Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2022 г. N 15АП-6011/22 по делу N А32-17643/2021

город Ростов-на-Дону

21 апреля 2022 г.

дело N А32-17643/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.

при участии:

от истца - представитель Козлов М.А. по доверенности от 19.10.2021;

от ответчика - представитель Хилай В.В. по доверенности от 08.11.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Урбан Технолоджи" и администрации г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2022 по делу N А32-17643/20211

по иску АО "Желдорипотека"

к ответчику - ООО "Урбан Технолоджи"

при участии третьих лиц - Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, администрации г. Краснодар

об обязании возвратить земельные участки

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урбан Технолоджи" со следующими требованиями:

обязать возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96;

обязать подписать акт приема-передачи указанных земельных участков (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 113).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (определение от 15.11.2021 - т. 1 л.д. 193-194), администрация муниципального образования города Краснодар (определение от 21.01.2022 - т. 2 л.д. 117-119).

Решением от 18.02.2022 иск удовлетворен, суд обязал ООО "Урбан Технолоджи" возвратить АО "Желдорипотека" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:90, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, общей площадью 15000 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:91, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:94, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:96, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв.м, путем подписания акта приема-передачи.

Указано, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО "Урбан Технолоджи" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96.

Решение мотивировано тем, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-7201/2021 с покупателя в пользу продавца взыскана неустойка за нарушение срока оплаты по договору купли-продажи от 26.03.2019 N 390-ПКР-6 ГА/2019/6. В рамках указанного дела установлен факт расторжения с 01.04.2021 спорного договора купли-продажи. Вместе с тем, после расторжения договора земельные участки покупателем не возвращены продавцу.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и администрация г. Краснодара обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить, истребовать у администрации г. Краснодара информацию о нахождении спорных земельных участков в функциональной зоне и территориальной зоне на дату заключения договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-ПКР-6 ГА/2019/6 и на дату проведения торгов, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при заключении спорного договора продавец не предоставил покупателю информацию о нахождении приобретаемых земельных участков в функциональной зоне рекреационного назначения - на территории спортивно-рекреационной зоны в соответствии с генеральным планом г. Краснодара. При этом в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Краснодара, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19п.6, земельные участки расположены в территориальной зоне застройки многоэтажными домами. Указанные противоречия в сведениях относительно приобретенных земельных участков устранены при принятии решения городской Думы г. Краснодара от 02.09.2020 N 100п.1 об утверждении нового генерального плана г. Краснодара. Довод о том, что в договоре купли-продажи земельных участков не определена цель их приобретения, необоснован.

Администрация г. Краснодара не представила по определению об истребовании доказательств данные о территориальном планировании в период проведения торгов и дату заключения спорного договора о нахождении земельных участков в функциональной зоне и территориальной зоне. По мнению заявителя, судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе администрация г. Краснодара указала на незаконность решения, просила его отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что определение от 21.01.2022 о привлечении администрации к участию в деле в качестве третьего лица не поступало заявителю, копии процессуальных документов сторонами администрации не были направлены. Администрация была лишена возможности подготовить свою позицию, представить суду истребуемые документы определением от 11.02.2022. При этом истребуемые документы имеют важное значение для рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Урбан Технолоджи" жалобу и изложенные в ней ходатайства поддержал.

Представители администрации г. Краснодара и Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в заседание не явились. Третьи лица извещены о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Представитель ООО "Желдорипотека" в заседании доводы жалоб отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в судебном заседании.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26.03.2019 между сторонами по результатам торгов заключен договор купли-продажи N 390-ПКР-6 ГА/2019/6 (т. 1 л.д. 25-31), по условиям которого ООО "Желдорипотека" (продавец) обязалось передать ООО "Урбан Технолоджи" (покупатель) следующее имущество:

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:90, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, общей площадью 15000 кв.м;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:91, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв.м;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:94, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв.м;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:96, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО "Животновод", южнее поселка Пашковского г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО "Прикубанское", общей площадью 15000 кв.м.

Стоимость имущества составляет 198000000 рублей (пункт 3.1 договора). В пункте 3.2. договора стороны согласовали порядок выплаты стоимости приобретенного имущества в рассрочку в течение 18 месяцев (с 15.01.2020 по 05.06.2021) по 10890000 рублей в срок до 5-го числа каждого календарного месяца указанного периода. До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (пункт 3.3. договора).

Земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи от 26.03.2019.

По дополнительному соглашению от 24.05.2019 сторонами изменен порядок платежей с 15.04.2020 по 15.09.2021.

Уведомлением от 18.03.2021 продавец сообщил покупателю о расторжении с 01.04.2021 договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-ПКР-6 ГА/2019/6 в связи с неисполнением обязательств по внесению платы, потребовал возвратить земельные участки (т. 1 л.д. 36).

Поскольку земельные участки не возвращены, АО "Желдорипотека" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 названной статьи).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 Кодекса).

В рассматриваемом случае факт передачи земельных участков покупателю не оспаривается, государственная регистрация перехода права собственности на участки произведена в установленном порядке с указанием на обременение в виде ипотеки в пользу продавца (выписки из Единого государственного реестра недвижимости - т. 1 л.д. 39-46).

По условиям договора предусмотрена оплата земельных участков в рассрочку.

В пункте 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-7201/2021 с покупателя в пользу продавца взыскана неустойка за нарушение условий договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-ПКР-6 ГА/2019/6 об оплате переданного в собственность недвижимого имущества. В рамках указанного дела установлен факт расторжения с 01.04.2021 спорного договора купли-продажи в соответствии с уведомлением продавца от 18.03.2021.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, после расторжения договора земельные участки покупателем не возвращены продавцу.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В апелляционной жалобе заявитель - ООО "Урбан Технолоджи" указывает на недостатки переданных продавцом земельных участков, по мнению заявителя жалобы, участки невозможно использовать в целях, для которых они приобретались, покупатель не обладал полной информацией относительно земельных участков.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Кодекса).

До подачи настоящего иска покупатель каких-либо претензий по качеству переданных участков не заявлял, с заявлениями о разъяснении сведений в отношении участков к покупателю не обращался.

При этом факт расторжения договора установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-7201/2021, доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "Урбан Технолоджи" направлены на пересмотр состоявшихся судебных актов по названному делу.

Кроме того, в настоящее время в Арбитражному суде Краснодарского края находится дело N А32-12066/2021, предметом которого является уменьшение выкупной стоимости земельных участков, расторжение договора купли-продажи от 26.03.2019 N390-П/КР-6 ГА/2019/6 по иску покупателя.

Доводы жалобы администрации г. Краснодара не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.

Достаточность и круг доказательств по делу определяется судом при рассмотрении дела, с учетом изложенных выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названные в определении от 11.02.2022 документы не имеют значения для рассмотрения настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что администрация г. Краснодара была извещена о рассмотрении дела в суде и привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица, что указано администрацией в апелляционной жалобе. К жалобе приложена копия телеграммы, поступившей в администрацию 08.02.2022 (т. 3 л.д. 27).

Ссылка администрации на то, что уведомление о судебном заседании передана соответствующему специалисту в день судебного заседания, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку телеграмма о проведении судебного заседания доставлена в администрацию 08.02.2022, несвоевременная передача уведомления о судебном заседании в соответствующее структурное подразделение относится к внутренним организационным проблемам организации.

Кроме того, в апелляционной жалобе администрация не указывает каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ее прав обжалуемым решением.

Довод администрации о том, что у администрации не имелось достаточного времени для подготовки и представления необходимых документов во исполнение определения об истребовании доказательств, признается судом апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ООО "Урбан Технолоджи" заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96 на день заключения договора купли-продажи от 26.03.2019 N 390-ПКР-6 ГА/2019/6, а также возможности их использования по целевому назначению.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии со статьями 9, 10 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза представляет собой процессуальное действие, состоящее из проведения обследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Таким образом, исходя из буквального толкования положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с требованиями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также статей 9, 65 Кодекса, следует, что заявление ходатайства в рамках рассматриваемого дела подразумевает не только формальное его заявление, но и соответствующее обоснование данного ходатайства с предоставлением относимых, допустимых доказательств его обоснованности относительно к рассматриваемому судом спору.

Указанные ООО "Урбан Технолоджи" вопросы в ходатайстве о назначении судебной экспертизы являются предметом спора по иному делу N А32-12066/2021 об уменьшении выкупной стоимости земельных участков, расторжение договора купли-продажи от 26.03.2019 N390-П/КР-6 ГА/2019/6 по иску покупателя.

Однако, с учетом установленных при рассмотрении дела N А40-7201/2021 обстоятельств о правомерном расторжении договора в одностороннем порядке продавцом, в связи с нарушениями условий договора покупателем, в также с учетом вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2021 по названному делу, оснований для проведения судебно экспертизы по указанным вопросам не имеется.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2022 по делу N А32-17643/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.