Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2022 г. N Ф08-8160/22 по делу N А32-57521/2021

г. Краснодар

06 сентября 2022 г.

Дело N А32-57521/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Волченко Алексея Андреевича (ИНН 616306027733, ОГРНИП 317237500355460) - Котцова А.Н. (доверенность от 18.03.2022), ответчика - индивидуального предпринимателя Каглюк Галины Константиновны (ИНН 23150799121, ОГРНИП 315231500016323) - Марущак А.Б. (доверенность от 23.08.2022), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Волченко Алексея Андреевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу N А32-57521/2021, установил следующее.

ИП Волченко А.А. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Каглюк Г.К. о взыскании 509 600 рублей неосновательного обогащения - обеспечительного взноса по предварительному договору от 19.04.2021 N 01 аренды нежилого помещения, 14 303 рублей 71 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 13 478 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 22.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.05.2022, принят отказ ИП Волченко А.А. от иска в части процентов за пользование чужими денежными средствами; производство по делу в данной части прекращено; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. При разрешении настоящего спора суды руководствовались положениями статей 309, 310, 381.1, 429, 606, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Проанализировав условия предварительного договора от 19.04.2021 N 01, судебные инстанции указали, что, вне зависимости от уклонения какой-либо стороны от заключения дополнительного соглашения, срок подписания основного договора переносится. 20 июля 2021 года в адрес ИП Каглюк Г.К. ИП Волченко А.А. направил заявление о заключении основного договора аренды на условиях, отличных от предварительного договора от 19.04.2021 N 01, следовательно, выразил намерение заключить новый договор, одновременно отказавшись от заключения основного договора на условиях предварительного договора от 19.04.2021 N 01. Поскольку инициатором уклонения от заключения основного договора аренды выступил истец, - требования о взыскании с ответчика обеспечительного платежа заявлены необоснованно; удержание обеспечительного взноса соответствует условиям предварительного договора.

В кассационной жалобе ИП Волченко А.А. просит решение от 22.02.2022 и апелляционное постановление от 06.04.2022 отменить, исковые требования удовлетворить, пояснив, что суды не определили момент прекращения действия условий предварительного договора. По мнению заявителя, предварительный договор аренды от 19.04.2021 N 01 и условия, содержащиеся в нем (включая пункт 1.1.11) прекратили действие 01.07.2021. С указанного момента действия сторон не могут трактоваться как исполнение предварительного договора, в связи прекращением действия последнего в силу закона. Условия пункта 1.1.11 договора нельзя считать согласованными, они не позволяют определить срок и порядок заключения дополнительного соглашения, а также установить конкретный срок продления обязательств по заключению основного договора. При этом срок действия предварительного договора определен конкретно - до 01.07.2021. Отказ ИП Волченко А.А. от заключения основного договора в материалах дела отсутствует, тогда как имеется отказ ответчика от заключения основного договора; при этом факт получения и невозврата ИП Каглюк Г.К. денежных средств в размере 509 600 рублей не оспаривается. Доказательства предоставления встречного исполнения (в том числе передачи помещения в аренду), а также возникновения убытков не представлены. Предварительный договор прекратил свое действие 01.07.2021, поэтому обеспечительный платеж подлежит возврату в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Каглюк Г.К. просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании от 23.08.2022 объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 30.08.2022; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с участием представителя ответчика.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ИП Каглюк Г.К. (арендодатель) и ИП Волченко А.А. (арендатор) заключили предварительный договор от 19.04.2021 N 01 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1.1 которого стороны обязались заключить договор аренды нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: г. Новороссийск, ул. Котанова, 1Д, строящемся арендодателем на основании разрешения на строительство от 11.11.2019 N 23-308000-1109-2019 и приказа от 26.01.2021 N 13-р о внесении изменений в данное разрешение, в течение 3 (трех) дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя, но не позднее 01.07.2021.

В соответствии с пунктом 1.1.11 данного договора в случае переноса (продления) срока ввода объекта в эксплуатацию стороны соглашаются, что срок заключения основного договора аренды, предусмотренный пунктом 1.1.1 предварительного договора, будет увеличен на время продления срока ввода объекта в эксплуатацию, о чем стороны составят дополнительное соглашение. В случае увеличения срока ввода объекта в эксплуатацию и соответственно переноса срока заключения основного договора аренды штрафные санкции арендодателю начислению не подлежат. В случае уклонения арендатора от заключения дополнительного соглашения о продлении срока, предусмотренного пунктом 1.1.1, арендодатель вправе в безусловном порядке удержать сумму обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 2.3 предварительного договора (т. 1, л. д. 11 - 15).

На основании пункта 2.1.1 предварительного договора арендная плата составляет 336 500 рублей в месяц в течение первых трех месяцев аренды помещения с момента подписания основного договора и акта приема-передачи помещения в пользование арендатора. По истечении срока, указанного в пункте 2.1.1, арендная плата составляет 509 600 рублей за каждый месяц, соответственно (пункт 2.1.2).

В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного договором от 19.04.2021 N 01, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 509 600 рублей в срок, не позднее 3-х рабочих дней с момента подписания данного предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо посредством передачи наличных денежных средств арендодателю, что подтверждается распиской (пункт 2.3). После заключения основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается арендодателем в учетом положений пунктов 2.1.3 и 2.1.4 предварительного договора в счет оплаты первого месяца аренды помещения в размере, установленном пунктом 2.1.1 предварительного договора, и части арендной платы за второй месяц аренды в размере 173 100 рублей; остаток арендной платы за второй месяц в размере 163 400 рублей арендатор обязуется уплатить в сроки, согласованные сторонами в основном договоре (пункт 2.4).

Согласно пункту 2.5 предварительного договора в случае уклонения арендодателя от заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в полном объеме. В случае уклонения арендатора от заключения основного договора арендодатель вправе в безусловном порядке удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафной санкции, платеж возврату не подлежит.

Во исполнение обязательств по предварительному договору от 19.04.2021 N 01 ИП Волченко А.А. передал ИП Каглюк Г.К. 509 600 рублей в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается распиской в получении денежных средств (т. 1, л. д. 16).

27 июня 2021 года арендатор направил арендодателю заявление, в котором просил предоставить пакет правоустанавливающих документов (в виде заверенных копий), необходимых для заключения основного договора (т. 1, л. д. 45, 46).

В определенный в предварительном договоре срок (01.07.2021) помещение в эксплуатацию не сдано.

Как поясняет ответчик, 30.06.2021 посредством мессенджера "WhatsApp" арендатору направлено дополнительное соглашение к предварительному договору о пролонгации срока заключения основного договора до 31.07.2021 ввиду увеличения срока ввода объекта в эксплуатацию (т. 1, л. д. 72).

Аналогичное дополнительное соглашение от 30.06.2021 направлено арендатору почтовой связью 07.07.2021 (т. 1, л. д. 78).

20 июля 2021 года арендатор направил арендодателю заявление, в котором указал на истечение срока действия предварительного договора от 19.04.2021 N 01 (01.07.2021) и выразил намерение заключить новый предварительный договор на иных условиях (т. 1, л. д. 105 - 107).

В ответном письме от 31.07.2021 арендодатель сообщил арендатору о готовности заключить основной договор на условиях предварительного договора от 19.04.2021 N 01 (т. 1, л. д. 108 - 117).

12 августа 2021 года ИП Каглюк Г.К. направила в адрес ИП Волченко А.А. уведомление о расторжении предварительного договора аренды от 19.04.2021 N 01 (т. 1, л. д. 118 - 129).

В адрес ответчика истец направил претензию с требованием о возврате обеспечительного платежа, которая оставлена без исполнения, что и явилось основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 данного Кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 названного Кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса). В пункте 4 статьи 329 данного Кодекса установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса внесенные арендатором денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 данного Кодекса. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса).

Разрешая данный спор, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что 20.07.2021 арендатор направил арендодателю заявление о готовности заключить предварительный договор на иных условиях (порядок предоставления помещения, арендная плата). Исходя из пункта 1.1.11 предварительного договора, независимо от уклонения какой-либо стороны от заключения дополнительного соглашения, срок заключения основного договора аренды переносится в силу самого соглашения сторон о его продлении, оговоренного в данном пункте договора. Предложение истца, направленное 20.07.2021, нацелено на изменение сложившихся между сторонами правоотношений, на что согласие арендодателя не получено.

Таким образом, после государственной регистрации прав на объект недвижимости истец уклонился от заключения основного договора аренды.

Кассационная коллегия не может согласиться с позицией судов предыдущих инстанций, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 данного Кодекса). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 данного Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно пункту 1.1.1 предварительного договора от 19.04.2021 N 01 стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в течение 3-х дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя, но не позднее 01.07.2021. В силу пункта 1.1.11 данного договора в случае, если срок ввода объекта в эксплуатацию будет перенесен (продлен), стороны соглашаются, что срок заключенного основного договора аренды, предусмотренный пунктом 1.1.1 предварительного договора, будет увеличен на время продления срока ввода объекта в эксплуатацию, о чем стороны составят дополнительное соглашение.

В случае уклонения арендодателя от заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в полном объеме. В случае уклонения арендатора от заключения основного договора арендодатель вправе в безусловном порядке удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафной санкции, платеж возврату не подлежит (пункт 2.5 договора).

Таким образом (как правильно отметил суд первой инстанции), пунктом 1.1.11 предусмотрена обоюдная обязанность по заключению дополнительного соглашения к предварительному договору в случае продления сроков ввода объекта в эксплуатацию. При этом очевидно, что активные действия по информированию контрагента о регистрации прав на объект аренды должны быть предприняты арендодателем.

В этой связи, вывод суда первой инстанции о том, что заключение дополнительного соглашения об отсрочке заключения основного договора аренды является формальностью, не может быть признан правильным, поскольку в противном случае данная обязанность не была бы прямо закреплена в договоре.

Из материалов дела следует, что 27.06.2021 арендатор направил арендодателю заявление о предоставлении документов, необходимых для заключения основного договора, однако, данный срок нельзя признать разумным, с учетом почтового пробега (примерно 6 дней). Также нельзя признать надлежащим направление арендодателем арендатору дополнительного соглашения от 30.06.2021 через мессенджер "WhatsApp", поскольку договором документооборот таким способом не предусмотрен.

Таким образом, на 01.07.2021 основной договор аренды не заключен, как и дополнительное соглашение о продлении срока его заключения. И арендодатель, и арендатор не проявили той степени добросовестности, какая от них требовалась при исполнении договорных обязательств, следовательно, вину сторон в незаключении основного договора справедливо признать обоюдной.

Поскольку спорный обеспечительный платеж в данном конкретном случае выполняет также функцию штрафной санкции (пункт 2.5 предварительного договора), постольку ответственность надлежит возложить на обе стороны, в равных долях. Следовательно, истцу подлежат возврату 50% от суммы уплаченного обеспечительного платежа, то есть 254 800 рублей.

С учетом удовлетворения иска в части, расходы по уплате государственной пошлины относятся на обе стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (часть 1 статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу N А32-57521/2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить.

В отмененной части принять новый судебный акт: взыскать с индивидуального предпринимателя Каглюк Галины Константиновны (ИНН 231507999121) в пользу индивидуального предпринимателя Волченко Алексея Андреевича (ИНН 616306027733) 254 800 рублей - части обеспечительного платежа и 6596 рублей - расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Т.Н. Драбо