Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2022 г. N Ф08-8917/22 по делу N А32-16005/2021

г. Краснодар

27 сентября 2022 г.

Дело N А32-16005/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Терлыч Е.В. (доверенность от 11.01.2022), от ответчика - индивидуального предпринимателя Агабалова Григория Константиновича (ИНН 23021617736, ОГРНИП 317237500177326) - Морозова И.А. (доверенность от 02.02.2021), в отсутствие третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Агабалова Григория Константиновича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу N А32-16005/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Армавир (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Агабалову Г.К. (далее - предприниматель) о расторжении договора от 05.09.2016 N 3800008227 аренды земельного участка площадью 49 021 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:230, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, х. Первомайский, пер. Розовый, 14, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для овощеводства (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка по акту приема-передачи в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, а также о присуждении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 10 тыс. рублей за каждый день неисполнения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022, исковое заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель допустил существенное нарушение условий договора аренды в виде нарушения срока освоения земельного участка и систематического неисполнения обязанности по внесению арендных платежей. Данное обстоятельство влечет расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Ответчик обязан возвратить участок в освобожденном виде. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Присужденная сумма судебной неустойки соответствует критериям соразмерности, разумности.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Участок используется ответчиком в соответствии с разрешенным использованием "Овощеводство". На участке возведены теплицы, которые используются для выращивания овощных культур. Возведение на участке объектов капитального строительства является правом, а не обязанностью ответчика. Суды не приняли во внимание, что долг по арендной плате по договору аренды от 05.09.2016 оплачен. Представленный истцом акт сверки содержит недостоверную информацию.

Администрация представила в суд округа отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель предпринимателя на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель администрации поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены (изменения) обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Как видно из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 25.08.2016 N 698 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 05.09.2016 на 10 лет заключили договор N 3800008227 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0803000:230, разрешенное использование "овощеводство", категория земель - земли населенных пунктов. Годовая арендная плата определена в размере 182 000 рублей и подлежала внесению ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункты 2.1, 2.2). Администрация вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и в противоречие с разрешенным использованием, нарушении арендатором срока освоения земельного участка и строительства объекта, невнесении арендной платы в течение двух арендных периодов (пункт 3.2.4). В свою очередь, арендатор принял на себя обязательства: осуществить освоение земельного участка (разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации, получение в установленном порядке разрешения на строительство) в течение 24 месяцев (пункт 4.1.7), осуществить строительство и иные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и осуществить государственную регистрацию права собственности на объект в течение трех лет со дня освоения участка (пункт 4.1.8). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 04.10.2016. В силу пункта 10.6 договора при досрочном завершении строительства арендатор обязан в десятидневный срок уведомить арендодателя.

Администрация направила предпринимателю уведомления от 06.12.2017 N 30-15/7367 и от 04.10.2018 N 30.15/5882 с предложением приступить к освоению земельного участка и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Письмом от 22.03.2019 N 30-15/1335 администрация уведомила предпринимателя о расторжении договора аренды, указав, что в случае неподписания предпринимателем соглашения о расторжении договора администрация обратится в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков освоения земельного участка. Аналогичные требования содержались в претензии от 25.08.2020 N 30-15/4028.

В акте обследования от 02.03.2021 указано, что на земельном участке без получения в установленном порядке разрешения на строительство возведены теплицы, охранный пункт, хоз. постройка (т. 1, л. д. 27 - 28). Тождественная информация приведена в акте обследования от 01.06.2021 (т. 2, л. д. 53 - 58).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2020 по делу N А32-43735/2020 с предпринимателя взыскана неустойка по договору аренды от 05.09.2016 N 3800008227 за период с 23.07.2019 по 25.08.2020 в размере 14 757 рублей 05 копеек. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2020 по делу N А32-21624/2020 с предпринимателя взысканы задолженность по договору аренды земельного участка от 05.09.2016 N 3800008227 за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 в размере 45 251 рублей 37 копеек, а также неустойка за период с 11.01.2020 по 10.04.2020 в сумме 834 рубля 89 копеек по делу. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2021 по делу N А32-55475/2020 с ответчика взысканы задолженность по договору аренды участка несельскохозяйственного назначения от 05.09.2016 N 3800008227 за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в размере 45 743 рубля 16 копеек, а также неустойка с 11.10.2020 по 20.12.2020 в размере 460 рублей 10 копеек.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением о расторжении договора аренды в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) судебная защита прав заинтересованного лица и его законных интересов осуществляется установленными законодателем способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) в силу статей 421, 422, 606, 610, 614 Гражданского кодекса обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам.

Договор, в силу статей 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этих случаях арендодатель до обращения в суд обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка исключительно при доказанности существенного нарушения арендатором договорных условий. Существенное нарушение договора аренды земельного участка, устраненное арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора.

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта. По смыслу названной нормы и приведенных в пунктах 28 - 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснений судебная неустойка присуждается на случай неисполнения судебного акта о понуждении к исполнению обязательства в натуре в целях побуждения должника к своевременному исполнению такого обязательства. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Ее размер определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции правомерно заключили о следующем.

Анализ представленных в дело доказательств, в том числе аукционной документации (т. 2, л. д. 59 - 67, 85 - 91) и условий договора аренды, позволил судам сделать следующие выводы. Договор аренды заключен посредством реализации публичной процедуры. К извещению о проведении аукциона прилагался проект договора аренды с условиями об освоении земельного участка путем разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации, получения в установленном порядке разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него. Договор аренды подписан предпринимателем без замечаний и возражений.

Предприниматель не доказал факт надлежащего исполнения им обязанностей по освоению земельного участка, в том числе по разработке, согласованию и утверждению в установленном порядке проектной документации, получению в установленном порядке разрешения на строительство, не опроверг доводы администрации о неисполнении данных обязанностей. За нарушение условий договора предприниматель в судебном порядке привлекался к договорной ответственности. Просрочка во внесении арендных платежей носила систематический характер. Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о допущенных предпринимателем существенных нарушениях условий договора аренды земельного участка, влекущих его расторжение по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22, пункт 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). В соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса и условиями пункта 4.1.21 договора земельный участок подлежит возврату арендодателю в освобожденном от некапитальных объектов виде.

В целях понуждения ответчика к исполнению судебного акта в части возврата земельного участка администрации установлена судебная неустойка. Ее размер соответствует принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае по результатам исследования и оценки представленных в дело доказательств судебные инстанции правомерно заключили, что истец ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, объект капитального строительства (тепличный комплекс для овощеводства; т. 2, л. д. 122 - 126) в установленные договором сроки на участке не возведен. Допущенные нарушения являются существенными и влекут расторжение договора в судебном порядке. Объекты, размещенные на участке, не могут свидетельствовать о реализации арендатором условий, на которых участок был предоставлен на аукционе. Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 135 Гражданского кодекса следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В данном случае аукционная документация и договор аренды предполагали строительство объекта капитального строительства, на основании разрешения (т. 3, л. д. 60), возведение ответчиком некапитальных объектов свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора. Судебные инстанции также правомерно учитывали судебные акты, принятые по вопросам исполнения договора аренды. Вид разрешенного использования земельного участка "овощеводство" (с учетом применимых норм правил землепользования и застройки) не исключал возможность возведения объектов капитального строительства, необходимых для реализации проекта по выращиванию сельскохозяйственных культур.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу N А32-16005/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Т.Н. Драбо И.В. Сидорова