Вопросы и ответы (Л. Грудцына, "Адвокат", N 11, ноябрь 2003 г.)

Вопросы и ответы

Расскажите, пожалуйста, о недавно принятых новых Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Слышала, что они предусматривают прямо-таки драконовские меры. Так ли это и что изменилось по существу?

- Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 179 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции РФ 15 октября 2003 г.). Этим же постановлением признан утратившим силу приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. N 8 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Как указано в новых Правилах, они разработаны в соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" и определяют порядок эксплуатации, проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, технической инвентаризации жилищного фонда. Правила являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов государственного контроля и надзора и органов местного самоуправления.

Действительно, новые Правила гораздо жестче регламентируют многие вопросы и содержат немало норм, налагающих дополнительные обязанности на собственников и нанимателей жилых помещений. Рассмотрим наиболее существенные нововведения.

Согласно п.1.7.1 Правил "переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается проводить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке".

Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Таким образом, разрешение требуется, в частности, на установку стиральной машины, замену любых труб внутри квартиры (газовых, водопроводных, труб системы отопления), т.е. на те операции, которые ранее жильцы не были обязаны ни с кем согласовывать.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Как видим, согласование требуется теперь не только для существенных изменений планировки квартиры, но и для самых незначительных- например, для переноса и устройства дверных проемов.

Согласно п.1.7.4 Правил наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Отныне инженерно-технические работники "во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях" (п.3.1.1 Правил).

Жильцам предписывается содержать помещения "в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями. Устранение конденсата на трубах и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях" (п.3.1.2 Правил).

Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен жильцам не рекомендуется: устанавливать вплотную к наружным стенам громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации жилья. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений (п.3.1.4 Правил).

Следует уточнить, что перечисленные в п.3.1.2, 3.1.4 Правил обязанности установлены без четкого указания на субъекта, который должен их выполнять, но по смыслу очевидно, что они возлагаются на собственника или квартиросъемщика жилья.

Еще одно строгое предписание содержится в п.3.5.8 Правил. Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:

- загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами);

- вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;

- мытья автомашин на придомовой территории;

- самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий;

- окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской или использования пластиковых окон, отличающихся по цвету от установленного для данного здания;

- загромождения дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами;

- выливания во дворы помоев, выбрасывания пищевых и других отходов, мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его во дворах;

- крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Если резюмировать вышесказанное, то например, собственник, решивший застеклить свою лоджию алюминиевыми раздвижными конструкциями и поставить кондиционер в своей приватизированной квартире, обязан получить соответствующее разрешение, т.е. вводится даже не уведомительный, а разрешительный порядок. Даже если получение такого разрешения носило бы уведомительный характер, неизбежно возникала проблема ограничения прав пользования жильцом своей собственностью, поскольку подобное ограничение может быть введено только федеральным законом. Введение разрешительного порядка вызывает большие сомнения в смысле соответствия ст.35 Конституции РФ. Вполне вероятно, новые Правила будут рассматриваться Конституционным Судом РФ.

Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений новых Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда осуществляется Государственной жилищной инспекцией РФ согласно постановлению Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции Российской Федерации"*(1).

Какие сейчас действуют правила содержания балконов, лоджий и эркеров? Что делать и куда обращаться, если, например, квартиросъемщик обнаружил трещины на своем балконе? И еще один вопрос. Слышала, что теперь балконные цветочные ящики во всем доме должны быть одинакового цвета и размера. Это что, шутка?

- Новые Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 179, дают прямые ответы на поставленные вопросы. Согласно п.4.2.4.1 Правил работники организаций по обслуживанию жилищного фонда "обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий".

В соответствии с п.4.2.4.2 Правил при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Однако конкретных сроков проведения этих мер Положение не предусматривает.

С целью предотвращения разрушения краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной влаги, металлический слив должен устанавливаться в паз коробки, ширина его должна быть не менее 1,5 толщины плиты и он должен быть заведен под гидроизоляционный слой. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с устройством отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3-5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.

Что касается цвета и размера цветочных ящиков, то это вовсе не шутка. Пункт 4.2.4.6 Правил гласит: "Расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания. Цветочные ящики следует устанавливать на поддонах, с зазором от стены не менее 50 мм; если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий)".

Какая температура воды должна быть в системе горячего водоснабжения дома? Что входит в обязанности слесарей-сантехников, обслуживающих систему горячего водоснабжения?

- Согласно п.5.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда расход воды на горячее водоснабжение жилых зданий обеспечивается исходя из установленных норм. Качество воды, подаваемой в системы горячего водоснабжения жилого дома, должно отвечать требованиям ГОСТов.

Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60°С в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50°С в закрытых. Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна. Температура воды на выходе из водоподогревателя системы горячего водоснабжения должна выбираться из условия обеспечения нормируемой температуры в водоразборных точках, но не более 75°С.

Пункт 5.3.2 Правил устанавливает, что инженерно-технические работники и рабочие, обслуживающие систему горячего водоснабжения, обязаны:

- изучить систему в натуре и по чертежам;

- обеспечить исправную работу системы, устранив выявленные недостатки.

Кроме того, инженерно-технические работники обязаны проинструктировать жителей обслуживаемых домов о необходимости своевременного сообщения об утечках и шумах в водопроводной арматуре, об экономном расходовании горячей воды и осуществлять контроль выполнения этих требований.

Слышала, что у владельцев газовых плит появились новые обязанности в связи с принятием Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Расскажите, пожалуйста, об этом.

- Действительно, пункт 5.5.1 Правил устанавливает, что отныне пользователь обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых внутренних устройств газоснабжения (в своей квартире) и немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета газа и об иных нарушениях, возникающих при пользовании газом в быту. Монтаж и демонтаж газопроводов, установка газовых приборов, аппаратов и другого газоиспользующего оборудования, присоединение их к газопроводам, системам поквартирного водо- и теплоснабжения производится только специализированными организациями.

Самовольная перекладка газопроводов, установка дополнительного и перестановка имеющегося газоиспользующего оборудования не допускается. Работы по установке дополнительного оборудования выполняет специализированная организация по согласованию с газоснабжающей организацией (п.5.5.3 Правил).

Эксплуатация внутренних устройств газоснабжения домов или в отдельных квартирах и помещениях не допускается:

- при аварийном состоянии здания или квартиры (осадка фундамента, повреждение несущих конструкций);

- при наличии разрушений штукатурки потолков и стен или сквозных отверстий в перекрытиях и стенах;

- при отсутствии или нарушении тяги в дымовых и вентиляционных каналах;

- при требующих ремонта неисправностях внутренних устройств газоснабжения;

- при наличии запаха газа.

Объясните, пожалуйста, как рассчитывается размер субсидии, выделяемой участнику Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты". Что такое блокированный целевой счет?

- Формула, по которой рассчитывается размер субсидии, содержится в разделе 5 Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты", утвержденной постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. N 71. Предоставление субсидии (государственного жилищного сертификата) осуществляется в соответствии с очередностью. В каждом субъекте Федерации из общего числа граждан - участников этой Программы формируется отдельная очередь на получение государственного жилищного сертификата в соответствии с датой постановки на учет для улучшения жилищных условий.

Размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу государственного жилищного сертификата, указывается в государственном жилищном сертификате и является неизменным на весь срок его действия. Расчет субсидии производится на дату выдачи государственного жилищного сертификата. Расчетная стоимость приобретения жилья по социальной норме площади жилого помещения для семей разной численности определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья на территории субъекта Федерации, избранного для постоянного проживания.

Размер безвозмездной субсидии рассчитывается по формуле:

                                Р = С х Н,

где Р - размер безвозмездной субсидии, выраженный в рублях;

С - размер средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья;

Н - социальная норма площади жилья (для граждан, имеющих право на дополнительную общую площадь, к ней прибавляется 15 кв.м на человека).

Размер средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья (С) определяется Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по каждому региону в соответствии с методикой определения стоимости 1 кв.м. общей площади жилых домов.

Согласно Федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" социальная норма площади жилья (Н), исходя из которой определяется размер безвозмездной субсидии, устанавливается в следующих размерах: на одного человека - 33 кв.м общей площади, на семью из двух человек - 42 кв.м, на семью из трех и более человек - 18 кв.м на каждого члена семьи.

Получив государственный жилищный сертификат, гражданин имеет право обратиться в один из отобранных по конкурсу банков и открыть в нем на свое имя блокированный целевой счет.

Гражданин - участник Программы самостоятельно занимается поиском варианта решения своей жилищной проблемы. Ему предоставляется свобода выбора, т.е. он имеет право приобрести любое готовое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке, а также предварительно договориться о приобретении жилья в строящемся жилом доме после завершения строительства. Правила использования безвозмездной субсидии, находящейся на блокированном целевом счете гражданина, направляемой на финансирование не завершенного строительством жилья, определяются Правительством РФ.

Государственный жилищный сертификат действует 9 месяцев со дня его выдачи органами исполнительной власти. Владелец сертификата обязан в пределах этого срока заключить договор купли-продажи на приобретение жилья и представить его в банк. Жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца государственного жилищного сертификата. Общая площадь жилого помещения (в расчете на одного члена семьи) не может быть меньше нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемой органами исполнительной власти субъектов Федерации для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья.

Банк проверяет правильность оформления договора купли-продажи, и если нет замечаний, направляет в территориальный орган федерального казначейства заявку на перечисление на счет гражданина денежных средств (так называемое"разблокирование" счета). После перечисления денег банк производит необходимые операции по оплате приобретаемого жилого помещения.

Если при решении своей жилищной проблемы гражданин-участник Программы использовал помимо средств выделенной ему безвозмездной субсидии еще и собственные сбережения, то он становится полноправным собственником приобретаемого жилого помещения. Если же банк предоставил гражданину на недостающую сумму ипотечный кредит, то приобретаемое жилье становится предметом ипотеки, т.е. используется в качестве обеспечения возврата кредита. До окончания выплаты полученного кредита приобретенное жилье будет находиться в собственности гражданина-участника Программы, одновременно являясь предметом ипотеки по полученному кредиту. После погашения банковского кредита гражданин-участник Программы становится собственником жилья, не обремененного ипотечным обязательством.

Какие последствия ждут гражданина, не решившего своих жилищных проблем в течение срока действия государственного жилищного сертификата? В каких случаях государственный жилищный сертификат подлежит возврату?

- Если владелец государственного жилищного сертификата по каким-то причинам не смог приобрести жилье в установленный Федеральной целевой программой "Государственные жилищные сертификаты" срок (9 месяцев со дня выдачи государственного жилищного сертификата органами исполнительной власти) и не воспользовался безвозмездной субсидией, он сохраняет право на улучшение жилищных условий как состоящий в очереди на получение государственного или муниципального жилья.

Государственные жилищные сертификаты погашаются Министерством финансов РФ в результате приобретения жилого помещения, при возврате государственного жилищного сертификата либо по истечении срока его действия, если в банк не предъявлен договор купли-продажи жилого помещения.

Государственный жилищный сертификат подлежит возврату в орган исполнительной власти, выдавший его, в случае если:

а) произведена оплата приобретенного жилого помещения;

б) в течение срока его действия в банк не предъявлен договор приобретения жилого помещения либо расписка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении документов для государственной регистрации прав;

в) в течение срока его действия предъявленный в банк договор приобретения жилого помещения не был принят банком к оплате;

г) до истечения срока его действия в банк представлена расписка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении документов для государственной регистрации прав, но договор приобретения жилого помещения, представленный в банк в сроки, указанные в расписке, не принят банком к оплате.

Далее сертификаты направляются государственному заказчику Программы для предъявления в Министерство финансов РФ в целях погашения.

Где можно узнать рыночную стоимость 1 кв.м общей площади жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Новгородской области на IV квартал 2003 г., чтобы рассчитать размер безвозмездных государственных субсидий и ссуд на строительство и приобретение жилья?

- Согласно постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29 августа 2003 г. N 158 "О средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья на IV квартал 2003 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета" средняя рыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилья определяется в целом по Российской Федерации и в каждом ее субъекте в отдельности. Так, средняя по России стоимость 1 кв.м. жилья составляет 10410 руб.; в Москве - 17500 руб.; Санкт-Петербурге - 12800 руб.; в Новгородской области - 9000 руб.

Л. Грудцына,

адвокат

"Адвокат", N 11, ноябрь 2003 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ, 1994. - N 23. - Ст.2566; 1995. - N 10. - Ст.894; 1997. N 42. Ст.4788.