Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2022 г. N Ф08-2047/22 по делу N А32-13376/2021

г. Краснодар

31 марта 2022 г.

Дело N А32-13376/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - финансового управляющего Бессонова Сергея Валерьевича - Добрыниной Марии Юрьевны (ИНН 230802932130), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьих лиц: индивидуального предпринимателя Крупнова Николая Сергеевича, общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Кубань Кредит", управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район, администрации муниципального образования Каневской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу N А32-13376/2021, установил следующее.

Финансовый управляющий Бессонова С.В. - Добрынина М.Ю. (далее - управляющий) обратился в суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) с заявлением, в котором просил:

- признать незаконным отказ управления в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости: нежилое здание, количество этажей 2, в том числе подземных этажей - 1, кадастровый номер 23:11:0603032:88, общая площадь 28,1 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, станица Каневская, ул. Ленина, 202А; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение торгового павильона, кадастровый номер: 23:11:0603032:68, общая площадь 21 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское станица Каневская, ул. Ленина, 202А (уведомление от 17.05.2021 N КУВД-001/2020-19652454/5; далее - спорные объекты).

- возложить на управление обязанность осуществить регистрацию перехода прав в отношении спорных объектов (измененные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Крупнов Н.С. (далее - предприниматель), ООО КБ "Кубань Кредит" (далее - банк); управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район, администрация муниципального образования Каневской район (далее - администрация).

Решением суда от 18.11.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.01.2022, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, суды не учли, что поданный на государственную регистрацию документ в подтверждение перехода прав и обязанностей по договору аренду не соответствует действующему законодательству. Одним из необходимых условий является указание в договоре существенных ограничений (обременении) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРН: залог, аренда и т. д., указание чего отсутствовало в договоре.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу N А32-51007/2018 Бессонов С.В. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Добрынина М.Ю., член СРО ААУ "Евросиб".

25 октября 2020 года по результатам торгов N 19866, проведенных на ЭТП "Альфалот", по продаже имущества должника Бессонова С.В., с победителем торгов по лоту N 7 - предпринимателем заключен договор купли-продажи N 5. Согласно которому предприниматель приобрел нежилое здание, этажность 2, в том числе подземных этажей: 1, кадастровый номер 23:11:0603032:88, общая площадь 28,1 кв. м и право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение торгового павильона, кадастровый номер: 23:11:0603032:68, общая площадь 21 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Каневское, станица Каневская, ул. Ленина, 202А.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи общая стоимость имущества составила 383 518 рублей 80 копеек.

Управляющий и предприниматель обратились в управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи N 5

К указанному заявлению приложен следующий пакет документов: решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2019 по делу N А32-51007/2018 о признании должника банкротом; договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020; агентский договор от 04.10.2020; платежное поручение от 02.10.2020 N 452; чек по операции Сбербанк Онлайн от 06.10.2020; сообщение об определении начальной продажной цены от 20.06.2020; положение о начальной цене, порядке, сроках и условиях проведения торгов; сообщение о проведении торгов от 18.07.2020; объявление о банкротстве в газете "Коммерсантъ" от 18.07.2020 N 69210008794; протокол о результатах проведения открытых торгов 24.08.2020 N 18198-7, протокол об определении участников торгов от 30.06.2020, сообщение о результатах проведения торгов от 24.08.2020, объявление о банкротстве в газете "Коммерсантъ" от 29.08.2020, протокол N 19866-7 о результатах проведения открытых торгов от 05.10.2020, сообщение о результатах торгов от 05.10.2020, объявление о банкротстве в газете "Коммерсантъ" от 10.10.2020.

Уведомлением от 31.10.2020 N КУВД-001/2020-19652464/1 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020, в котором указало, что согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке имеются актуальные сведения об арестах. Кроме того, согласно представленному договору отсутствуют указания, что на отчуждаемых объектах имеется ограничение (обременение) в виде - аренды, а именно: на земельный участок зарегистрирована аренда с Каневским районом, срок по данной аренде истёк 15.10.2020, однако заявителем поданы документы на государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данной аренде, что противоречит действующему законодательству

Уведомлением от 17.05.2021 N КУВД-001/2020-19652454/5 управление сообщило об отказе государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов.

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации права не соответствует закону и нарушает права (интересы) кредиторов должника, управляющий обратился с заявлением в суд.

Разрешая заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

Действия регистрирующего органа по приостановлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказу в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть оспорены заинтересованным лицом в суд порядке главы 24 Кодекса (часть 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту); нарушение прав (интересов) обратившегося в суд с соответствующим требованием лица в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что основанием внесения изменений о перемене лиц в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 является договор купли-продажи имущества по итогам проведения открытых торгов от 05.10.2020, который продлен сторонами на определённый срок, пришли к правильным выводам о том, что требования управления о предоставлении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603032:68 от 16.03.2009 является неправомерным.

Суды установили, что договор аренды земельного участка от 16.03.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке, сведения о нем внесены в ЕГРН, сведения о прекращении указанного договора в ЕГРН отсутствуют.

Отклоняя ссылку управления на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суды правильно отметили, к рассматриваемой ситуации указанные положения неприменимы, поскольку нормы статьи 552 Гражданского кодекса определяют момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном участке, безусловно и независимо от воли арендодателя.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2022 по делу N А32-13374/2021.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют доводы апелляционной жалобы, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку судов в оспариваемых судебных актах, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов. Иная оценка заявителем жалобы установленных по делу обстоятельств не свидетельствует о незаконности выводов нижестоящих судов и допущении судебной ошибки.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 по делу N А32-13376/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Л. Коржинек

Судьи

В.В. Аваряскин Е.И. Афонина