Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2022 г. N Ф08-5721/22 по делу N А32-39686/2020

г. Краснодар

08 июля 2022 г.

Дело N А32-39686/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Трошиной О.Н. (доверенность от 24.12.2021), от ответчика - индивидуального предпринимателя Баскаковой Елены Николаевны (ИНН 233000444623, ОГРНИП 308233026700021) - Яковенко М.А. (доверенность от 01.06.2022), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по делу N А32-39686/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Баскаковой Елене Николаевне (далее - предприниматель) об обязании снести самовольно возведенный объект - капитальный объект (стадия возведения - 2 надземных этажа) с кадастровым номером 23:43:0416069:53 площадью 1487,3 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416069:7 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу (в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет со взысканием с ответчика необходимых расходов); внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Баскаковой Елены Николаевны на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0416069:53 площадью 1 487,3 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416069:7 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, а также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 15.06.2020 N 23:43:0416069:53-23/001/2020-1; указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта капитального строительства с кадастровыми номерами 23:43:0416069:53 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2; в случае неисполнения решения суда, взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 25 тыс. рублей ежедневно до момента фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции от 25.01.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2022, в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что предпринимателем возведен объект коммерческого назначения в отсутствие разрешения на строительство;

а также на расхождения фактических показателей спорного объекта с уведомлением от 16.09.2019 N 991у/43 и уведомлением от 21.05.2020 N 91у/43.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на несостоятельность ее доводов, законность принятых по делу судебных актов, а также на то, что отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на доводах жалобы, представитель предпринимателя просил судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает их подлежащими отмене.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0416069:7 площадью 811 кв. м с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки" по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, принадлежит на праве собственности Баскаковой Е.Н., о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 29.03.2018 N 23:43:0416069:7-23/001/2018-6.

16 мая 2018 года департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар подготовлен градостроительный план земельного участка N RU2306000-00000000011383.

После получения градостроительного плана земельного участка ответчиком разработана проектная документация объекта индивидуального жилищного строительства. О планируемом строительстве ответчик уведомил администрацию Карасунского внутригородского округа города Краснодара.

Во исполнение вступившего в законную силу 21.03.2019 решения Советского районного суда города Краснодара от 18.12.2018 администрацией Карасунского внутригородского округа города Краснодара выдано Баскаковой Е.Н. уведомление от 16.09.2019 N 991у/43 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416069:7.

15 мая 2020 года Баскакова Е.Н. направила в администрацию Карасунского внутригородского округа города Краснодара уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства.

21 мая 2020 администрация Карасунского внутригородского округа города Краснодара выдала Баскаковой Е.Н. уведомление от 21.05.2020 N 91у/43 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в уведомлении и расположенного по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

15 июня 2020 года в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416069:7 по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, зарегистрирован объект недвижимости: здание (жилой дом) с кадастровым номером 23:43:0416069:53 площадью 1487,3 кв. м, принадлежащий на праве собственности Баскаковой Е.Н., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N 23:43:0416069:53-23/001/2020-1.

18 июня 2020 года Баскакова Е.Н. обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о переводе спорного объекта - жилого дома по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, в нежилое здание в административном порядке в соответствии с административным регламентом, утвержденным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.06.2012 N 5387 "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги "Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение"".

По результатам рассмотрения обращения Баскаковой Е.Н., администрация муниципального образования город Краснодар приняла постановление от 27.07.2020 N 2867 "О переводе жилого помещения - жилого дома по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, улица Войсковая/Становая, 61/2, в нежилое помещение" и направила Баскаковой Е.Н. уведомление от 31.07.2020 N 1719/04 МФЦ о переводе жилого помещения в нежилое помещение на основании постановления от 27.07.2020 N 2867.

Между тем, спустя 7 рабочих дней администрация муниципального образования город Краснодар постановлением от 06.08.2020 N 3062 отменила постановление от 27.07.2020 N 2867, которым перевела жилое здание по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, улица Войсковая - Становая, 61/2 - в нежилое.

На повторное обращение в администрацию о переводе жилого здания в нежилое, Баскакова Е.Н. получила отказ в предоставлении муниципальной услуги от 25.08.2020 N 487-04 со ссылкой на административный регламент, утвержденный постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.06.2012 N 5387 "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги "Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение"".

18 августа 2020 года на основании запроса прокуратуры города Краснодара от 06.08.2020 N 21/1246 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар в ходе визуальной фиксации использования земельного участка выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416069:7 по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, расположен капитальный объект (стадия возведения - 2 надземных этажа).

Согласно техническому заключению, подготовленному МБУ "Институт Горкадастрпроект" муниципального образования город Краснодар, выявленный в ходе визуальной фиксации использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416069:7 объект, расположенный по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, является капитальным, назначением данного объекта является предпринимательская деятельность.

Поскольку в управлении муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар информация о выданном разрешении на строительство объекта по ул. Войсковой - ул. Становой, 61/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, отсутствует; считая, что в отношении капитального объекта с кадастровым номером 23:43:0416069:53 площадью 1 487,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, имеется квалифицирующий признак самовольной постройки - возведение объекта без разрешительной документации; возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; и полагая, что указанный самовольно возведенный объект подлежит сносу, администрация обратилась в арбитражный суд с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2020 исковое заявление администрации принято к производству.

Также, 24.09.2020 Баскакова Е.Н. обратилась в Советский районный суд города Краснодара Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар о признании объекта капитального строительства нежилым зданием.

Решением Советского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 17.03.2021 по делу N 2-985/2021 исковые требования Баскаковой Е.Н. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании объекта капитального строительства нежилым зданием удовлетворены.

Разрешая спор, суд первой инстанции в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением от 30.11.2020 назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" Шамоновой Э.А.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каковы точные технические, конструктивные характеристики (размер, площадь, площадь застройки, этажность) объекта с кадастровым номером 23:43:0416069:53 расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2 (далее - спорный объект)?

2. В границах какого земельного участка расположен спорный объект?

3. Соответствуют ли спорный объект уведомлению о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 16.09.2019 N 99/у/43? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным? Изменились ли технико-экономические показатели и характеристики спорного объекта? При положительном ответе на указанный вопрос, эксперту установить, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с уведомлением от 16.09.2019 N 99/у/43 и каким образом?

4. Соответствует ли спорный объект уведомлению о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 21.05.2020 N 91/у/43? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным? Изменились ли технико-экономические показатели и характеристики спорного объекта? При положительном ответе на указанный вопрос, эксперту установить, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с уведомлением от 21.05.2020 N 91/у/43 и каким образом?

5. Определить функциональное назначение спорного объекта?

6. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, Генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Эксперту представить графическое изображение (схему).

7. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?

Полученное по результатам судебной экспертизы экспертное заключение от 18.03.2021 признано судом недопустимым доказательством, поскольку экспертом не даны конкретные ответы на вопросы суда, поставленные в определении от 30.11.2020, экспертное заключение содержало неясности и неточности. Судом также установлен факт отсутствия у эксперта землеустроительного образования, что влечет недостоверность выводов по второму и шестому вопросам суда, изложенным в определении от 30.11.2020.

Определением от 29.09.2021 суд назначил проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручил экспертам ООО "ЮгЭкспертГрупп" Передерий В.А. и Воронину А.Ю. Перед экспертами поставлены аналогичные вопросы.

Согласно заключению судебной экспертизы от 23.10.2021 N 30-04/21 спорный объект с кадастровым номером 23:43:0416069:53 полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0416069:7 по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2.

Экспертами установлено наличие расхождений фактических показателей спорного объекта с уведомлением о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 16.09.2019 N 99/у/43 и уведомлением о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 21.05.2020 N 91/у/43. При этом эксперты указали, что установленные расхождения не превышают допустимых параметров уведомления, следовательно, не могут быть расценены как существенные. Технико-экономические показатели и характеристики спорного объекта не изменились. Приведение спорного объекта в соответствие с уведомлением от 16.09.2019 N 99/у/43 технически невозможно и экономически нецелесообразно.

По пятому вопросу экспертами установлено, что функциональное назначение спорного объекта с кадастровым номером 23:43:0416069:53, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Войсковая - ул. Становая, 61/2, - гражданское здание непроизводственного назначения. Эксперты также указали на невозможность установить вид разрешенного использования спорного объекта (жилое/нежилое/иное), ввиду того, что спорный объект на момент проведения экспертизы не эксплуатируется.

По шестому вопросу экспертами указано, что спорный объект с кадастровым номером 23:43:0416069:53 соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

Эксперты также пришли к выводу о том, что спорный объект соответствуют действующим строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, в том числе, требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарноэпидемиологическом благополучии населения", СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах", СП 59.13330.2016 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты". В нынешнем строительно-техническом состоянии сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в т. ч. с учетом требований о пожарной безопасности и в случае сейсмических воздействий соответствующей сейсмической площадки.

Оценив представленное экспертное заключение от 23.10.2021 N 30-04/21 суд признал его допустимым доказательством по делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 222 Гражданского кодекса, разъяснениями совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), принимая во внимание уведомления администрации от 16.09.2019 N 991у/43 и от 21.05.2020 N 91у/43, решение Советского районного суда города Краснодара от 18.12.2018, а также заключение судебной экспертизы, исходили из того, что спорное здание возводились на основании соответствующего разрешения, расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, соответствует строительно-техническими нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суды указали, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка после перевода жилого здания в нежилое не является основанием для удовлетворения иска о сносе, поскольку собственник земельного участка вправе в установленном порядке обратиться в соответствующий орган за изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Между тем, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Обращаясь с иском, администрация приводила доводы о том, что предприниматель, получив уведомление администрации от 16.09.2019 N 991у/43 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0416069:7 с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки", фактически возвело капитальный объект площадью 1 487,3 кв. м коммерческого назначения, в подтверждение чего представило техническое заключение, подготовленное МБУ "Институт Горкадастрпроект" муниципального образования город Краснодар.

То есть в обоснование исковых требований администрация ссылалась на строительство ответчиком спорного объекта в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для этих целей и предоставленном под индивидуальное жилищное строительство (фактически возведен объект коммерческого назначения, не являющийся жилым домом).

Суды, рассматривая требования администрации о признании спорной постройки самовольной, не установили наличие у нее признаков, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса исходя из того, что она возведена на земельном участке, принадлежащем ответчику, при наличии соответствующего разрешения (уведомления администрации), в отсутствие нарушений строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических нормам и правил, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом суды, игнорируя позицию администрации о том, что вместо объекта индивидуального жилищного строительства (указанного в уведомлениях) на земельном участке с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуальной жилой застройки" фактически возведен нежилой объект недвижимости коммерческого назначения, не дали оценку последовательности действий предпринимателя, который по завершению строительства спорного объекта представил в администрацию и регистрирующий орган документы о создании объекта индивидуального жилищного строительства (т. 1, л. д. 124, т. 2, л. д. 22), и после регистрации спорного объекта в ЕГРН как жилого дома, незамедлительно обратился в администрацию с заявлением о переводе жилого объекта недвижимости в категорию нежилого. Кроме того, суды оставили без оценки факт обращения предпринимателя в суд общей юрисдикции с иском к администрации о признании спорного объекта нежилым, который удовлетворен судом. Решением Советского районного суда города Краснодара Краснодарского края от 17.03.2021 по делу N 2-985/2021 исковые требования Баскаковой Е.Н. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании объекта капитального строительства нежилым зданием удовлетворены.

Суд признал спорный объект нежилым зданием (т. 3, л. д. 2).

Таким образом, при разрешении спора судам надлежало учесть действительную волю предпринимателя, направленную на создание именно нежилого объекта недвижимости, что не только не оспаривается ответчиком, а напротив, подтверждается, в том числе его обращением в суд общей юрисдикции с иском о признании спорного объекта нежилым.

Кроме того, разрешая спор, судам надлежало учесть порядок выдачи разрешений на строительство в отношении объектов капитального строительства, регламентированный статьей 51 Градостроительного кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Положения абзаца 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса устанавливают, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу части 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 данной статьи. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 21.1 статьи 51 данного Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Согласно части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 названного Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 данной статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 данного Кодекса; 2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что до 01.03.2026 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 названого Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Из материалов дела усматривается, что уведомления администрации от 16.09.2019 N 991у/43 и от 21.05.2020 N 91у/43 выданы ответчику на основании представленных им документов (уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства).

При этом, из содержания судебной экспертизы, признанной судом допустимым доказательством по делу, не усматривается, что спорный объект является объектом индивидуального жилищного строительства (жилым домом), выдача разрешения на строительство которого не предусмотрена вышеприведенными положениями Градостроительного кодекса.

Из исследовательской части судебной экспертизы и имеющихся в материалах дела фотографий спорного объекта очевидно усматривается, что предпринимателем возведен нежилой объект коммерческого назначения (т. 4, л. д. 63 - 68), о чем, в частности, указывала и администрация со ссылкой на техническое заключение, подготовленное МБУ "Институт Горкадастрпроект" муниципального образования город Краснодар. Однако указанному обстоятельству суды надлежащей правовой оценки не дали.

Суды не проверили доводы администрации на предмет того являлось ли декларирование спорного здания в качестве индивидуального жилого дома попыткой предпринимателя обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок получения разрешения на строительство нежилых объектов и ввода их в эксплуатацию.

Доводы предпринимателя о том, что отсутствие разрешения на строительство, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, подлежат проверке судами с учетом следующего.

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления N 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке и решении вопроса о возможности сохранения ее, суд должен удостовериться в том, что застройщик действовал при создании объекта строительства добросовестно.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судами не дана оценка доводам администрации, а также не обеспечена полнота исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, которые могли бы повлиять на выводы судов по существу спора, обжалуемые судебные надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, правильно установить фактические обстоятельства дела, исследовать представленные в материалы дела доказательства всесторонне, полно и объективно, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, а также установленных законом правил оценки доказательств, и исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по делу N А32-39686/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин О.Л. Рассказов