Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2022 г. N Ф08-7391/22 по делу N А22-1823/2021

г. Краснодар

19 августа 2022 г.

Дело N А22-1823/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (ИНН 0816014382, ОГРН 1100816003342), ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Опытная станция "Калмыцкая"" (ИНН 0800000338, ОГРН 1210800001730), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022 по делу N А22-1823/2021, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к федеральному государственному унитарному предприятию опытно-производственное хозяйство Калмыцкого научно-исследовательского института сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук о расторжении договора от 01.07.2019 N 08-09/2019-09 аренды земельного участка площадью 158 191 357 кв. м с кадастровым номером 08:09:240101:12, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Верхне-Яшкульского СМО примерно в 1,5 км по направлению на северо-восток от п. В. Яшкуль, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для научно-исследовательской деятельности (далее - договор аренды, земельный участок; предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.10.2022 произведена замена ответчика на федеральное государственное бюджетное учреждение "Опытная станция "Калмыцкая"" (далее - учреждение), иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Учреждение не вносило арендную плату более двух раз подряд. Земельный участок используется не по назначению. Совокупность обстоятельств, необходимых для расторжения договора аренды, установлена в судебном порядке.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022 решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка и распределения судебных расходов отменено, в удовлетворении соответствующей иска по мотиву невнесения арендных платежей отказано. Требование о расторжении договора аренды в связи с использованием земельного участка не по назначению (неиспользованием) оставлено без рассмотрения.

Управление Росимущества, обжаловав постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Учреждение систематически не вносило арендную плату. Земельный участок использовался не по целевому назначению. Совокупность обстоятельств, необходимых для расторжения договора аренды, судом первой инстанции установлена.

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок осуществлена 05.07.2012 (запись с номером регистрации 08-08-04/008/2012-305).

Управление Росимущества (арендодатель) и правопредшественник учреждения (арендатор) 01.07.2019 заключили договор аренды земельного участка на 49 лет (пункт 2.1). Арендная плата определена сторонами в приложении N 1 в размере 152 031 рублей 39 копеек и должная была вноситься не позднее 10-го числа текущего (оплачиваемого) месяца (пункты 3.1, 3.4). Своевременное внесение арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

Уведомлением от 23.12.2020 N 2983 управление Росимущества известило учреждение об увеличении суммы арендной платы до 223 049 рублей 81 копейки в связи с изменением с 2021 года кадастровой стоимости земельного участка.

В претензии от 15.06.2021 N БП-02/1614 управление Росимущества предупредило учреждение о необходимости погашения образовавшейся задолженности до 24.06.2021. Учреждение оставило претензию без удовлетворения.

В письме от 16.06.2021 управление Росимущества предложило учреждению расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы. Учреждение от подписания соответствующего соглашения отказалось.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления Росимущества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды арендодатель, в силу статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Несоблюдение названного досудебного порядка влечет оставление иска без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса. Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) на арендаторов возложена обязанность по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и исключающими нанесение вреда окружающей среде способами, по осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению их загрязнения, истощения, деградации и порчи (статья 42). Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в том числе сельскохозяйственные угодья, земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77).

Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать такие участки в соответствии с их целевым назначением, не причиняя вред земле как природному объекту, не допуская ее деградацию, загрязнение, захламление, отравление, порчу, уничтожение плодородного слоя почвы и иные негативные (вредные) воздействия (пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем.

Учреждение погасило долг по договору аренды до рассмотрения иска по существу в суде первой инстанции. Данное обстоятельство подтверждено платежными документами и отражено в заявлении управления Росимущества об изменении предмета иска. Расторжение заключенного на значительный срок договора аренды земельного участка как крайняя мера не могло быть применено к учреждению как добросовестному арендатору. Управление Росимущества не доказало исчерпание им всех других средств воздействия на учреждение, нецелесообразность и невыгодность (обременительность) сохранения арендных отношений с ним. Расторжение договора аренды по мотиву невнесения арендной платы несоразмерно степени существенности допущенных учреждением нарушений и повлекло бы смещение баланса интересов сторон.

Управлением Росимущества не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка. Учреждению или его правопредшественнику не направлялись требование об устранении нарушений в части ненадлежащего использования земельного участка, предложение о расторжении договора аренды по этому основанию. Управление Росимущество только в иске указало на неиспользование учреждением земельного участка в хозяйственной деятельности. Требование о расторжении договора по данному основанию правомерно оставлено без рассмотрения.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022 по делу N А22-1823/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова