Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2022 г. N Ф08-13662/21 по делу N А53-4146/2021

г. Краснодар

09 февраля 2022 г.

Дело N А53-4146/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества "Киномакс" (ИНН 7705995118, ОГРН 1127746658995) - Савченко В.В. (доверенность от 19.08.2021), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мегамаг" (ИНН 6162040664, ОГРН 1046162001016) - Мирошниковой С.И. (доверенность от 10.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Киномакс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу N А53-4146/2021, установил следующее.

АО "Киномакс" обратилось в суд с иском к ООО "Мегамаг" о внесении изменений в договор от 24.12.2018 N 23-001 аренды нежилого помещения в части уменьшения арендной платы, изложив условия договора аренды в следующей редакции:

- с 16.03.2020 по 31.07.2021 включительно арендатор вносит переменную арендную плату, плату с оборота в размере 12% от товарооборота арендатора, плату за услуги по управлению торговым комплексом исходя из 1100 рублей за 1 кв. м площади помещения в год (без налога на добавленную стоимость), без начисления основной арендной платы;

- начиная с 01.08.2020, плата за услуги по управлению торговым комплексом включается в основную арендную плату;

- с 01.08.2020 до даты, следующей за датой полного снятия ограничений в части деятельности кинотеатров, на целевое использование помещения, установленное пунктом 2.3 договора, в том числе, но не исключительно по численности посетителей кинотеатра по решению уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации и/или государственных органов субъектов Российской Федерации, и (или) органов местного самоуправления основная арендная плата за пользование помещением составляет 12% от ежемесячного товарооборота, достигнутого в помещении, но не менее 2600 рублей за 1 кв. м площади помещения в год ("Фиксированный минимум основной арендной платы");

- в случае введения повторных ограничений по приостановке деятельности кинотеатра по решению уполномоченных органов государственной власти Российской Федерации и (или) государственных органов субъектов Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления с момента введения указанных ограничений и вплоть до их отмены арендатор оплачивает переменную арендную плату, плату с оборота в размере 12% от товарооборота арендатора, плату за услуги по управлению торговым комплексом исходя из 1100 рублей за 1 кв. м площади помещения в год, но без начисления основной арендной платы (уточненные требования).

Иск основан на части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) и мотивирован необходимостью снижения арендной платы для истца, осуществляющего деятельность, в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Решением от 03.08.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2021, размер арендной платы с 28.03.2020 по 31.07.2020 снижен до 260 рублей за 1 кв. м площади помещения в месяц, с 01.08.2020 по 31.08.2020 - до 390 рублей за 1 квадратный метр площади помещения в месяц. В остальной части в удовлетворении требований отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что с 28.03.2020 по 31.07.2020 работа истца по объективным причинам не осуществлялась по причине введенных мер ограничительного характера. Впоследствии деятельность АО "Киномакс" возобновлена с учетом проведения комплекса санитарно-эпидемиологических мероприятий, в частности, ограничения по заполняемости кинозалов. С 01.09.2020 изменено ограничение по посещаемости кинотеатров до 50 процентов посадочных мест. При указанных обстоятельствах суды установили наличие оснований для уменьшения размера арендной платы с 28.03.2020 по 31.07.2020 и с 01.08.2020 по 31.08.2020. Учитывая конкретные обстоятельства дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении, суды пришли к выводу о необходимости снижения размера фиксированного минимума основной арендной платы на 60% с 28.03.2020 по 31.07.2020 и на 40% с 01.08.2020 по 31.08.2020.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, в период действия спорного договора аренды вводились ограничительные меры, препятствовавшие арендатору использовать арендованное помещение в период с 28.03.2020 по 31.07.2020. После отмены строгих ограничительных мер работодателям рекомендовано обеспечить проведение целого комплекса санитарно-эпидемиологических мероприятий, в том числе сохранялись ограничения по заполняемости кинозалов, часть сотрудников переведена на дистанционный режим работы, что не могли учесть стороны при заключении спорного договора аренды нежилого помещения. Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды вызвано причинами, независящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора. На момент заключения договора стороны не могли предусмотреть введение на территории Российской Федерации и Ростовской области ограничительных с 28.03.2020 в отношении работы кинотеатров. Всемирная организация здравоохранения объявила о пандемии 11.03.2020, то есть после заключения спорного договора.

На деятельности ООО "Мегамаг" введенные ограничения не только не сказались, а по итогам 2020 года данное лицо увеличило прибыль на 37,48% по сравнению с предшествующим периодом, что составило 45 млн рублей; сумма прибыли за год составила практически 200 млн рублей. При таких обстоятельствах изменение условий договора аренды в части снижения арендной платы как на 2020 год, так и на период сохранения ограничений работы кинотеатров в Ростовской области на предлагаемых АО "Киномакс" условиях не нарушит баланс интересов сторон. В связи с введенными органами власти Ростовской области ограничениями, условия пользования арендованным имуществом значительно ухудшились, что является безусловным основанием для изменения условий договора аренды в части снижения арендной платы. Вывод судов о том, что истцом не доказана постоянная и непрерывная заполняемость всех кинозалов кинотеатра более чем на 40% - 50% в отсутствие действия ограничительных мер, не основан на материалах дела. Судом не рассмотрено требование об изменении условий договора аренды в части арендной платы с 16 по 27 марта 2020 года (с момента введения ограничений на территории Ростовской области до приостановления деятельности кинотеатров и предприятий общественного питания на территории Ростовской области). Таким образом, введение ограничений на массовые мероприятия и режима повышенной готовности в Ростовской области напрямую повлияло на число посетителей киноцентра, поскольку киноцентр не имел возможности использовать арендуемое помещение в полном объеме.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, АО "Киномакс" (арендатор) и ООО "Мегамаг" (арендодатель) заключили договор от 24.12.2018 N 23-001 аренды помещения N 23-001 (техпаспорт БТИ N 3) оплачиваемой площадью 4097,22 кв. м (по техпаспорту БТИ - 4070 кв. м), расположенное на 3 этаже в здании торгового комплекса по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 1 м, в соответствии с планом (приложение N 1).

Помещение расположено в торговом комплексе с кадастровым номером 61:44:0050820:155 площадью 56 426,1 кв. м, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 1 (пункт 2.1.2).

В соответствии с пунктом 2.3 целевое использование помещения (назначение помещения, разрешенное использование) - для организации многозального кинотеатра с использованием минимум в одном кинозале широкоформатной кинематографической системы IMAX не менее чем на 350 посадочных мест для предоставления услуг по кинопоказу предсеансовому обслуживанию, общественному питанию.

Структура арендной платы регламентирована пунктом 3.1.3 и состоит из следующих составляющих: 1. Основная арендная плата (включает в себя плату за пользование помещением и плату за услуги по управлению торговым комплексом); 2. Переменная арендная плата.

Согласно пункту 3.1.4 основная арендная плата за пользование помещением составляет 12% от ежемесячного товарооборота, достигнутого в помещении (плата с оборота), но не менее:

- за первый год аренды 600 рублей за 1 кв. м площади помещения в месяц;

- за второй и последующие годы аренды - 650 рублей за 1 кв. м площади помещения в месяц.

Арендатор, полагая, что имеет право на снижение размера арендной платы в связи с введением на территории Российской Федерации ограничительных мер, обращался к арендодателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды.

В ответ на указанные требования арендодатель предложил арендатору с 01.04.2020 по 31.07.2020 скидку 20% на основную арендную плату (520 рублей за 1 кв. м площади помещения в месяц), с 01.08.2020 по 30.09.2020 - 10% (585 рублей за 1 кв. м площади помещения в месяц), а также рассрочку уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 30.09.2020.

Не согласившись с предложенными ООО "Мегамаг" условиями, АО "Киномакс" обратилось в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Законом N 98-ФЗ.

Арендатор по такому договору вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений (части 2 и 3 статьи 19 Закона N 68-ФЗ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), при ответе на вопрос 5 разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре N 2 (вопросы 3 - 6), арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Приведенные положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что деятельность АО "Кономакс" включена в перечень отраслей, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, принимая во внимание затруднительность использования объекта аренды в спорном периоде, судебные инстанции пришли к выводу о наличии правовых оснований для снижения размера арендной платы за 1 кв. м площади помещения в месяц с 28.03.2020 по 31.07.2020 до 260 рублей (на 60%), а с 01.08.2020 по 31.08.2020 - до 390 рублей (на 40%). Уменьшение арендной платы в размере, предложенном истцом, признано судами чрезмерным и не отвечающим балансу интересов сторон договора от 24.12.2018 N 23-001.

Доводы кассационной жалобы о недостаточном снижении судами размера арендной платы, кассационным судом не принимаются. Определение арбитражным судом конкретного размера уменьшения арендной платы применительно к положениям статьи 19 Закона N 98-ФЗ не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Кодекса). Суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта. Кассационный суд не вправе изменять обжалуемые судебные акты в части уменьшения размера арендной платы, определенного судебными инстанциями по результатам исследования фактических обстоятельств и оценки имеющихся в деле доказательств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2021 по делу N А53-4146/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова