Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2022 г. N Ф08-5589/22 по делу N А32-17643/2021

г. Краснодар

08 июля 2022 г.

Дело N А32-17643/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества "Желдорипотека" (ИНН 7708155798, ОГРН 1027739623988) - Козлова М.А. (доверенность от 19.10.2021), Хейло А.В. (доверенность от 01.02.2022), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Урбан Технолоджи" (ИНН 2312269610, ОГРН 1182375018660) - Прасола С.М. (доверенность от 05.07.2022), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урбан Технолоджи" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу N А32-17643/2021, установил следующее.

АО "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на ООО "Урбан Технолоджи" обязанности по возврату земельных участков: с кадастровым номером 23:43:0428016:90 площадью 15 000 кв. м; кадастровым номером 23:43:0428016:91 площадью 15 000 кв. м; кадастровым номером 23:43:0428016:94 площадью 15 000 кв. м; кадастровым номером 23:43:0428016:96 площадью 15 000 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащих с микрорайоном Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", путем подписания акта приема-передачи, с учетом уточнения предмета исковых требований (т. 1 л. д. 113).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (далее - департамент) и администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).

Решением от 18.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.04.2022, отклонено ходатайство ответчика о проведении по делу судебной экспертизы; исковые требования удовлетворены: на ООО "Урбан Технолоджи" возложена обязанность по возврату АО "Желдорипотека" земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90; 23:43:0428016:91; 23:43:0428016:94 и 23:43:0428016:96, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского города Краснодара, граничащих с микрорайоном Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское"; с указанием, что судебный акт является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве собственности ответчика в отношении названных земельных участков. Суды установили, что по результатам торгов стороны заключили договор купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 спорных земельных участков. Стоимость имущества определена в размере 198 000 000 рублей (пункт 3.1 договора); порядок выплаты стоимости приобретенного имущества согласован сторонами в пункте 3.2 договора: в рассрочку в течение 18 месяцев (с 15.01.2020 по 05.06.2021) по 10 890 000 рублей в срок до 5-го числа каждого календарного месяца указанного периода; до момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (пункт 3.3 договора). Земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи от 26.03.2019. Дополнительным соглашением от 24.05.2019 стороны изменили порядок платежей, определив срок с 15.04.2020 по 15.09.2021. Уведомлением от 18.03.2021 N 110/198 продавец сообщил о расторжении с 01.04.2021 договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 в связи с неисполнением покупателем обязательств по внесению платы; и потребовал возвратить спорные земельные участки. В рамках дела N А40-7201/2021 с покупателя в пользу продавца взыскана неустойка в размере 5 263 500 рублей за нарушение условий договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 в части оплаты переданного в собственность недвижимого имущества; установлен факт расторжения данного договора с 01.04.2021. Поскольку договор купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 расторгнут, - правовые основания для удержания объекта купли-продажи у ответчика отсутствуют.

В кассационной жалобе ООО "Урбан Технолоджи" просит решение от 18.02.2022 и постановление апелляционного суда от 21.04.2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указав, что при заключении договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 продавец не предоставил информацию о том, что согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, действовавшему на момент совершения сделки, спорные земельные участки находились в функциональной зоне рекреационного назначения - территория спортивно-рекреационной зоны. Генеральный план городского округа является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территории в целом и правила землепользования и застройки не должны ему противоречить. Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар, в соответствии с которым исследуемые земельные участки расположены в функциональной зоне - зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). Правила землепользования и застройки в настоящее время также приведены в соответствие с генеральным планом. Однако из-за расхождения в указанных документах освоение спорных земельных участков покупателем не представляется возможным. В рамках дела N А40-7201/2021 не исследованы обстоятельства возможности использования земельных участков по назначению. Довод застройщика, касающийся недостатков переданных продавцом земельных участков, не позволяющих их использование в согласованных целях, не исследован при рассмотрении настоящего спора и дела N А40-7201/2021. Вывод судов о преюдициальном значении судебных актов по названному делу основан на неправильном применении положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы по настоящему делу.

АО "Желдорипотека" в отзыве на кассационную жалобу указало на ее несостоятельность, подчеркнув, что договор от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 и аукционная документация не содержат указания на вид или цель разрешенного использования спорного имущества. Стороны не оговорили, по какому назначению покупатель (при надлежащем исполнении обязательств по оплате) будет применять приобретенные земельные участки. Генеральный план муниципального образования город Краснодар находится в общедоступной сети "Интернет", на официальном сайте администрации и городской Думы Краснодара (данная информация является открытой). Ответчик как добросовестный участник гражданско-правовых отношений имел возможность ознакомиться с информацией о приобретаемом недвижимом имуществе.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Третьи лица (департамент и администрация), участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, по результатам торгов ООО "Желдорипотека" (продавец) ООО "Урбан Технолоджи" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0428016:90 площадью 15 000 кв. м; 23:43:0428016:91 площадью 15 000 кв. м; 23:43:0428016:94 площадью 15 000 кв. м; 23:43:0428016:96 площадью 15 000 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащие с микрорайоном Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское" (т. 1 л. д. 25 - 31).

Стоимость имущества составила 198 000 000 рублей (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.2 договора стороны согласовали порядок выплаты стоимости приобретенного имущества в рассрочку в течение 18 месяцев (с 15.01.2020 по 05.06.2021) по 10 890 000 рублей в срок до 5-го числа каждого календарного месяца периода. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (пункт 3.3 договора).

Земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи от 26.03.2019 (т. 1, л. д. 31).

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.05.2019 порядок платежей установлен с 15.04.2020 по 15.09.2021 (т. 1, л. д. 32, 33).

В связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате уведомлением от 18.03.2021 N 110/198 продавец сообщил контрагенту о расторжении с 01.04.2021 договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6, потребовал возвратить спорные земельные участки (т. 1, л. д. 36).

Поскольку объект купли-продажи продавцу не возвращен, истец обратился в арбитражный суд с иском о возврате имущества в судебном порядке.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 309, 310, 314 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса).

Положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса предусмотрено: когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с абзацем 4 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актам арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание обстоятельства, установленные в деле N А40-7201/2021, суды констатировали отсутствие правовых оснований для удержания ответчиком спорного имущества (земельных участков). Договор купли-продажи от 26.03.2019 N 390-П/КР-6 ГА/2019/6 расторгнут с 01.04.2021 по причине допущенных покупателем существенных нарушений его условий (неоплата товара). Удовлетворяя иск о возврате истцу земельных участков, суды руководствовались положениями пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса, предоставляющего продавцу при установленных обстоятельствах право требовать возврата проданного товара.

Необходимо также отметить, что, в период заключения договора купли-продажи (26.03.2019) покупатель не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельных участков, включая отказ от договорных отношений. Участвуя в аукционе, заключая договор, покупатель не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями об объектах, содержащимися также в генеральном плане, правилах землепользования и застройки муниципального образования, имеющих общий доступ.

Более того, решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар, в соответствии с которым спорные земельные участки находятся в функциональной зоне - зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), то есть обозначенных препятствий к исполнению условий договора до его расторжения в одностороннем порядке (уведомление от 18.03.2021 N 110/198) у застройщика не имелось.

Приведенные в кассационной жалобе доводы изучены коллегией и подлежат отклонению, поскольку не опровергают правильности выводов судебных инстанций, по существу сводятся к несогласию с результатами оценки доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, переоценка которых в силу статей 286, 287 не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены (изменения) обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу N А32-17643/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин