Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф08-8902/22 по делу N А32-17793/2021

г. Краснодар

26 сентября 2022 г.

Дело N А32-17793/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Регион Консалт" (ИНН 7709637402, ОГРН 1057748661178) - Киселева А.Н. (доверенность от 29.03.2021), в отсутствие ответчиков - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу N А32-17793/2021, установил следующее.

ООО "Регион Консалт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) с требованиями: признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную дополнительным соглашением от 25.08.2020 (далее - дополнительное соглашение) к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.05.2014 N 4900009502 (далее - договор аренды); признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением об изменении размера арендной платы от 21.01.2021 N 516/02.01-45 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.05.2014 N 4900009502 (далее - уведомление); обязать департамент и администрацию в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества подписанное арендодателем дополнительное соглашение, в котором пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 устанавливается в соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, и составляет 4 038 796,05 рублей (четыре миллиона тридцать восемь тысяч семьсот девяносто шесть рублей пять копеек)" (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 27.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2022, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что размер арендной платы в оспариваемых дополнительном соглашении и уведомлении за находящийся в муниципальной собственности и арендуемый обществом земельный участок исчислен с нарушением принципов, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Экспертным путем установлена недостоверность отчета ООО "Консалтинговая компания "МИР"" от 27.05.2020 N 03-03-145/20 (далее - отчет N 03-03-145/20), на основании которого произведен расчет арендной платы с увеличением которой общество не согласно; размер арендной платы за арендуемый обществом расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны не может превышать размер земельного налога.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что заключая договор аренды, общество согласилось с его существенными условиями, в частности с размером арендной платы; земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов с 30.12.2013 утратили статус особо охраняемых природных территорий, поэтому безосновательна ссылка на то, что арендная плата в отношении предоставленного обществу земельного участка не может превышать земельный налог. Администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду, в связи с чем договор аренды является недействительной сделкой в силу ее ничтожности. В нарушение процессуального законодательства суды приняли заявленное обществом уточнение предмета и основания иска.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, п. Красная Поляна, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса "Горизонт"" (далее - спорный участок), на котором размещены принадлежащие обществу на праве собственности здания с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038, что подтверждено соответствующими выписками из ЕГРН от 24.03.2022, и который передан обществу в аренду по решению Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2013 по делу N А32-21183/2013.

В силу пункта 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой аренды от 19.03.2014 N 2/4/ОЗ-2014, составляет 5 201 883 рубля и согласно пункту 3.5 договора аренды может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

1 сентября 2020 года департамент направил обществу дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому с 22.05.2020 годовая арендная плата увеличена до 10 717 380 рублей в соответствии с отчетом N 03-03-145/20, определившим рыночную стоимость спорного участка в размере 714 491 992 рублей.

Претензией от 14.01.2021 комитет потребовал от общества уплатить задолженность по арендной плате в размере 2 330 008 рублей 16 копеек и 115 381 рубля 93 копеек пени, исходя из нового размера арендной платы, а уведомлением от 21.01.2021 известил об увеличении арендной платы на уровень инфляции.

Не согласившись с увеличением арендной платы по договору аренды, общество обратилось за судебной защитой в арбитражный суд.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений.

В исследуемый период применен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, регламентирован постановлением от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), в соответствии с подпунктом "б" пункта 7 которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 постановления N 1699.

Вместе с тем, основные принципы определения арендной платы установлены постановлением N 582 и одним из таких принципов является принцип, предусматривающий, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее - принцип N 7).

Суды указали, что согласно заключению ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" N 038/СЭ-2021 "По определению Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2021 по делу N А32-17793/2021" (далее - заключение эксперта) отчет N 03-03-145/20 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.07.2020 составляет 434 509 330 рублей, соответственно, величина (размер) годовой арендной платы по состоянию на 01.07.2020 - 6 517 640 рублей.

Суды установили, что заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения, заключение эксперта основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперта содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, вывод эксперта ясен и обоснован.

Приняв во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суды сделали обоснованный вывод о том, что размер арендной платы, определенный в оспариваемых дополнительном соглашении и уведомлении, установлен арендодателем на основании необоснованного и недостоверного отчета (отчет N 03-03-145/20), данные сделки не соответствуют установленным правилам определения размера арендной платы в отношении земельных участков муниципального образования город-курорт Сочи и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат признанию недействительными.

Суды установили, что спорный участок находится в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Сочи и входит в состав курортной зоны федерального значения, ввиду чего ограничен в обороте; на спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности здания, что подтверждено выписками из ЕГРН от 24.03.2022 со сведениями о характеристиках зданий с кадастровыми номерами 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038.

С учетом принципа N 7, методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, изданным во исполнение пункта 4 постановления N 582, суды сделали обоснованный вывод о том, что арендная плата за спорный участок не может превышать размер земельного налога для этого земельного участка.

Нормами главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Суды указали, что согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках спорного участка последний расположен на территории земель населенного пункта, имеет вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса "Горизонт"" и его кадастровая стоимость составляет 336 566 337 рублей 22 копейки.

В соответствии с пунктом 2.9 Решения Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, составляет 1,2%.

Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что размер арендной платы за спорный участок не может превышать 4 038 796 рублей 05 копеек (336 566 337 рублей 22 копейки х 1,2%) в год, поэтому установленные оспариваемыми соглашением и уведомлением размеры арендной платы правомерно не приняты обществом.

Доводы кассационной жалобы о том, что при заключении договора аренды общество согласилось с его существенными условиями, в том числе с возможностью изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, подлежат отклонению ввиду регулируемого характера арендной платы. Размер арендной платы не может устанавливаться отличным от предусмотренного законодательно способом.

Доводы кассационной жалобы том, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов с 30.12.2013 утратили статус особо охраняемых природных территорий, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку с указанием, в том числе на то, что утвержденные до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"" границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают силу; земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (к которым относится и спорный участок) относятся к землям особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий, то есть ограниченным в обороте.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации и департамента, исключают возможность удовлетворения последней в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу N А32-17793/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова