Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2022 г. N Ф08-4937/22 по делу N А32-35280/2021

г. Краснодар

14 июня 2022 г.

Дело N А32-35280/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Муцениекс А.Г. (доверенность от 27.12.2021), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" (ИНН 2304062891, ОГРН 1122304001995), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоКом" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу N А32-35280/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "АвтоКом" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 13.11.2009 N 4000001822 (далее - договор N 4000001822) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401040:68 площадью 1 тыс. кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная (далее - спорный участок); об указании в мотивировочной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений в ЕГРН записи о государственной регистрации договора N 4000001822 в отношении спорного участка.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением суда от 16.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.02.2022, отклонено ходатайство общества о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-38412/2021; суд расторг договор N 4000001822. Судебные акты мотивированы тем, что арендуемый обществом спорный участок не используется в соответствии с установленной договором целью его предоставления более трех лет.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что с 27.07.2010 по 18.12.2020 общество не могло использовать спорный участок в соответствии с целями, указанными в договоре N 4000001822, в связи с невозможностью строительства объекта недвижимости ввиду законодательных ограничений. Суды не учли представленную в материалы дела копию градостроительного плана земельного участка N RU 233030006960, в котором спорный участок ошибочно обозначен как относящийся к зоне курортного строительства (КС), данная ошибка содержится и в постановлении главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 05.08.2019, которым обществу предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования спорного участка. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 18.12.2020 N 327 в решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 внесены изменения, после чего условно-разрешенным видом использования в зоне Р-2 в городе-курорте Геленджик стали "магазины". Соответственно, только с 18.12.2020 у общества появилась юридическая возможность строительства объекта недвижимого имущества - магазина при условии получения разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Действия администрации следует квалифицировать как недобросовестные, поскольку администрация изначально предоставила земельный участок, не соответствующий его назначению, указанному в договоре N 4000001822. Кроме того, осуществлению строительных работ на спорном участке препятствовала проходящая по фасаду земельного участка на высоте 30 см газовая труба среднего давления, которая мешала проходу и проезду к земельному участку. Общество приложило все возможные усилия к использованию земельного участка по его целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора N 4000001822. Задержка в освоении земельного участка произошла по независящим от арендатора обстоятельствам.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация и управление не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель администрации просил оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 09.11.2009 N 876 "О предоставлении ЗАО фирма "Агрокомплекс" в аренду земельного участка по ул. Десантной в г. Геленджике для размещения магазина продовольственных товаров" между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Фирма "Агрокомплекс"" (арендатор) заключен договор N 4000001822 сроком на 49 лет.

Подпунктами 4.1.1, 4.1.7 договора N 4000001822 установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, использовать спорный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

В соответствии с подпунктом 3.2.4 договора N 4000001822 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при существенных нарушениях условий договора.

Дополнительным соглашением от 18.05.2015 N 39 в договор N 4000001822 внесены изменения в части наименования арендатора, которым выступило акционерное общество "Фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева" (далее - АО "Агрокомплекс").

Договором от 26.02.2018 права и обязанности арендатора в отношении спорного участка переданы от АО "Агрокомплекс" к обществу.

В связи с непринятием мер, направленных на освоение спорного участка администрация 10.06.2021 направила обществу соглашение о расторжении договора N 4000001822, которое общество оставило без исполнения.

Полагая, что общество нарушило существенные условия договора N 4000001822, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения норм права к установленным по делу обстоятельствам суды приняли законные и обоснованные судебные акты, которые не подлежат отмене или изменению.

При постановке вывода о законности требований администрации о расторжении договора N 4000001822 суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств, представленных в материалы дела доказательств, доводов участвующих в деле лиц и правильно руководствовались правилами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 статьи 7 Кодекса, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды указали, что согласно составленным администрацией актам осмотра спорного участка от 12.05.2021 и 26.07.2021 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0401040:68 не обнаружены строения, строительные работы не ведутся, земельный участок огорожен лишь с двух сторон, что свидетельствует о свободном доступе на участок третьих лиц.

Письмом управления имущественных отношений администрации от 13.05.2021 N 51-1294/21-01-14 обществу разъяснялась необходимость освоения спорного участка, на что общество сообщило, что прилагает все возможные усилия для использования спорного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Довод общества о невозможности использовать спорный участок суды отклонили как документально неподтвержденный.

При этом суды указали, что получение технических условий, заключение договора подряда, договора на выполнение проектных работ и иных документов не является доказательством невозможности использования спорного участка, поскольку по прошествии 12 лет с даты подписания договора N 4000001822 разрешение на строительство не получено, объект не возведен.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022 по делу N А32-38412/2021 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным решения Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.07.2021 об отказе в выдаче разрешения на строительство магазина продовольственных товаров на спорном участке. В апелляционном и кассационном порядке решение суда не обжаловалось.

Учли суды и то обстоятельство, что в течение длительного времени арендатор по договору N 4000001822 не использовал спорный участок, что подтверждено письмами администрации от 25.09.2018 N 110-15-17457/18-39-06, от 11.03.2019 N 110-15-3095/19/31-05 и документально обществом не опровергнуто.

Суды отметили, что согласно пояснениям общества с 2018 года оно начало реализовывать мероприятия, направленные на получение разрешительной документации, однако договор аренды спорного участка заключен в 2009 году, поэтому предпринятые обществом в 2018 году попытки использовать спорный участок в соответствии с условиями договора N 4000001822 не подтверждают надлежащее исполнение договорных обязательств, а напротив, свидетельствуют о том, что нарушения условий договора аренды являются длящимися.

Представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц суды оценили как необходимые и достаточные для вывода о неиспользовании арендатором спорного участка более 12 лет, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, прав и законных интересов муниципального образования город-курорт Геленджик и является основанием для расторжения договора N 4000001822.

Документально выводы судов общество не опровергло.

Суды отметили: поскольку администрация и общество не достигли соглашения во внесудебном порядке, администрация, исчерпав возможные варианты урегулирования данного спора, вынуждена была обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды спорного участка.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования администрации.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286, 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2022 по делу N А32-35280/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких