Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 апреля 2022 г. N Ф08-944/22 по делу N А32-60107/2019

г. Краснодар

20 апреля 2022 г.

Дело N А32-60107/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (ИНН 2309102040, ОГРН 1062309026812) - Николаевой З.В. (доверенность от 02.03.2022), в отсутствие представителей истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Стратегия", администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Ханджяна Арутюна Арутюновича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 по делу N А32-60107/2019, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к непубличному акционерному обществу "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (далее - общество) о расторжении договора от 08.06.2018 N 01-09/3365 аренды земельного участка площадью 4762 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402061:3005, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с разрешенным использованием для застройки комплекса зданий и сооружений и производства изыскательных работ "Малый Ахун" на 1325 номеров в Имеретинской низменности, из которых 225 номеров категории 4 звезды и 1100 номеров категории 3 звезды (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к освобождению земельного участка и приведению его в первоначальное состояние путем демонтажа находящихся на нем нестационарных сооружений: торговых павильонов, кафе, игровых аттракционов (далее - нестационарные объекты), о взыскании 5 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Стратегия", администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация), индивидуальный предприниматель Ханджян Арутюн Арутюнович (далее - предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы следующим. Общество нарушило условия договора аренды, устанавливающие прямой запрет на размещение на земельном участке нестационарных объектов. Приведение земельного участка в первоначальное состояние обусловлено расторжением договора аренды. Нахождение на земельном участке нестационарных объектов до заключения договора аренды не подтверждено. Общество фактически владеет земельным участком с декабря 2014 года. Земельный участок образован 07.06.2018 из предоставленных обществу исходных земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402061:1835, 23:49:0402061:1836, 23:49:0402061:1777. Целевое назначение предоставленных обществу публичных земель не изменилось.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Управление Росимущества не направило обществу письмо с предупреждением о необходимости устранения допущенных нарушений договора аренды в разумный срок. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора не соблюден. В момент заключении договора аренды нестационарные объекты располагались на земельном участке. Их размещение соответствует разрешенному использованию земельного участка. Договором аренды на общество не возлагалась обязанность по возведению ограждающих конструкций, препятствующих неопределенному кругу лиц в свободном доступе на земельный участок. Нестационарные объекты обществу на праве собственности не принадлежат и обеспечивают эксплуатацию расположенного на смежных участках гостиничного комплекса.

Отзывы на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступили.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок осуществлена 23.04.2018 (запись с номером регистрации 23:49:0402061:3005-23/050/218-1).

Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 08.06.2018 заключили договор N 01-09/3365 аренды земельного участка. В качестве цели аренды определены производство на земельном участке изыскательных работ и его застройка комплексом зданий и сооружений "Малый Ахун" в Имеретинской низменности на 1325 номеров, из которых 225 номеров категории 4 звезды и 1100 номеров категории 3 звезды (пункт 1.1). Срок договора аренды определен до 28.10.2060 (пункт 2.1). Обществу вменялось в обязанность возведение на земельном участке зданий, строений, сооружений в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.1.3).

В порядке осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью земель, находящихся в федеральной собственности, сотрудниками управления Росимущества проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка. В результате проведенной проверки установлено, что в границах земельного участка осуществляется выносная торговля, расположены нестационарные объекты. Фактическое использование земельного участка противоречит виду его разрешенного использования (акт обследования (осмотра) земельного участка от 30.10.2019). Управление Росимущества направило обществу предложение о расторжении договора аренды с проектом соответствующего соглашения, подписанного в одностороннем порядке. В ответном письме N 23ТЗ-09/19421 от 08.11.2019 общество выразило отказ от подписания соглашения о расторжении договора аренды. По его мнению использование земельного участка осуществляется в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования, установленных градостроительным зонированием (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Статьей 315 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность использование арендованного участка в соответствии с условиями договора. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению. В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, приведен правовой подход об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, праве требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды (пункт 2).

Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка предполагают доказанность факта существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

С учетом задач обязательного досудебного порядка урегулирования спора и категоричной позиции общества об использовании им земельного участка в строгом соответствии с условиями договора аренды отсутствие доказательств направления ему предупреждения о необходимости устранения в разумный срок нарушений условий договора аренды не является нарушением нормы процессуального права, повлекшим принятие неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Общество в течение значительного промежутка времени не приступило к освоению земельного участка и его использованию в установленных договором аренды целях: производство изыскательных работ, застройка комплексом зданий и сооружений на 1325 номеров, из которых 225 номеров категории 4 звезды и 1100 номеров категории 3 звезды. Возведенные им здания, сооружения на земельном участке отсутствуют.

До возведения на земельном участке основного объекта - гостиничного комплекса общество не вправе было размещать нестационарные объекты вспомогательного назначения.

Данные нарушения квалифицированы судами первой и апелляционной инстанций как существенные нарушения, служащие достаточным основанием для расторжения договора аренды. Удовлетворение этого требования обоснованно повлекло понуждение общества к освобождению земельного участка от нестационарных объектов. Наличие у общества с третьими лицами субарендных договорных отношений в целях организации на земельном участке парка развлечений с точками общественного питания и торговли не могли воспрепятствовать расторжению договора аренды и понуждению общества к освобождению земельного участка.

Расположение нестационарных объектов на земельном участке в момент заключении договора аренды обществом не доказано. Соответствующие доводы общества противоречат содержанию подписанного им акта приема-передачи от 08.06.2018, в котором отражено соответствие фактического состояния земельного участка условиям договора аренды, не предполагающим размещение нестационарных объектов, и целевому назначению объекта аренды - производство изыскательных работ, застройка комплексом зданий и сооружений гостиничного назначения. Отсутствие ограждающих конструкций, препятствующих неопределенному кругу лиц в свободном доступе на земельный участок, как основание расторжения договора аренды управлением Росимущества не приводилось.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены в части на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021 по делу N А32-60107/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова