Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 1998 г. N КГ-А40/1252-98 (извлечение) Суд удовлетворил иск о расторжении договора субаренды и выселении ответчика из нежилого помещения, т.к. наличие задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей является основанием для досрочного расторжения договора, доводы о наличии переплаты в связи с фактическим занятием субарендатором помещений меньшей площади необоснованны, поскольку препятствием в пользовании помещением явилось неисполнение субарендатором обязательства по проведению ремонта, предусмотренного условиями договора субаренды

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 июня 1998 г. N КГ-А40/1252-98
(извлечение)

ТОО "Чайка" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Белло" о расторжении договора субаренды от 29.10.96 N 2-401/96/1 и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Степана Супруна, 9.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.98 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что ответчик не допустил нарушения условий договора, что явилось бы достаточным основанием для его расторжения.

На указанный судебный акт ТОО "Чайка" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и удовлетворении иска, поскольку суд не применил ст. 450 ГК РФ, п. 1, 3 ст. 619 ГК РФ, подлежащие применению.

В судебном заседании представители истца поддержали свои требования по мотивам, изложенным в жалобе, а представители ответчика возражали против доводов истца и просили оставить решение без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор субаренды от 29.10.96 N 2-401/96/1 нежилого помещения площадью 500 кв.м. на втором этаже в доме N 9 по ул. Степана Супруна.

В соответствии с п. 2.2.5 договора ООО "Белло" приняло обязательство произвести ремонт производственных, служебных помещений и коммуникаций ТОО "Чайка" за свой счет в соответствии со сметой (прилагается) до 1 июня 1997 года. Согласно смете N 2/96 на ремонт помещений, согласованной 28.10.96 с директором ООО "Белло", сметная стоимость работ составила 268162179 руб.

Довод ответчика о том, что смета не была представлена истцом на момент подписания договора не может быть принят во внимание, поскольку не подтвержден соответствующими доказательствами и опровергается редакцией названного пункта договора. Своих обязательств по ремонту помещения в установленные договором и письмом истца от 02.06.97 сроки ответчик не выполнил.

Невыполнение ответчиком обязательств по ремонту является существенным нарушением договора субаренды, поскольку влечет для ТОО "Чайка" такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Ссылку арбитражного суда на то, что документально не подтверждено нарушение ответчиком п. 2.2.5 договора, т.е. непроведение ремонта помещений и коммуникаций, поскольку из условий договора не усматривается, что это косметический ремонт и представления истцом сметы N 2/96 недостаточно для проведения ремонта (капитального ремонта) по указанному пункту договора нельзя признать достаточно обоснованной.

Из анализа условий договора и последующей переписки, имеющейся в материалах дела, не следует, что на субарендатора были возложены обязанности проведения капитального ремонта помещений ТОО "Чайка". И кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ООО "Белло" были приняты необходимые и достаточные меры для выполнения обязательств по проведению ремонта.

В соответствии с условиями договора в субарендное пользование ООО "Белло" подлежат передаче 500 кв.м., расположенных на втором этаже здания. Как усматривается из материалов дела из представляемых ООО "Белло" площадей на 218 кв.м. находилось оборудование истца, при этом арендатор должен был произвести демонтаж оборудования после проведения ремонта. С такими условиями ООО "Белло" было согласно, поскольку за период с ноября 1996 года по март 1997 года осуществляло арендные и коммунальные платежи исходя из переданной по договору площади.

В связи с тем, что ответчиком не был произведен ремонт помещений по соглашению сторон в мае 1997 года в п. 2.1.1 договора субаренды внесены изменения об уменьшении производственной плошали с 500 до 300 кв.м., в соответствии с которыми арендатор с мая по ноябрь 1997 года оплачивал арендную плату.

Доказательств, подтверждающих оплату арендных и коммунальных платежей с декабря 1997 года по февраль 1998 года, ответчиком не представлено, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ являет основанием для досрочного расторжения договора субаренды.

Доводы ответчика о переплате платежей по договору субаренды в связи с фактическим занятием помещений площадью 282 кв.м., а не 500 кв.м., не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчику было передано в субаренду нежилое помещение с условием проведения ремонта и демонтажа оборудования, находящегося в данном помещении, однако ремонт и демонтаж не были проведены ответчиком, что и явилось препятствием в пользовании помещением.

При таких условиях, суд кассационной инстанции считает, что у арбитражного суда имелись достаточные основания для расторжения договора субаренды и удовлетворении требований истца о выселении в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Руководствуясь ст.171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.98 по делу N A40-2738/98-11-45 отменить.

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды от 29.10.96 N 2-401/96/1.

Выселить ООО "Белло" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Степана Супруна, д. 9.

Взыскать с ООО "Белло" в пользу ТОО "Чайка" 1252 руб. 35 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску и жалобе.

Взыскать с ООО "Белло" в доход федерального бюджета РФ 208 руб. 72 коп. госпошлины.