитель отразил, что договор стороны не исполнили и, соответственно, расторгли по обоюдному соглашению, а также письменное согласие залогодержателя на совершение сделки с залоговым имуществом.

Уведомлением от 11.05.2021 N КУВД-001/2021-2247092/5 отказано в государственной регистрации права с указанием на то, что обязательства сторон по передаче недвижимого имущества, по его оплате, а также по всем иным условия договора исполнены полностью надлежащим образом, надлежащее исполнение прекращает обязательство, в связи с тем, что на основании договора, переход права и право собственности в отношении объекта зарегистрированы в ЕГРН, а также обязательства по данному договору надлежащим образом исполнены, то расторгнуть отсутствующие (прекращенные) обязательства по соглашению сторон не представляется возможным.

Надлежащее исполнение прекращает действие договора, стороны более не состоят между собой в обязательственных правоотношениях.

Общество, считая принятое решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, указывая, что стороны внесли изменения и расторгли неисполненный ими договор, право собственности в нарушение условий договора передано продавцом только на часть нежилых помещений, оплата помещений не осуществлена покупателем, стороны имеют полное право вносить изменения и расторгнуть договор, представленное для государственной регистрации перехода прав соглашение о новации вексельных обязательств в денежные и расторжении договора соответствует требованиям закона, отражает информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (сумма договора не относится к таким сведениям) в ЕГРН, содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, заверены печатями, имеют надлежащие подписи сторон.

Полагая отказ управления незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со статьями 26, 27 Закона N 218-ФЗ установлены основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписало законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

В связи с невыполнением продавцом условий по передаче права собственности покупателю в отношении трех нежилых помещений, 11.11.2020 стороны договора пришли к соглашению от 11.11.2020 о расторжении договора купли-продажи от 01.01.2019, замене вексельного обязательства на 77 млн рублей на денежное, и 26.01.2021 обратились в управление с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что обязательства по спорному договору купли-продажи от 09.01.2019 прекращены, расторгнуть отсутствующие обязательства по соглашению сторон не представляется возможным, в связи с этим счел правомерным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции о надлежащем исполнении договора купли-продажи от 09.01.2019 не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и отменил решение. Суд установил, что продавец не передал право собственности покупателю на предмет договора купли-продажи недвижимости от 09.01.2019 в полном объеме, в связи чем договор надлежащим образом стороны не исполнили.

Удовлетворяя заявление, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, установил, что объективных доказательств исполнения условий договора не имеется, какой-либо спор, связанный с расторжением договора между продавцом и покупателем отсутствует, а значит, отказ управления в проведении государственной регистрации права является незаконным, поскольку иных оснований для отказа не представило.

При этом, как правильно указал апелляционный суд, реализованное волеизъявление обеих сторон сделки на расторжение договора путем заключения соответствующего соглашения и обращение с заявлениями в регистрирующий орган является достаточным основанием для регистрации соответствующего права. Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.02.2021 N 310-ЭС20-22173 по делу N А14-14629/2019.

Доводы заявителя кассационной жалобы, настаивающего на обратном, получили надлежащую правовую оценку, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном истолковании вышеназванных норм закона. Ссылка в жалобе на судебные акты по другим делам не подтверждает нарушение единообразия в толковании и применении норм права, поскольку выводы судов по каждому делу связаны с оценкой представленных сторонами доказательств.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения в силу норм статей 286 и 287 Кодекса.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу N А53-19322/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Р.Г. Калуцких