Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2022 г. N Ф08-8068/22 по делу N А32-31457/2021

г. Краснодар

25 августа 2022 г.

Дело N А32-31457/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Церера" (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), ответчиков - администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу N А32-31457/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Церера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации (далее - департамент) о признании недействительным пункта 3.2 договора от 02.04.2021 N 4900011210 аренды земельного участка площадью 1 862 723 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:2425, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок N 38, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к внесению изменений в пункт 3.2 договора аренды с указанием арендной платы в размере 381 392 рублей 54 копеек (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, пункт 3.2 договора аренды в части размера арендной платы признан недействительным и изложен в предложенной обществом редакции. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок передан обществу в аренду без проведения торгов. Арендная плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен. Арендная плата должна составлять полтора процента от кадастровой стоимости земельного участка. Последняя определена по сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.01.2021. Годовая арендная плата составляет 381 392 рубля 53 копейки.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Договором аренды общество не уполномочено на изменение условия о размере арендной платы. Арендная плата должна определяться на основании отчета об оценке ее рыночной величины, который сторонами не оспорен. Основания для уменьшения размера арендной платы отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

По распоряжению филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 22.03.2006 N 04-04/1123С правопредшественнику общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды предоставлен исходный земельный участок площадью 1 863 195 кв. м с кадастровым номером 23:49:0408000:0027 на 49 лет. Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 27.04.2006 N 04-24/207С аренды исходного земельного участка до 27.04.2055 (пункт 2.1).

В результате перенайма по соглашению от 05.02.2008 N 38 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на исходный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.06.2010 (запись с номером регистрации 23-23-22/078/2010-253). В связи с разделом исходного земельного участка и образованием земельного участка администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 02.04.2021 N 4900011210 аренды земельного участка до 27.04.2055 (пункт 2.1). Годовая арендная плата установлена на основании отчета оценщика от 09.02.2021 N117-2021 об оценке ее рыночной величины в размере 9 891 060 рублей (пункт 3.2). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30.04.2021 (запись с номером регистрации 23:49:0000000:2425-23/236/2021-1).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2021 составила 25 426 168 рублей 95 копеек (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2021 N КУВИ-002/2021-150279440).

Общество, ссылаясь на утвержденный постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (далее - утвержденный постановлением от 18.07.2016 N 1699 Порядок), направило в департамент с сопроводительным письмом от 12.05.2021 (вх. от 13.05.2021) проект дополнительного соглашения от 12.05.2021 N 1 о внесении в пункт 3.2 договора аренды изменений размера годовой арендной платы с предложением о его подписании. Департамент от подписания проекта дополнительного соглашения уклонился.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), в том числе сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса)

В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (30.12.2013; далее - Закон N 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В силу пункта 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Статьями 2, 6 Закона N 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

В Определении от 27.09.2018 N 2369-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям.

Нормами Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) на юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды. В этом случае годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

Утвержденным постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, установлено, что размер регулируемой арендной платы определяется в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с право постоянного (бессрочного) пользования, в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка (подпункт "в" пункта 3).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Договор аренды земельного участка заключен в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды без проведения торгов. При его заключении стороны не обеспечили соблюдение нормативного порядка определения арендной платы. Земельный участок в связи с его нахождением в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, созданного до вступления в силу Закона N 406-ФЗ, ограничен в обороте. Размер арендной платы, установленный на основании отчета независимого оценщика, противоречит приведенному нормативному обоснованию. Договор аренды в этой части недействителен. Годовая арендная плата должна составлять полтора процента от кадастровой стоимости земельного участка. Нарушенные права общества подлежат восстановлению путем соответствующей корректировки арендной платы (внесения изменений в договор аренды).

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу N А32-31457/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова