Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф08-8084/22 по делу N А32-1128/2021

г. Краснодар

26 сентября 2022 г.

Дело N А32-1128/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Рентинг" (ИНН 2312151792, ОГРН 1082312006853) - Правоторова Г.В. (доверенность от 01.12.2020), от ответчика - администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230) - Исаковой С.В. (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - финансового управления администрации муниципального образования город Горячий Ключ, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рентинг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по делу N А32-1128/2021, установил следующее.

ООО "Рентинг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковыми заявлениями к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (далее - администрация), в которых просило:

- признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 N 4100005927, заключенный по результатам торгов, недействительной сделкой (дело N А32-1128/2021);

- взыскать с администрации долг в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, в том числе задолженность по договору аренды от 25.01.2018 N 4100005927 в размере 2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности (дело N А32-20333/2021).

Определением от 19.07.2021 суд объединил дело N А32-20333/2021 с делом N А32-1128/2021. Объединенному делу присвоен N А32-1128/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии у общества препятствий в использовании земельного участка.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суды надлежащим образом не оценили доводы общества о невозможности использовать земельный участок для строительства.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Представитель администрации полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893 площадью 1066 +/- 11 кв. м, местоположение которого определено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Горячий Ключ (т. 1, л. д. 54, 55).

В соответствии с протоколом о признании аукциона несостоявшимся от 24.01.2018 N 3/1 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2018 N 4100005927 (далее - договор аренды). Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях данного договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, площадью 1066 кв. м, адресный ориентир: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, примыкает к супермаркету "Маг-Мак" по ул. Ленина, 185/В, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). Договор действует в течение 3-х лет, до 25.01.2021 (пункт 7.2).

В пункте 10.6 договора указано, что земельный участок расположен частично в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (т. 1, л. д. 62 - 76).

Соответствующие сведения об ограничениях и предельных параметрах разрешенного строительства приведены в сообщении о проведении аукциона (т. 1, л. д. 77 - 82).

На основании договора от 18 марта 2020 года общество передало права и обязанности арендатора земельного участка ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

В целях осуществления строительства ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" обратилось в специализированную организацию для разработки проектной документации.

17 сентября 2020 года ООО "Техстройзаказ" сообщило о невозможности разработать проектную документацию ввиду отсутствия на участке места допустимого размещения здания (пятно застройки) в связи с наличием зон с особыми условиями использования территории.

Поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, общество и ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" заключили соглашение от 01.11.2020 о расторжении договора перенайма от 18.03.2020.

Общество направило в адрес администрации претензию, в которой указало на недействительность договора аренды от 25.01.2018 N 4100005927 и просило вернуть внесенные по договору денежные средства.

Поскольку администрация названные требования не выполнила, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции не учли следующее.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка, в котором указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в связи с расположением зон с особыми условиями использования территории и коммуникаций. Кроме того, в схеме земельного участка отображено включение в состав его территории мощения, автостоянки и тротуара (т. 1, л. д. 7/оборот).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Таким образом, при рассмотрении требования общества о признании недействительным договора аренды судам следовало установить обстоятельства образования спорного участка, определить наличие (отсутствие) предусмотренной законом возможности предоставления его в индивидуальное пользование для строительства, правильно определить нормы права, подлежащие применению к названным требованиям общества.

При рассмотрении доводов общества о невозможности использования участка для указанных в договоре целей суды не приняли во внимание следующие обстоятельства.

Земельный участок предоставлен в аренду посредством реализации публичных процедур для размещения объекта торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)).

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключения экспертиз, разрешение на строительство.

При указании в градостроительном плане на отсутствие возможного места размещения объекта, условия для получения арендатором земельного участка разрешения на строительство отсутствуют.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае -строительство объекта), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

При распределении бремени доказывания суды не учли, что именно арендодатель должен представить доказательства того, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду земельным участком для целей, указанных в договоре, учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды. В свою очередь, арендатор в обоснование доводов об отсутствии возможности использования участка для указанных в договоре целей представил заключения специалиста, которые подлежали оценке судами в совокупности с иными представленными в дело доказательствами.

Таким образом, судебным инстанциям для правильного разрешения заявленных в рамках настоящего дела требований следовало определить обстоятельства образования спорного земельного участка, установить возможность его предоставления в индивидуальное пользование в целях строительства, дать оценку доводам общества о недействительности (ничтожности) договора аренды, определить наличие у арендатора возможности использовать участок в указанных в договоре целях, а также наличие у него обязанности вносить плату за пользование землей.

Поскольку выводы судов не основаны на исследовании и оценке совокупности представленных в дело доказательств, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить наличие (отсутствие) у общества фактической и юридической возможности строительства объекта, названного в пункте 1.1 договора аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по делу N А32-1128/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов