Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2022 г. N Ф08-9834/22 по делу N А32-61/2021

г. Краснодар

22 сентября 2022 г.

Дело N А32-61/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КомСтрин-Сочи" (ИНН 2319037217, ОГРН 1062319005044), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А32-61/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "КомСтрин-Сочи" (далее - общество) о взыскании 5 477 172 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 по договору аренды от 23.12.2015 N 4900010149 и 664 991 рубля 39 копеек пени по состоянию на 30.09.2020.

Решением от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.06.2022, исковые требования удовлетворены в части:

с общества в пользу администрации взыскано 3 080 738 рублей 97 копеек задолженности по договору аренды от 23.12.2015 N 4900010149 и 342 431 рубль 46 копеек пени;

в удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с общества взыскано 29 943 рубля 88 копеек государственной пошлины. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 330, 431, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 189-ФЗ), статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Суды исходили из того, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202010:147, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, расположено 3 многоквартирных жилых дома этажностью 20 этажей, каждый, а также двухэтажная парковка; участок огорожен бетонным ограждением, придомовая территория забетонирована, используется для парковки автомобилей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах данного участка расположены объекты недвижимости 23:49:0202010:2467 и 23:49:0202010:2979. Право собственности на квартиры зарегистрировано в многоквартирном доме N 1 - жилой комплекс - первый этап (08.08.2018), квартиры в остальных домах не поставлены на кадастровый учет. Согласно выписке из ЕГРН на жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202010:2981, расположенное в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0202010:2979, первый собственник (Косоногов П.И.) зарегистрировал право собственности на квартиру 08.08.2018. В соответствии с проектной документацией площадь земельного участка по 1-му этапу - 3587 кв. м, по 2-му этапу - 1865 кв. м, по 3-му этапу - 4208 кв. м. Доказательства внесения арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлены, расчет задолженности проверен судом и признан правильным, требования удовлетворены в размере 3 080 738 рублей 97 копеек за период с 01.04.2019 по 30.09.2020. Представленный администрацией расчет пени по состоянию на 30.09.2020 на основании пункта 6.2 договора аренды, согласно которому за нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня 0,05% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, проверен и признан арифметически верным. Поскольку общество надлежаще не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, иск администрации о взыскании пени удовлетворен частично в размере 342 431 рубля 46 копеек. Контррасчет ответчиком не представлен, расчет не оспорен. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В кассационной жалобе администрация просит решение от 04.04.2022 и постановление суда второй инстанции от 15.06.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, настаивая на том, что общество как арендатор нарушило условия договора аренды, допустило возникновение задолженности по арендным платежам в муниципальный бюджет.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в силу статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 23.12.2015 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900010149, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202010:147 площадью 9660 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Тимирязева, вид разрешенного использования - жилой комплекс, категория - земли населенных пунктов. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок действия договора установлен до 30.11.2018 (пункт 2.1). Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, оплата за 4-й квартал производится до 10-го ноября текущего года (т. 1, л. д. 11 - 16).

Дополнительным соглашением от 10.06.2020 срок действия договора продлен на 3 года (т. 1, л. д. 24 - 26).

Ответчик обязательства по оплате аренды в период с 01.04.2019 по 30.09.2020 не исполнял, ввиду чего истец направил ему претензию от 23.09.2020 N 18171/02.01-16 с требованием ликвидировать задолженность в недельный срок (т. 1, л. д. 9), которая оставлена без исполнения, что и послужило основанием предъявления данного иска.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Согласно части 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) содержатся разъяснения по разрешению споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска о взыскании с общества задолженности по арендной плате, возникшей из договора от 23.12.2015 N 4900010149. Суды указали, что в границах арендуемого земельного участка расположены объекты недвижимости 23:49:0202010:2467 и 23:49:0202010:2979. На жилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202010:2981, расположенное в многоквартирном жилом доме (23:49:0202010:2979) первый собственник зарегистрировал свое право собственности 08.08.2018. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Поскольку задолженность по договору от 23.12.2015 N 900010149 в спорный период ответчиком не погашена, судебные инстанции взыскали в пользу истца долг за пользование земельным участком, за минусом площади, сформированной для многоквартирного жилого дома, в котором зарегистрировано право собственности на помещение.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию администрации, изложенную в исковом заявлении, которые были предметом изучения судов двух инстанций.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и апелляционного постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А32-61/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов