Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 мая 2022 г. N Ф08-3092/22 по делу N А32-18321/2021

г. Краснодар

05 мая 2022 г.

Дело N А32-18321/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герговым А.З., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца - индивидуального предпринимателя Мамедовой Полины Михайловны (ИНН 231709213037, ОГРНИП 312236728900039) - Шамина В.Г. (доверенность от 26.09.2020), в отсутствие представителей ответчиков: департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Мир"", Муршудовой Айнуры Илхамовны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2022 по делу N А32-18321/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Мамедова Полина Михайловна (далее - предприниматель) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и к ее департаменту имущественных отношений (далее - администрация, департамент) о признании недействительным дополнительного соглашения от 13.09.2019 к договору от 15.07.2009 N 4900005297 аренды земельного участка площадью 8790 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304020:208, расположенного относительно ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, город-курорт Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе, относящегося к категория земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации существующего растворобетонного узла (далее - договор аренды, земельный участок) в части 2 289 982 рублей годовой арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика от 26.08.2019 N 03-07-100/19, о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому с 12.08.2017 годовая арендная плата 330 830 рублей 06 копеек должна определяться как произведение кадастровой стоимости земельного участка 66 166 109 рублей 07 копеек и ставки земельного налога 0,5 %, а ее изменение допускается только в связи с изменением кадастровой стоимости объекта аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания Мир", Муршудова А.И.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2022, дополнительное соглашение от 13.09.2019 к договору аренды в части годовой арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика от 26.08.2019 N 03-07-100/19, признан недействительным. Администрация и департамент присуждены к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, которым с 12.08.2017 по 31.12.2017 годовая арендная плата составила 196 567 рублей 99 копеек (произведение кадастровой стоимости земельного участка 39 313 597 рублей 42 копейки и ставки земельного налога 0,5%), с 01.01.2018 по 31.12.2020 - соответственно 232 180 рублей 81 копейку (46 436 163 рублей 60 копеек и 0,5%), с 01.01.2021 - 330 830 рублей 06 копеек (66 166 109 рублей 07 копеек и 0,5%). Изменение арендной платы возможно только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Судебные акты мотивированы несоответствием условия договора аренды о годовой арендной плате нормативным требованиям, незаконностью уведомления об одностороннем изменении ее размера, необходимостью применения действующих величин кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды и не подлежит изменению. Заключая договор аренды, предприниматель согласился с расчетом арендной платы, ее размером и порядком внесения.

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 28.05.2009 (запись с номером регистрации 23-23-19/044/2009-328). Департамент (арендодатель) и Муршудова А.И. (арендатор) 15.07.2009 заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации растворобетонного узла до 17.07.2024 (пункт 2.1).

В результате ряда перенаймов, в том числе по договору от 14.10.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли к предпринимателю. На земельном участке расположены принадлежащие предпринимателю на праве собственности сооружения растворобетонных узлов с кадастровыми номерами 23:49:0304020:1608, 23:49:0304020:1467, нежилые здания навеса-гаража с кадастровым номером 23:49:0304020:1641, бытовки с кадастровым номером 23:49:0304020:1444, диспетчерского пункта с кадастровым номером 23:49:0304020:1468, склада с кадастровым номером 23:49:0304020:1607 (далее - здания, сооружения).

Дополнительным соглашением от 13.09.2019 стороны определили годовую арендную плату по договору аренды в размере 2 289 982 рублей на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания Мир" от 26.08.2019 N 03-07-100/19. Письмом от 21.01.2021 N 516/02.01-45 департамент уведомил предпринимателя об одностороннем изменении размера годовой арендной платы. Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 28.01.2021 о пересмотре размера арендной платы. Ответным письмом от 04.03.2021 департамент уведомил предпринимателя об отказе в удовлетворении заявления.

По состоянию на 20.11.2015 кадастровая стоимость земельного участка составляла 39 313 597 рублей 42 копейки. Утвержденная приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 кадастровая стоимость земельного участка в размере 46 436 163 рублей 60 копеек определена по состоянию на 01.01.2016, а сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03.02.2017. Утвержденная приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 N 1882 кадастровая стоимость земельного участка в размере 66 166 109 рублей 70 копеек определена по состоянию на 01.01.2020, а сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2020.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Нормами главы 34 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В предусмотренных законом случаях такая плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424, 606, 610, 614).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в числе основных принципов земельного законодательства назван принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22).

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 в редакции постановления от 05.05.2017 N 531, вступившей в силу с 12.08.2017, в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 в редакции постановления от 19.09.2016 N 2116, предусмотрено установление арендной платы в размере земельного налога при заключении договора аренды земельного участка, ограниченного в обороте (абзац 1 пункта 5).

Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещено их предоставление в частную собственность.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (30.12.2013; далее - Закон N 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ (30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Законом N 33-ФЗ закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта (статьи 31, 32).

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 N 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи - особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" ряд земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесен к муниципальному уровню собственности.

Налоговым кодексом Российской Федерации определено вступление в силу актов законодательства о налогах не ранее истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода (пункт 1 статьи 5). Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391), под которым понимается календарный год (пункт 1 статьи 393).

Для исчисления налога на землю подлежит применению кадастровая стоимость, действующая по состоянию на 01 января календарного года (налогового периода). Нормативные правовые акты региональных органов исполнительной власти об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в части, порождающей правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в определенном порядке вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 17-П, пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

С 26.04.2017 действует ставка земельного налога в размере 0,5 процента в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, утвержденная решением Городского Совета Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи".

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Арендная плата за использование земельного участка является регулируемой. Земельный участок в связи с его нахождением в границах курорта федерального значения, созданного до 30.12.2013, в силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ, ограничен в обороте и не может быть приватизирован предпринимателем как собственником зданий, сооружений. Арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога.

С 12.08.2017 по 31.12.2017 годовая арендная плата должна составлять 196 567 рублей 99 копеек (произведение кадастровой стоимости земельного участка 39 313 597 рублей 42 копейки и ставки земельного налога 0,5%), с 01.01.2018 по 31.12.2020 - соответственно 232 180 рублей 81 копейку (46 436 163 рублей 60 копеек и 0,5%), с 01.01.2021 - 330 830 рублей 06 копеек (66 166 109 рублей 07 копеек и 0,5%). Изменение арендной платы возможно только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Противоречащий приведенным нормативным положениям и выводам пункт 1 дополнительного соглашения от 13.09.2019 к договору аренды является недействительным (ничтожным). Предприниматель вправе требовать оформления названных изменений путем понуждения администрации и департамента к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. Их часть направлена на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2022 по делу N А32-18321/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов