Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2022 г. N Ф08-6918/22 по делу N А53-30825/2021

г. Краснодар

25 августа 2022 г.

Дело N А53-30825/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герговым А.З., при организации видеоконференц-связи Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в составе судьи Сулименко Н.В. при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от заявителя - индивидуального предпринимателя Цинделиани Теймураза Михайловича (ИНН 615425522414, ОГРНИП 312616424200016) - Чакрян А.А. (доверенность от 09.08.2021), от органа, осуществляющего публичного полномочия, - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Дороженко А.А. (доверенность от 18.01.2022), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу N А53-30825/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Цинделиани Теймураз Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 15.07.2021 N 59-30-16279/14 решения об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 6144:0073012:91, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, относящегося к категории земель населенных пунктов, (далее - земельный участок) под административным зданием на разрешенное использование под объектами бытового обслуживания, магазинами, о понуждении к принятию решения о соответствующем изменении разрешенного использования земельного участка, к подаче в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра) заявления об осуществлении государственного кадастрового учета названного изменения, к подготовке и направлению проекта соглашения о внесении изменений в договор от 12.05.2014 N 35340 аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2018 N 1 (далее - договор аренды).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022, заявление удовлетворено в части признания незаконным оспариваемого решения департамента и его понуждения к принятию решения об изменении разрешенного использования земельного участка под административным зданием на разрешенное использование под объектами бытового обслуживания, магазинами. Судебные акты приняты со следующей мотивировкой. Предприниматель не допустил злоупотребление правом. Его заявление не направлено на обход публичных процедур заключения договора аренды земельного участка. Предприниматель как собственник расположенного на земельном участке двухэтажного нежилого здания площадью 744 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:11079 с разрешенным использованием для бытового обслуживания, магазинов (далее - нежилое здание) обладает исключительным правом на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов и на приобретение его в собственность. Измененное разрешенное использование земельного участка соответствует назначению принадлежащего предпринимателю нежилого здания. Такое соответствие необходимо для реализации предпринимателем исключительного права на выкуп земельного участка.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. На земельном участке предполагалось размещение предприятия бытового обслуживания. Изменение разрешенного использования земельного участка противоречит действующим муниципальным нормативным правовым актам. Земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами. Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдавал разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию административного здания, относящегося к сфере бытового обслуживания. Разрешительная документация на размещение магазина у предпринимателя отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и правопредшественник предпринимателя (арендатор) 12.05.2014 заключили договор аренды земельного участка для строительства административного здания. По соглашению от 26.09.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы предпринимателю. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 04.10.2017 (запись с номером регистрации 61:44:0073012:91-61/039/2017-3). Дополнительным соглашением от 11.07.2018 N 1 арендатор по договору аренды изменен на предпринимателя.

На земельном участке возведено нежилое здание. В качестве его разрешенного использования определены бытовое обслуживание, магазины. Государственная регистрация права собственности предпринимателя на нежилое здание осуществлена 18.12.2020 (запись с номером регистрации 61:44:0073012:11079-61/183/2020-1).

Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону земельный участок отнесен к территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами. Градостроительным регламентом для этой территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков установлены бытовое обслуживание (Р.3.09.00) и магазины (Р.4.24.00).

С целью приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие правилам землепользования и разрешенному использованию нежилого здания предприниматель обратился в департамент с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с административного здания на бытовое обслуживание, магазины. Письмом от 15.07.2021 N 59-30-16279/14 департамент известил предпринимателя о принятом решении об отказе в испрашиваемом изменении со следующей мотивировкой. Земельный участок расположен в границах территории, для которой утверждена документация по планировке территории (проекты планировки и ее межевания), согласно которой на земельном участке предполагается размещение блока обслуживания. Предпринимателю выдано разрешение на строительство на земельном участке предприятия бытового обслуживания, но не магазина. Земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного на торгах для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Использование земельного участка в иных целях исключается. Изменение его разрешенного использования недопустимо. Такое изменение приведет к нарушению существующего порядка предоставления земельного участка для строительства.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (пункт 6 статьи 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (пункты 1, 3 статьи 36). Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешённого использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования, установленными градостроительным регламентом (пункты 8, 9 статьи 36, пункты 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункты 3, 4 статьи 37).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о том, что предприниматель, обращаясь в департамент с заявлением, не злоупотребил своими правами. Заявляя об изменении разрешенного использования земельного участка, предприниматель не преследовал цель обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды земельного участка для строительства. Договор аренды земельного участка заключен с правопредшественником предпринимателя без проведения торгов. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать разрешенному использованию правомерно возведенного на нем нежилого здания. Последнее разрешено использовать для деятельности магазины. Испрашиваемое разрешенное использование не повлечет угрозу жизни или здоровью человека, окружающей среде или объектам культурного наследия. Доказательства обратного департамент не представил.

Предприниматель как правообладатель земельного участка вправе был потребовать от департамента приведения существующего разрешенного использования земельного участка в соответствие разрешенному использованию нежилого здания. Такое соответствие необходимо для реализации предпринимателем его исключительного права на приватизацию земельного участка. Отказ департамента в принятии такого решения правомерно признан не соответствующим приведенным нормативным положениям и нарушающим права и законные интересы заявителя. Сохранение разрешённого использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории, недопустимо.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу N А53-30825/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин