Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2022 г. N Ф08-7507/22 по делу N А77-1103/2021

г. Краснодар

13 августа 2022 г.

Дело N А77-1103/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946) - Магамадова Э.С. (доверенность от 30.03.2022), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Герменчук-Агро" (ИНН 2012003546, ОГРН 1102034000045) - Джабраилова М.А. (доверенность от 28.04.2022), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Герменчук-Агро" на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 24.02.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу N А77-1103/2021, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к ООО "Герменчук-Агро" (далее - общество) о взыскании 483 600 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2021, 1 174 738 рублей 80 копеек неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021; о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2013 N 1808 и возврате земельного участка с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенного по адресу: Чеченская Республика, Шалинский муниципальный район, с. Герменчук, по акту приема-передачи; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее - управление) обязанности по аннулированию записи о государственной регистрации договора от 09.09.2013 N 1808 (уточненные требования; т. 1, л. д. 64 - 66).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление.

Решением от 24.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2022, исковые требования удовлетворены частично:

с общества в доход бюджета Чеченской Республики взыскано 483 600 рублей основного долга по договору аренды от 09.09.2013 N 1808 за период с 01.01.2015 по 31.06.2021, 1 146 690 рублей неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021, а также 35 082 рубля 64 копейки судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; договор аренды земельного участка от 09.09.2013 N 1808 расторгнут; на ответчика возложена обязанность по возврату объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю; в остальной части иска отказано. При разрешении спора судебные инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 408, 452, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), установили факт заключения между сторонами договора аренды и передачи объекта аренды (земельного участка) арендатору. Поскольку общество как арендатор обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 09.09.2013 N 1808 не исполнило, суды взыскали основной долг и договорную неустойку. Расчет, произведенный истцом, признан составленным без учета положений статей 193, 194 Гражданского кодекса; суд произвел перерасчет подлежащей взысканию неустойки. Признав допущенное арендатором нарушение условий договора аренды (неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд) существенным, суды удовлетворили требование о расторжении договора от 09.09.2013 N 1808, возложив на общество обязанность по возврату спорного земельного участка.

В аннулировании реестровой записи суды отказали, поскольку такой способ защиты не предусмотрен законом.

В кассационной жалобе ответчик просит решение от 24.02.2022 и апелляционное постановление от 13.05.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что, общество было лишено возможности пользоваться арендуемым земельным участком по независящим от него обстоятельствам. Земельный участок с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 находился в фактическом пользовании ГУП "Госхоз "Герменчукский"", о чем свидетельствуют материалы дела. Общество неоднократно обращалось к министерству с требованием о расторжении договора, поскольку так и не смогло получить в пользование объект аренды. В свою очередь арендодатель не предпринимал никаких действий по фактической передаче спорного участка арендатору. Об отсутствии земельного участка (20:12:1402000:2109) в пользовании общества помимо его воли министерство было осведомлено. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, - он не обязан вносить арендную плату.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы и законность принятых по делу судебных актов.

В возражениях на отзыв общество ссылается на необоснованность требований министерства о взыскании арендной платы и неустойки.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Третье лицо явку процессуального представителя в суд округа не обеспечило, извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, аргументы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, 09.09.2013 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1808 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенный по адресу: Чеченская Республика, Шалинский район, с. Герменчук, находившийся в пользовании ГУП "Госхоз "Герменчукский"", сроком на 10 лет, с 09.09.2013 по 09.09.2023 (т. 1, л. д. 12 - 16).

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 09.09.2013 (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 74 тыс. рублей. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15-го числа следующего месяца за кварталом в размере 18 600 рублей (пункт 3.2).

В силу пункта 3.5 не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором одного из условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, тем самым, не допускать образование задолженности (пункт 4.4.4).

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в установленный договором срок определена сторонами в виде начисления неустойки из расчета 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес общества министерство направило претензию от 01.06.2021 N 4406 о необходимости погашения задолженности и уплате договорной неустойки, предложив ответчику явиться для расторжения договора аренды, сохранив также за собой право на расторжение договора в судебном порядке (т. 1, л. д. 25).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды в силу закона (части 2 статьи 622 Гражданского кодекса) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что общество как арендатор земельного участка с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 в нарушение договорных обязательств не вносило арендную плату в заявленный период с 15.04.2015 по 29.08.2021, в связи с чем признали обоснованными требования истца о взыскании долга и пени, расторжении договора аренды от 09.09.2013 N 1808 и возврате спорного участка арендодателю. Судами указано, что объект аренды сторонами согласован, передан по акту обществу, которое пользовалось участком и вносило арендную плату с 09.09.2013 по 14.04.2015, при этом, вопрос о расторжении договора аренды в судебном порядке не инициировало, о невозможности использования спорного участка заявило только после предъявления иска; акт приема-передачи (возврата) спорного земельного участка в адрес министерства не направлен.

Суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Статья 71 Кодекса возлагает на арбитражный суд обязанность оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано, что решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Исходя из изложенного, судебный акт может быть признан законным и обоснованным только в том случае, если арбитражный суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства, на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства спора и применил к спорным правоотношениям нормы материального права.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суды исходили из того, что, получив без возражений по акту приема-передачи земельный участок, общество не обращалось к арендодателю о возврате объекта аренды и не инициировало судебный процесс по данному вопросу.

Однако суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что в пункте 4.3.3 договора аренды от 09.09.2013 N 1808 сторонами согласовано право арендатора досрочно, при мотивированной необходимости расторгнуть договор, направив не менее чем за 3 (три) месяца уведомление об этом арендодателю.

В материалах дела имеются письма общества от 21.01.2015 N 05/15 и от 22.04.2015 N 6/15, адресованные министерству, в которых арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о расторжении договора вследствие фактической невозможности использования объекта аренды, поскольку на земельном участке сельскохозяйственные работы проводит ГУП "Госхоз "Герменчукский"".

Также в материалах дела содержится письмо министерства сельского хозяйства Чеченской Республики от 18.03.2015 N 496, адресованное министерству, из которого следует, что земельные участки категории пашня общей площадью 1000 га и пастбища площадью 50 га, ранее находившиеся в пользовании ГУП "Госхоз "Герменчукский"" в период с 2011 - 2012 годы, по имеющимся данным использовались по целевому назначению в качестве посевных площадей и, соответственно, под выпас скота.

В настоящее время в ГУП "Госхоз "Герменчукский"" функционирует животноводческий комплекс на 300 голов КРС. В севообороте у госхоза находится 300 га пахотных земель. Для обеспечения кормовой базой указанного поголовья, исходя из норм потребности, необходимо 934 га. В связи с этим руководством ГУП "Госхоз "Герменчукский"" было принято решение засеять яровыми культурами под урожай 2015 года земли площадью 1000 га, находящиеся в аренде (т. 1, л. д. 97, 98, 100, 101).

Кроме того, министерство сельского хозяйства Чеченской Республики направило суду заверенные копии годовых бухгалтерских отчетов, представленных ГУП "Госхоз "Герменчукский"".

Приведенные документы не получили надлежащей правовой оценки. В этой связи вывод судебных инстанций о фактическом использовании обществом объекта аренды, не основан на имеющихся в деле доказательствах.

Отсутствие формального двустороннего акта возврата объекта аренды не свидетельствует о нарушении какого-либо права арендодателя. Судам надлежало исследовать в совокупности все представленные доказательства и определить момент, с которого использование земельного участка было для общества невозможным.

Коллегия суда округа также считает необходимым указать следующее.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Разрешая спор, возникший из договора аренды от 09.09.2013 N 1808, судебные инстанции не дали оценку данной сделке на предмет действительности и заключенности; не исследовали процедуру заключения данного договора, тогда как эти обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения исковых требований министерства (о взыскании с общества арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка). Вывод судов о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения исковых требований министерства не основан на всестороннем и полном исследовании всех обстоятельств по делу.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку договору аренды от 09.09.2013 N 1808 на предмет действительности и заключенности (проверить процедуру его заключения), после чего правильно квалифицировать правоотношения сторон; установить факт реальной возможности/невозможности пользования обществом спорным участком; спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 24.02.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу N А77-1103/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чеченской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Т.Н. Драбо