Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2022 г. N Ф08-36/22 по делу N А32-6238/2021

г. Краснодар

17 февраля 2022 г.

Дело N А32-6238/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца (после перерыва) - общества с ограниченной ответственностью "Галерея" (ИНН 2305022563, ОГРН 1052302497708) - Шадрова Е.А. (директор), от ответчика - индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны (ИНН 230500041828, ОГРНИП 304230512600400) - Смирновой А.А. (лично, паспорт), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Смирновой Аллы Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу N А32-6238/2021, установил следующее.

ООО "Галерея" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Смирновой А.А. (далее - предприниматель) о взыскании 39 025 рублей задолженности по арендной плате по договору от 04.09.2008 аренды части земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 за период с 06.04.2017 по 31.12.2019 и 11 315 рублей 28 копеек неустойки, начисленной с 06.04.2017 по 31.12.2019 (т. 2, л. д. 6).

Решением от 01.09.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.11.2021, исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что по договору аренды от 04.09.2008 предпринимателю предоставлена часть земельного участка площадью 22,3 кв. м под встроенным помещением - торговым павильоном N 76 площадью 22,3 кв. м (адрес: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65), пользование которой в заявленный период не оплачено. Заявление ответчика о применении исковой давности отклонено судом как необоснованное. Доказательства погашения задолженности отсутствуют, расчет основного долга за период с 06.04.2017 по 31.12.2019 документально обоснован; предусмотренная договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, не является чрезмерной, соответствует условиям договора, обычно применяемым в гражданском обороте. Расчет истца ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен. Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суды не усмотрели. Довод ответчика об отсутствии разрешения арендатора на раздел исходного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:0015, вследствие которого объект аренды претерпел изменения, отклонен судами, поскольку такой раздел не нарушает права и законные интересы арендатора. Аргумент ответчика об отсутствии договорных отношений касательно вновь образованного при разделе земельного участка (что служит основанием к отказу в удовлетворении иска), признан судебными инстанциями несостоятельным. Арендатор, использовавший объект аренды на основании договора от 04.09.2008, после раздела земельного участка сохранил (приобрел) право арендного пользования в отношении вновь созданного земельного участка (кадастровый номер 23:41:1002003:722). Доводы ответчика не опровергают наличие титула общества на новый участок, а также факт его использования предпринимателем.

В установленной законом процедуре земельные участки преобразованы, возник новый объект права с сохранением ранее установленных обременений. То обстоятельство, что сторонами не подписаны дополнительные соглашения, фиксирующие изменения предмета договора аренды, не влияет на вывод об арендном титуле общества, следовательно, и на обязанность предпринимателя вносить арендную плату. Ссылки арендатора на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о наличии обременений в отношении спорного земельного участка, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 01.09.2021 и апелляционное постановление от 17.11.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, настаивая на ошибочности вывода судебных инстанций о наличии зарегистрированного за предпринимателем права аренды на часть земельного участка под павильоном N 76 в торговом комплексе "Галерея", поскольку правоустанавливающие документы по арендной сделке в регистрирующем органе отсутствуют (письмо от 17.02.2021 Горячеключевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю). Согласно выписке из ЕГРН от 20.01.2021 N КУВИ-001/2021-2169443 у предпринимателя в собственности находится торговый павильон площадью 22,3 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Горячий Ключ, ул. Урусова, 65 (номер записи 4). Сведений об обременениях земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722 по данному адресу выписка из ЕГРН не содержит, как и сведений об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15. Суды оставили без внимания представленную в материалы дела выписку N КУВИ-002/2021-77097927 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722, содержащую ссылку на договоры купли-продажи торговых павильонов. Отсутствие государственной регистрации арендных правоотношений сторон нарушает права предпринимателя, поскольку создает правовую неопределенность. Заявитель считает невозможным взыскание с него как арендатора платы за часть несуществующего земельного участка в отсутствие зарегистрированного в установленном законом порядке правоустанавливающего документа с информацией о том, на каких условиях вновь образованный участок передан в пользование. Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:15, который преобразован в земельный участок 23:41:1002003:254, а затем - 23:41:1002003:722. При этом за получением согласия на преобразование названных участков общество к предпринимателю не обращалось. Отсутствие государственной регистрации обременения арендой и необходимых документов-оснований арендной сделки, свидетельствуют о недобросовестном поведении собственника земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:722. В сложившейся ситуации взыскание возможно лишь за фактическое землепользование, исходя из ставки земельного налога, установленной представительным органом местного самоуправления. Кроме того, на момент рассмотрения данного дела в апелляционном порядке в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находилось дело N A32-42444/2021 о несоответствии фактической площади павильона N 76 площади, указанной в договоре купли-продажи данного объекта. Обстоятельства, касающиеся площади павильона, являются существенными, поскольку за меньшую площадь арендная плата взимается в меньшем размере.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

В судебном заседании до объявления перерыва предприниматель настаивал на доводах кассационной жалобы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 40 минут 10.02.2022, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство по кассационной жалобе продолжено.

Прибывший после перерыва директор общества просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая выводы судов предыдущих инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу и Перову В.В. на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15 площадью 3208 кв. м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Урусова, 65, на котором находится торговый комплекс "Галерея".

Предприниматель является собственником павильона N 76 в названном торговом комплексе (кадастровый номер 23:41:1002003:528, площадь 22,3 кв. м), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.06.2021 N КУВИ-002/2021-77099801.

4 сентября 2008 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды части земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка категории земель поселений, с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 площадью 22,3 кв. м под встроенным нежилым помещением - торговым павильоном N 76 площадью 22,3 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Урусова 65, для эксплуатации торгового центра (т. 1, л. д. 10, 11).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 49 лет без оформления акта приема-передачи. Условия заключенного договора применяются к отношениям, начиная с государственной регистрации договора.

В силу пунктов 3.1 - 3.4 договора размер арендной платы за земельный участок на дату его заключения составляет 300 рублей в год за 1 кв. м земельного участка. Общая сумма арендной платы за весь период аренды - 324 870 рублей. Арендная плата за участок вносится ежеквартально безналичным платежом на счет общества по реквизитам, указанным арендодателем, не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения ставок земельного налога, изменения индекса цен, а также в иных случаях, установленных законодательством. Размер арендной платы изменяется и она подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае перерасчета без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового размера арендной платы, а также с даты принятия обществом соответствующего решения.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неисправным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

По соглашению от 26.04.2010 о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 разделен на два самостоятельных земельных участка: площадью 2730 кв. м (принадлежит обществу) и 478 кв. м (принадлежит Перову В.В.).

Решением единственного учредителя общества об установлении размера арендной платы от 25.02.2017 на основании заключения от 21.02.2017 N 016 Торгово-промышленной палаты города Горячий Ключ о среднерыночной стоимости объекта с 25.02.2017 установлена годовая арендная плата за пользование земельным участком (частью земельного участка) в размере 700 рублей за 1 кв. м в год (т. 2, л. д. 27).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем как арендатором обязательств по оплате арендного пользования частью земельного участка, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, судебные инстанции признали доказанным наличие на стороне ответчика задолженности по договору аренды от 04.09.2008 в заявленном размере. Не установив явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суды взыскали пени, отказав в применении статьи 333 Гражданского кодекса.

Вместе с тем обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, согласно которому поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Согласно пункту 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса).

До принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон N 118-ФЗ) положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. В то же время, данная возможность должна быть прямо выражена в договоре (договор купли-продажи павильона в материалах дела отсутствует).

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707 по делу N А56-33380/2016.

Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости (торговый павильон N 76) с кадастровым номером 23:41:1002003:528 площадью 22,3 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.06.2021 N КУВИ-002/2021-77099801. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1002003:0015; на момент перехода права собственности на помещение в торговом комплексе земельный участок принадлежал продавцу (обществу) на праве собственности.

Таким образом, при разрешении данного спора суды необоснованно не применили установленное приведенными нормами общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, данный участок (его часть) переходит на том же праве, что и у продавца.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Однако, при рассмотрении дела договор от 04.09.2008 аренды части земельного участка, заключенный обществом и предпринимателем, не получил судебную оценку на предмет заключенности и действительности.

В этой связи кассационная коллегия считает, что выводы судебных инстанций, послужившие удовлетворению иска, нельзя признать обоснованными и правомерными, поскольку они не основаны на подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон нормах материального права; сделаны без исследования и оценки всех обстоятельств дела и имеющихся доказательств.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

Поскольку выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, не основаны на содержании представленных в дело доказательств, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо дать оценку договору от 04.09.2008 аренды земельного участка, а также договору купли-продажи торгового помещения от 04.09.2008, устранить недостатки, приведенные в настоящем постановлении с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить все существенные для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 по делу N А32-6238/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов