Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2022 г. N Ф08-4841/22 по делу N А32-16800/2021

г. Краснодар

14 июня 2022 г.

Дело N А32-16800/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Руслан" (ИНН 2318023243, ОГРН 1022302788331) - Ажиба А.Г. (доверенность от 01.11.2020), в отсутствие ответчика - Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьего лица - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу N А32-16800/2021, установил следующее.

ООО "Руслан" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) о возложении на департамент обязанности в течение 10-и рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества подписанное арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680, согласно которому пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы с 30.09.2016 определяется в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 по делу N А32-48381/2019 и составляет 157 950 рублей (10 530 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (расчетная ставка)", а также в случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества судебную неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения по день фактического его исполнения.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация).

Решением суда от 20.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.03.2022, исковые требования удовлетворены. Суды учли соблюдение обществом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, преюдициальное значение для настоящего дела решения суда по делу N А32-48381/2019, которым признан недействительным пункт 1.1 дополнительного соглашения 13.10.2016 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680 и установлено, что согласно экспертному заключению от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 отчет об оценке от 07.10.2016 N 35/26-2016 не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим оценочную деятельность, рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 530 тыс. рублей.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении требований. По мнению подателей жалобы, суды не учли отсутствие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора аренды. Общество не возражало при подписании договора аренды против условия о том, что размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, однако впоследствии неправомерно заявило об изменении условий договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3а, категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.08.2009 N 23-АЕ 879412 (запись государственной регистрации от 19.08.2009 N 23-23-46/056/2009-371) (далее - спорный земельный участок).

На спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: котельная, лит. "Б" площадью 29,4 кв. м; склад, лит. "г" площадью 126,8 кв. м; здание гостиницы, лит. "В", "В1" площадью 867,8 кв. м.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.03.2010 N 4900005680 (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора аренды спорный земельный участок для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Срок действия договора - с момента его государственной регистрации по 07.12.2058 (пункт 2.1 договора аренды). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.2 договора аренды (в первоначальной редакции) размер годовой арендной платы за спорный земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0108 и составляет 487 тыс. рублей.

Дополнительным соглашением от 13.10.2016 N 1 к договору аренды пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 от 07.10.2016 N 35/26-2016 и составляет 553 957 рублей".

После заключения дополнительного соглашения общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным пункта 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды в части определения годового размера арендной платы за спорный земельный участок, установленного в размере 553 957 рублей на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 N 35/26-2016.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, исковые требования общества удовлетворены, признан недействительным пункт 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 в размере 553 957 рублей на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 N 35/26-2016. Суды указали, что согласно заключению судебной экспертизы N 2045-Э/2020, проведенной в ходе рассмотрения дела N А32-48381/2019, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 530 тыс. рублей.

16 ноября 2020 года общество обратилось в администрацию и департамент с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Согласно дополнительному соглашению с 30.09.2016 арендная плата за пользование спорным земельным участком устанавливается в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 по делу N А32-48381/2019 и составляет 157 950 рублей (10 530 тыс. рублей (рыночная стоимость земельного участка) x 1,5% (расчетная ставка)).

Департамент сообщил обществу о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной редакции, поскольку подобное указание на внесение изменений в договор аренды отсутствует в тексте вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019.

Уклонение арендодателя от подписания дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной обществом редакции послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суды удовлетворили заявление общества, исходя из следующего.

Как установлено статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Суды учли содержащиеся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснения, состоящие в следующем. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Кроме того, с 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - Порядок).

Пунктом 2 Порядка (в редакции постановления от 19.09.2016 N 2116) предусмотрено, что размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Порядка установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Суды учли имеющее преюдициальное значение для настоящего дела вступившее в законную силу решение суда от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019, в рамках которого проведена судебная экспертиза (заключение судебного эксперта N 2045-Э/2020) и установлено, что отчет об оценке величины годовой арендной платы за спорный земельный участок от 07.10.2016 N 35/26-2016 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности), а рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 10 530 тыс. рублей.

Таким образом, суды правильно указали, что для спорного земельного участка размер арендной платы составляет 157 950 рублей (10 530 тыс. рублей (установленная судом рыночная стоимость земельного участка) х 1,5% (расчетная ставка), в связи с чем законно и обоснованно адресованное арендодателю предложение общества о заключении дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка в части установления с 30.09.2016 годовой арендной платы в размере 157 950 рублей.

Суды учли соблюдение обществом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, явно выраженное уклонение департамента от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, невозможность разрешения спорной ситуации иным способом, а также положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно удовлетворили исковые требования общества.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286, 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы администрации и департамента отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу N А32-16800/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова