Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф08-9217/22 по делу N А32-43590/2020

г. Краснодар

26 сентября 2022 г.

Дело N А32-43590/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Камелия"" (ИНН 2367010060, ОГРН 1192375049514) - Березгова А.С. (доверенность от 22.11.2021), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Перекрестова П.А. (доверенность от 13.01.2022), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) - Перекрестова П.А. (доверенность от 02.02.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента по финансам и бюджету администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320179015, ОГРН 1092366010252) - Перекрестова П.А. (доверенность от 10.03.2022), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента по финансам и бюджету администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу N А32-43590/2020, установил следующее.

ООО "Пансионат "Камелия"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) о взыскании с департамента за счет средств казны муниципального образования городской округ город-курорт Сочи 53 575 448 рублей 47 копеек неосновательного обогащения за период с 25.11.2016 по 31.12.2020, включительно; 6 707 883 рублей 54 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за период с 03.03.2017 по 31.12.2020, включительно; процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса за период с 01.01.2021 по дату фактической уплаты суммы неосновательного обогащения; а также 200 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску (с учетом уточнения; т. 4, л. д. 118 - 120).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент по финансам и бюджету администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент по финансам).

Решением от 18.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.07.2022, исковые требования удовлетворены в части:

с муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице администрации за счет средств казны муниципального образования в пользу общества взыскано 53 575 448 рублей 47 копеек неосновательного обогащения за период с 25.11.2016 по 31.12.2020; 650 032 рубля 58 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2020 по 31.12.2020, включительно; проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса на сумму неосновательного обогащения (53 575 448 рублей 47 копеек) с 01.01.2021 по дату фактической уплаты; а также 200 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано; требования, предъявленные к департаменту, оставлены без удовлетворения. При разрешении спора суды установили, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 07.11.2006 N 4900003929 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по которому обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0050 площадью 62 256 кв. м для эксплуатации гостиничного комплекса по Курортному проспекту, 89 в Хостинском районе города Сочи. Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли поселений. Исчисление арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора устанавливается с 01.10.2006 по 01.01.2045; расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к договору (пункт 3.2); размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем (пункт 3.5). Дополнительным соглашением от 27.02.2008 к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929 арендная плата рассчитана в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи" и составила 14 611 543 рубля 83 копейки в год. Дополнительным соглашением от 09.12.2016 к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929 размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок от 28.11.2016 N 16/11-54 и составил 14 298 015 рублей в год, начиная с 25.11.2016. В дальнейшем размер арендной платы за пользование земельным участком ежегодно индексировался. Вместе с тем согласно отчету ООО "Независимый экспертно-аналитический центр "СК-ОЦЕНКА"" от 31.08.2020 N 100-ША-0820, выполненному по заказу общества, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:50 площадью 61 632 кв. м по состоянию на 25.11.2016 составляла 175 110 687 рублей. Договор аренды от 07.11.2006 N 4900003929 заключен сторонами в период действия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), следовательно, арендная плата за пользование данным земельным участком относится к категории регулируемых государством цен. В спорный период действовало постановление администрации от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699, Порядок). В соответствии с подпунктом "б" пункта 7 Порядка в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 Порядка. Таким образом, размер арендной платы, рассчитанный от названной рыночной стоимости земельного участка, по дополнительному соглашению от 09.12.2016 составил бы 2 626 660 рублей 30 копеек (175 110 687 рублей х 1,5%). С 25.11.2016 по настоящее время общество внесло арендную плату в общей сумме 66 656 402 рублей 42 копеек. В целях проверки отчета об оценке величины годовой арендной платы от 28.11.2016 N 16/11-54 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:50 площадью 61 632 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, 89, выполненного ООО "Ятрань-оценка", по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Первый экспертно-правовой центр". Согласно экспертному заключению от 01.02.2021 N К-003-01/2021 отчет об оценке величины годовой арендной платы от 28.11.2016 N16/11-54 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка площадью 61 632 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:50 составляет 162 457 638 рублей. Таким образом, размер арендной платы за 2016 год составил 2 436 864 рубля 57 копеек (162 457 638 рублей х 1,5%). С учетом ежегодных индексаций размер ежегодной арендной платы составил бы: за 2017 год - 2 534 339 рублей 15 копеек, за 2018 год - 2 620 506 рублей 68 копеек, за 2019 год - 2 720 085 рублей 93 копейки, за 2020 год - 2 801 688 рублей 51 копейка. Таким образом, неосновательное обогащение с 25.11.2016 по 31.12.2020 составило в общей сумме 53 575 448 рублей 47 копеек. Апелляционная коллегия также отметила, что спорный земельный участок ограничен в обороте и не может быть приватизирован, следовательно, размер арендной платы за него с 12.08.2017 не может превышать действующую ставку земельного налога. Превышение установленной условиями договора аренды и фактически внесенной арендной платы с 25.11.2016 по 31.12.2020 над нормативно определенной арендной платой с учетом ограничивающего ее размер принципа составило сумму неосновательного обогащения публично-правового образования. На основании норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) арендная плата за земельный участок федеральной собственности из состава земель федеральных курортов, ограниченный в обороте, в указанный период должна была составлять 1,5% от кадастровой стоимости участка, если данный размер арендной платы не превышал более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении этого земельного участка, а если превышал, то арендная плата должна была составлять сумму, равную двукратному размеру земельного налога. Земельный налог относится к местным налогам и сборам, ввиду чего устанавливается органами местного самоуправления. Согласно решению городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" (далее - решение N 231) в 2012 году размер земельного налога в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений определялся по ставке 0,3% от кадастровой стоимости, в 2013 и 2014 годах - по ставке 0,45% от кадастровой стоимости. С 01.01.2018 данная ставка составляет 0,7% от кадастровой стоимости, в редакции решения городского собрания Сочи от 25.10.2017 N 179 "О внесении изменений в решение городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи"" (далее - решение N 179). С учетом изложенного, размер арендной платы составил с 25.11.2016 по 31.12.2016 (37 дней): 1 682 286 983,78 рублей (кадастровая стоимость) х 0,9% (двойная ставка налога) = 154 347,898 рублей; с 01.01.2017 по 31.12.2017 (365 дней): 876 897 246,02 рубля (кадастровая стоимость) х 0,9% (двойная ставка налога) = 789 207,521 рубль, с 01.01.2018 по 31.12.2018 (365 дней): 876 897 246,02 рубля (кадастровая стоимость) х 1,4% (двойная ставка налога) = 1 227 656,144 рубля, с 01.01.2019 по 31.12.2019 (365 дней): 876 897 246,02 рубля (кадастровая стоимость) х 1,4% (двойная ставка налога) = 1 227 656,144 рубля, с 01.01.2020 по 31.12.2020 (365 дней): 1 334 769 154,56 рублей (кадастровая стоимость) х 1,4% (двойная ставка налога) = 1 868 676,816 рублей. Таким образом, с 25.11.2016 по 2020 год истец должен был уплатить (154 347,898 + 789 207,521 + 1 227 656,144 + 1 227 656,144 + 1 868 676,816) - 5 267 544,5 рублей, в связи с чем при фактической оплате аренды за этот период (66 656 402 рубля 42 копейки) переплата составила 61 388 857 рублей 92 копейки. Учитывая, что суд не может выйти за пределы исковых требований, - размер неосновательного обогащения составляет заявленную истцом сумму. Заявление ответчиков о применении исковой давности отклонено судами с указанием на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 4864/10, согласно которой арендатор может (должен) узнать о нарушении своих прав излишним (ошибочным) внесением арендных платежей (в большем размере, чем предусмотрено договором) только после прекращения договора аренды, когда оставшиеся у арендодателя денежные средства уже не могут быть засчитаны в счет следующих периодов. Учитывая, что договор от 07.11.2006 N 4900003929 заключен и действует, недействительным в судебном порядке не признан, - общество не утратило статус арендатора земельного участка, а договорные отношения между сторонами не прекратились. Истец обратился с исковым заявлением 30.09.2020, досудебная претензия направлена в адрес ответчиков 31.08.2020, срок исковой давности обществом не пропущен. Также суды отметили, что до заключения договора 2006 года спорный земельный участок находился в аренде общества по договору от 24.03.1998 N 274. Довод ответчиков об отнесении переплаты в спорном периоде в счет погашения задолженности, имеющейся в предшествующие периоды (с 01.01.2010 по 08.12.2016), отклонен судами со ссылкой на пункт 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса, с указанием, что встречный иск не заявлен. Довод ответчиков о недействительности (ничтожности) договора аренды от 07.11.2006 N 4900003929 суды расценили как направленный исключительно на попытку избежать взыскания неосновательного обогащения, то есть недобросовестное действие во вред добросовестному арендатору, применив статью 10 Гражданского кодекса. После заключения договора аренды от 07.11.2006 N 4900003929 стороны периодически заключали дополнительные соглашения, администрация как арендодатель принимала арендные платежи за пользование объектом аренды и не ссылалась на ничтожность арендной сделки. Кроме того, суды признали обоснованным заявление общества о необходимости применения исковой давности к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929, который исчисляется от даты исполнения сделки.

В кассационной жалобе администрация, департамент и департамент по финансам просят решение от 18.04.2022 и апелляционное постановление от 12.07.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что по условиям договора аренды от 07.11.2006 N 4900003929, в редакции дополнительных соглашений к нему, арендодатель связал изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к правоотношениям сторон. Поскольку арендуемый обществом земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, - размер регулируемой арендной платы подлежит определению в соответствии с нормативно-правовыми актами муниципального образования. В момент заключения договора аренды 2006 года и дополнительных соглашений каких-либо возражений относительно установления размера арендной платы в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами со стороны арендатора не заявлялось; соглашения об изменении арендной платы обществом подписаны и исполнялись. Возражений со стороны арендатора относительно определения размера арендной платы не поступило в момент заключения договора аренды и в последующие годы. Считая условие договора аренды, определяющее размер арендной платы, недействительным, общество как арендатор могло воспользоваться таким способом защиты своих прав, как признание недействительной части сделки в порядке статьи 180 Гражданского кодекса (пункта 3.2 договора), однако данное право арендатором не реализовано. В рамках дела N А32-58186/2019 общество предъявило иск об оспаривании дополнительных соглашений от 09.12.2016 и 30.03.2017 к договору аренды, однако в дальнейшем отказалось от данного иска. По мнению подателей жалобы, в настоящем споре отсутствует такой критерий неосновательного обогащения как безосновательность (плата за пользование земельным участком вносилась на законных основаниях, согласно принятым арендатором обязательствам). Избирая подход к отысканию излишне внесенной арендной платы за отдельно взятые периоды, суды не учли, что арендные правоотношения являются длящимися, ввиду чего внесение платежей в тот или иной период в большем размере, чем предусмотрено по условиям договора, может являться основанием для отнесения арендодателем излишне внесенных денежных средств на погашение задолженности предыдущих периодов либо учитываться в качестве авансового платежа, пока от арендатора не поступит заявление (волеизъявление) о возврате платы либо пока арендные отношения не прекратятся. Учитывая дату направления истцом искового заявления - 07.10.2020, арбитражному суду при решении вопроса о размере переплаты по аренде следовало проверить период до 07.10.2020 в целях выяснения фактического размера неосновательного обогащения, поскольку в процессе исполнения договора аренды, носящего длительный характер, сумма заявленной к возврату переплаты могла быть учтена в счет погашения задолженности предыдущих (иных) расчетных периодов и к моменту обращения общества о возврате переплаты уже не существовать. Судами не исследовано, на каком праве принадлежал обществу земельный участок до издания постановления администрации от 05.06.1996 N 409 "О предоставлении в аренду сроком на 49 лет АООТ "Камелия" земельного участка, фактически занимаемого комплексом гостиниц на 528 мест и пляжной полосы по Курортному проспекту, 89 в Хостинском районе". В материалы дела ответчики представили расчеты задолженности общества за 2010 - 2016 годы, основанные на нескольких альтернативных нормативно-правовых актах, регулирующих спорные правоотношения, согласно которым общество имеет задолженность перед муниципальным образованием.

В письменном дополнении к кассационной жалобе администрация ссылается на наличие допущенных судами арифметических и методологических ошибок, приведших к неверному итоговому определению размера арендной платы. В частности, суды применили двойную ставку земельного налога 0,09% и 0,14%, тогда как следовало применить 0,9% и 1,4%. Таким образом, следуя расчету судов, но при правильном арифметическом исчислении размер арендной платы в заявленный период составит 49 109 910 рублей 32 копейки. При фактической оплате аренды за указанный период в сумме 66 656 402 рублей 42 копеек, соответственно, переплата - 17 546 492 рубля 10 копеек. Кроме того, при применении принципа 4 судами неправильно указана ставка земельного налога, предусмотренная для санаторно-курортных организаций, поскольку с момента предоставления земельного участка до настоящего времени рассматриваемый земельный участок предполагал размещение объекта "гостиница"; в силу решения N 231 (в редакции решения N 179) в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, отелей, иных средств размещения предусмотрена ставка 1,2% от кадастровой стоимости, соответственно, двукратная ставка составит 2,4%.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что исполнение договора аренды от 07.11.2006 N 4900003929 надлежащим образом, без просрочек по оплате аренды свидетельствует лишь о добросовестности арендатора. На момент подписания дополнительного соглашения от 09.12.2016 общество не было ознакомлено с содержанием отчета об оценке, исходя из которого администрация установила арендную плату за земельный участок, в связи с чем общество не знало о нарушении своих прав необоснованным расчетом. Надлежащее исполнение обществом обязательств по договору не исключает образование на стороне ответчиков неосновательного обогащения и не лишает истца права на судебную защиту своих прав и законных интересов. К моменту заключения дополнительного соглашения от 09.12.2016 к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929 задолженность по арендной плате у общества отсутствовала. В этой связи сумма спорной переплаты не может быть отнесена в счет какой-либо задолженности ввиду ее отсутствия. Даже если предположить существование задолженности общества в период с начала 2010 года по декабрь 2016 года, то по состоянию на 01.03.2022 в любом случае истек срок исковой давности для защиты нарушенного права ответчиков. Контррасчеты, представленные ответчиками, не являются правомерными, основаны на неприменимых нормативных актах, в действиях органов местного самоуправления имеет место злоупотребление правом.

В судебном заседании окружного суда представитель ответчиков и третьего лица на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, пояснив, что правопредшественнику общества был выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей. Представитель общества просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными, поддержав выводы судов.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы с дополнениями и отзыва, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и АООТ "Камелия" (арендатор) на основании постановления главы администрации города Сочи от 26.08.1994 N 759 "О порядке предоставления в аренду земельных участков в городе Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями" и постановления главы администрации города Сочи от 05.08.1996 N 565 "О внесении изменений в постановление главы администрации города "О переходе на экономико-правовое регулирование земельных отношений в городе"" заключили договор от 24.03.1998 N 724 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 65 600 кв. м, занимаемый комплексом гостиниц по Курортному проспекту, 89 в Хостинском районе (пункт 1.1). Земельный участок предоставляется для использования его в целях: гостиничная деятельность, строительства. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем "разрешенным использованием" и не подлежит расширительному толкованию.

Срок действия данного договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2045, с правом дальнейшего продления (пункт 2.1).

Арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 65 600 кв. м (площадь) х 0,3 (коэффициент предпринимательства - гостиничная деятельность).

В пункте 2.4 названного договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (т. 8, л. д. 15 - 17).

7 ноября 2006 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на основании постановления главы г. Сочи от 04.02.2005 N 276 заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003929, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:0050 площадью 62 256 кв. м для эксплуатации гостиничного комплекса по Курортному проспекту, 89 в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли поселений (т. 1, л. д. 70 - 74).

Согласно пункту 1.2 данного договора участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.10.2006.

Земельный участок предоставляется для эксплуатации гостиничного комплекса. Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (пункт 1.3 договора).

Срок действия настоящего договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.01.2045 (пункт 2.1).

Исчисление арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 устанавливается с 01.10.2006 по 01.01.2045. В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10-го ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3).

В пункте 3.5 договора закреплено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17 договора. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования (пункт 3.6 договора).

27 февраля 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 07.11.2006 N 4900003929, которым определили, что арендная плата рассчитана в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи". Сумма арендной платы составила 14 611 543 рубля 83 копейки в год (т. 1, л. д. 75).

Дополнительным соглашением от 28.10.2010 N 1 к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929 на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.08.2009 N 616-р "Об изъятии земельного участка для федеральных нужд" внесены изменения в договор аренды в части площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0050, которая составила 61 632 кв. м (т. 6, л. д. 65, 66).

9 декабря 2016 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929, котором определили, что размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок от 28.11.2016 N 16/11-54, выполненным ООО "Ятрань-оценка", и составляет 14 298 015 рублей в год, начиная с 25.11.2016 (т. 1, л. д. 77 - 87).

Дополнительным соглашением от 30.03.2017 арендная плата по договору аренды от 07.11.2006 N 4900003929 рассчитана в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов", устанавливающим уровень инфляции на 2017 год в размере 4,0% по отношению к предыдущему году.

В адрес общества департамент направил уведомления от 15.01.2018 N 540/02-05-16, от 15.01.2019 N 476/02-05-16, от 14.01.2020 N 500/02-05-16 об изменении размера арендной платы в соответствии с федеральными законами, устанавливающими уровень инфляции на соответствующий год (т. 1, л. д. 8 - 10).

Полагая, что расчет арендной платы, выполненный на основании отчета ООО "Ятрань-оценка" от 28.11.2016 N 16/11-54, исходя из годовой стоимости рыночной арендной платы за пользование участком, неправомерен, арендатор обратился в ООО "Независимый экспертно-аналитический центр "СК-ОЦЕНКА"" о проведении независимой оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.11.2016.

Согласно отчету данной организации от 31.08.2020 N 100-ША-0820 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.11.2016 составила 175 110 687 рублей (т. 1, л. д. 92 - 131).

Ссылаясь на оплату аренды в большем размере, общество направило в адрес администрации претензию от 31.08.2020 N 1 с требованием о возврате неосновательного обогащения и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса (т. 8, л. д. 96 - 100), которая оставлена без финансового удовлетворения, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях.

Статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57) разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Суды установили и материалами дела подтверждено, что на момент заключения договора аренды от 07.11.2006 N 4900003929 администрация не являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0050, полномочия по распоряжению им у муниципального образования отсутствовали, что влечет недействительность (ничтожность) данной сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

В то же время, поскольку в спорный период общество использовало земельный участок, квалификация договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки не исключает обязанность ответчика вносить плату за пользование участком (статья 167 Гражданского кодекса).

В случае отсутствия договорных отношений правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса, а также положения Земельного кодекса. Если лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442).

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

Судебные инстанции при определении размера платы за использование земельного участка в спорный период руководствовались подпунктом "б" пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением N 1699, в силу которого арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, указав также, что пунктами 1 - 5 данного Порядка размер арендной платы для исследуемого земельного участка не определен.

Суд кассационной инстанции считает, что при разрешении спора судами не учтено следующее.

Из анализа договора от 24.03.1998 N 274 следует, что он заключен на основании постановления главы администрации города Сочи от 26.08.1994 N 759 "О порядке предоставления в аренду земельных участков в городе Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями".

Поскольку договор аренды земельного участка от 07.11.2006 N 4900003929 признан недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 168, 209 Гражданского кодекса), судам надлежало исследовать вопрос о восстановлении у общества права аренды по договору от 24.03.1998 N 274, изучить порядок его заключения и установить, на каком праве находился земельный участок у АООТ "Камелия" (либо правопредшественника).

Установление данных обстоятельств имеет существенное значение, поскольку влияет на вывод судов о необходимости применения при расчете платы за использование земельного участка его рыночной стоимости.

В то же время, согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Аналогичные положения содержатся в подпункте "в" пункта 3 постановления N 1699, действующего с 02.08.2016.

Довод общества о необходимости применения исковой давности в отношении договора от 07.11.2006 N 4900003929 не исключает его оценки как ничтожной сделки (пункт 2 постановления N 57).

Следовательно, отклоняя заявление ответчиков о применении исковой давности со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 4864/10, согласно которой арендатор может (должен) узнать о нарушении своих прав только после прекращения договора аренды, суды не учли, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Приведенная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 303-ЭС14-4717 (4).

При этом обстоятельства, связанные с приобретением обществом титула арендатора на основании договора от 24.03.1998 N 274, суды надлежащим образом не исследовали.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, надлежаще проверить доводы истца (возражения ответчиков) с учетом имеющихся (дополнительно представленных) доказательств; установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, дать оценку договору от 24.03.1998 N 274, надлежащим образом изучить порядок его заключения и установить, на каком праве принадлежал обществу земельный участок до издания постановления администрации от 05.06.1996 N 409 "О предоставлении в аренду сроком на 49 лет АООТ "Камелия" земельного участка, фактически занимаемого комплексом гостиниц на 528 мест и пляжной полосы по Курортному проспекту, 89 в Хостинском районе", как он был образован. В этой связи следует обратить внимание на то, что на спорном земельном участке расположен объект культурного наследия регионального значения "Санаторий "Наука"" (главный корпус, 1937 года, архитектор А.В. Самойлов).

Таким образом, если будет установлено, что земельный участок предоставлен истцу (правопредшественнику) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и расчет в заявленный период следует производить от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "в" пункта 3 постановления N 1699), то судам также надлежит учесть Основные принципы арендной платы, утвержденные постановлением N 582, в применимой к спорным правоотношениям редакции.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 по делу А32-43590/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов