Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2022 г. N Ф08-12091/21 по делу N А32-4768/2020

г. Краснодар

16 февраля 2022 г.

Дело N А32-4768/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., в отсутствие заявителя - потребительского жилищно-строительного кооператива "Наш дом" (ИНН 2320158833, ОГРН 1072320020035), заинтересованных лиц: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьих лиц: Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Центрального районного отдела судебных приставов г. Сочи, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Бердникова Сергея Николаевича, Сапожникова Владимира Адольфовича, Зверева Евгения Алексеевича, Зюбровской Натальи Васильевны, Гербутовой Валентины Ивановны, Бурназян Жанны Саркисовны, Поповой Людмилы Михайловны, Ларичевой Ирины Борисовны, Нуриахметова Фарида Васильевича, Каплина Николая Львовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Наш дом" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по делу N А32-4768/2020, установил следующее.

ПЖСК "Наш дом" (далее - застройщик, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просил:

- признать незаконными действия, выраженные в письме от 24.01.2020 N 2123/02-05-16, по отказу в заключении с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пасечная, на три года для завершения строительства многоквартирного жилого комплекса;

- возложить на администрацию обязанность заключить с кооперативом договор аренды названного участка на три года для завершения строительства.

Требования основаны на статьях 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивированы тем, что кооперативу, заключившему с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве и впоследствии признанному несостоятельным (банкротом), для выполнения обязательств перед участниками долевого строительства необходимо получение прав в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Центральный районный отдел судебных приставов г. Сочи, Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, Бердников С.Н., Сапожников В.А., Зверев Е.А., Зюбровская Н.В., Гербутова В.И., Бурназян Ж.С., Попова Л.М., Ларичева И.Б., Нуриахметов Ф.В. и Каплин Н.Л.

Решением от 23.12.2020 заявленные требования удовлетворены к департаменту; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что на момент подачи заявления кооператив являлся арендатором земельного участка на основании договора; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства; действия заявителя направлены на завершение начатого строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка).

Постановлением апелляционного суда от 23.04.2021 решение от 23.12.2020 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебная коллегия исходила из недоказанности кооперативом реальной возможности завершения строительства многоквартирного жилого комплекса. С момента предоставления земельного участка в аренду до истечения срока аренды строительство названного комплекса не окончено, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2008 году участка, а впоследствии в 2014 году по дополнительному соглашению и в 2016 году на основании решения суда общей юрисдикции, не достигнута. Кооператив не может рассматриваться как добросовестный арендатор, должным образом исполнявший обязательства по договору аренды земельного участка. Застройщик на момент обращения с заявлением в администрацию не обладал статусом юридического лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами. Объекты незавершенного строительства, расположенные в границах спорного участка, в Единый реестр проблемных объектов не включены. Финансирование обязательств по завершению строительства объектов и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов (далее - МКД) и права которых нарушены (включены в реестр пострадавших граждан), возможно только после включения спорных объектов незавершенного строительства в названный реестр.

Постановлением суда округа от 03.08.2021 постановление апелляционного суда от 23.04.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Судебная коллегия указала на то, что спорный земельный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015. Ранее на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок кооперативу в аренду для завершения строительства не предоставлялся. Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки наличия у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности).

При новом рассмотрении постановлением апелляционного суда от 24.09.2021 решение от 23.12.2020 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд исходил из того, что у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку он не зарегистрировал право собственности на неоконченный строительством объект, а земельный участок предоставлялся ему после 2016 года. С момента предоставления земельного участка в аренду строительство МКД не окончено, то есть цель аренды, предоставленного в 2016 году земельного участка на основании решения суда общей юрисдикции, не достигнута; МКД не были возведены (степень готовности объектов: 21,15% и 8,53%). Кооператив не может рассматриваться как добросовестный арендатор, должным образом исполнявший обязательства по договору. Застройщик обратился с заявлением о предоставлении участка по истечении 10 месяцев после окончания действия договора аренды. Кооператив на момент обращения с заявлением не обладал статусом лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить постановление от 24.09.2021 и оставить в силе решение от 23.12.2020. По мнению заявителя, вывод суда об отсутствии правовых оснований для предоставления ему земельного участка для завершения строительства не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении норм материального права. Реализация права на заключение договора аренды земельного участка однократно сроком на три года без торгов, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, не поставлена в зависимость от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и истечения срока ранее заключенного договора аренды. Вывод апелляционного суда о том, что застройщик должен доказать возможность завершения строительства спорных объектов, ошибочен. Предоставление земельного участка необходимо обществу для исполнения обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства МКД. Для удовлетворения требований кредиторов застройщика о передаче жилых помещений и исполнения судебных актов по делу N А32-48784/2018 обществу необходимо право аренды в отношении спорного участка. Кооператив надлежащим образом исполнял свои обязательства по ранее действующему соглашению; процент готовности объектов строительства не может служить единственным основанием для отказа в продлении аренды.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2021 судебное разбирательство отложено до 16 часов 00 минут 09.02.2021, о чем в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сделано публичное извещение.

В судебном заседании представитель кооператива поддержала доводы кассационной жалобы, просила отменить обжалуемый судебный акт.

Определением и. о. председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2022 в составе суда произведена замена судьи Мещерина А.И. в связи с его нахождением в очередном трудовом отпуске на судью Анциферова В.А.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2019 по делу N А32-48784/2018 в отношении кооператива введена процедура, применяемая в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), - конкурсное производство с применением параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А.

Конкурсный управляющий установил, что кооператив осуществлял строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202019:7, расположенном по адресу: Краснодарский край г. Сочи, ул. Пасечная, на основании разрешения на строительство от 29.10.2015 N RU-23-309-3943-2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202019:7 находится в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015 указанный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193.

Данный земельный участок обременен договорами долевого участия, заключенными с физическими лицами.

В декабре 2019 года конкурсный управляющий кооператива обратился с заявлением в администрацию о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202019:7 в аренду для проведения мероприятий по удовлетворению требований дольщиков.

Письмом от 24.01.2020 N 2123/02-05-16 департамент отказал в предоставлении спорного земельного участка в целях завершения строительства.

Застройщик, полагая, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду является незаконным, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Направляя дело на новое рассмотрение кассационный суд указал следующее.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

В рамках дела N А32-23627/2011 по иску администрации к кооперативу установлено, что договор от 28.02.2008 N 4900004509 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край г. Сочи по ул. Пасечная с кадастровым номером 23:49:0202019:7, подписанный между администрацией и ЗАО "Сочинский ДОЗ" для возведения на нем объекта жилищного строительства, является ничтожной сделкой.

С учетом изложенного подписанные впоследствии договор уступки от 21.04.2008 и дополнительное соглашение от 14.04.2014 к договору аренды от 28.02.2008 N 4900004509 не повлекли для истца правовых последствий.

Спорный земельный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193 во исполнение решения Центрального суда города Сочи от 14.10.2015.

Строительство многоэтажного жилого комплекса осуществлялось кооперативом на основании разрешения на строительство от 29.10.2015 N RU-23-309-3943-2015, выданного администрацией г. Сочи.

Поскольку на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок кооперативу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, вывод апелляционного суда о реализации кооперативом права на земельный участок в льготном порядке, признан кассационным судом ошибочным.

Возможность предоставления в указанном порядке земельного участка застройщику, признанному банкротом, подтверждена позицией законодателя, а именно введением в часть 2 статьи 39.6 Земельного кодекса подпункта 3.2 (Федеральный закон от 20.04.2021 N 92-ФЗ).

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Поскольку апелляционный суд не проверил наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности) дело направлено на новое рассмотрение.

В нарушение части 2.1 статьи 289 Кодекса, полностью проигнорировав указания арбитражного суда кассационной инстанции, апелляционный суд, повторив выводы, признанные кассационным судом ошибочными, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Помимо этого, апелляционный суд не учел, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, в любом случае не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2019 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав кредиторов застройщика.

В силу параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства (имущества и обязательств застройщика приобретателю) земельный участок, на котором расположен данный объект, должен находиться у застройщика - банкрота на каком-либо имущественном праве.

Как следует из материалов дела, степень готовности спорных объектов составляет 21,15% и 8,53%, что позволяет отнести их к объектам незавершенного строительства.

Поскольку договор аренды земельного участка от 28.02.2008 N 4900004509 не повлек для истца правовых последствий; фактически спорный земельный участок предоставлен кооперативу для жилищного строительства по договору аренды от 28.03.2016 N 4900010193; кооператив являлся арендатором земельного участка на момент подачи заявления на основании договора; на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства; действия кооператива направлены на завершение начатого строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении спорного участка), суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы права к установленным по делу обстоятельствам, суд кассационной инстанции в силу пункта 5 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить апелляционное постановление, как принятое с существенным нарушением норм материального и процессуального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 по делу N А32-4768/2020 в части прекращения производства по апелляционной жалобе Ларичевой И.Б. оставить без изменения.

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2021 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких