Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 сентября 2022 г. N Ф08-9190/22 по делу N А32-17934/2019

г. Краснодар

29 сентября 2022 г.

Дело N А32-17934/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Донсковой Офелии Григоровны (ИНН 230308771963, ОГРНИП 317237500404447) - Аракелян А.Л. (доверенность от 01.02.2021), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН 2303023681, ОГРН 1052301315880) - Аверина А.А. (доверенность от 10.01.2022), рассмотрев кассационную жалобу администрации Белореченского городского поселения Белореченского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу N А32-17934/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Донскова Офелия Григоровна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (далее - администрация, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным отказ в однократном продлении договора от 19.10.2017 N 3900008489 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03-2019 N 02-12/736;

- обязать администрацию в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, расположенного по адресу: город Белореченск, ул. Ленина, уч. 151 Б, для завершения строительства.

Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Заявление мотивировано незаконностью отказа администрации в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 на новый срок (однократно) без торгов как собственнику незавершенного строительством объекта недвижимости.

Производство по делу приостанавливалось судом первой инстанции (определение от 30.05.2019) до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-17932/2019.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022, заявление удовлетворено в части. Отказ администрации в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 N 3900008489 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 для завершения строительства, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03-2019 N 02-12/736, признан незаконным. На администрацию возложена обязанность в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, расположенного по адресу: город Белореченск, ул. Ленина, уч. 151 Б, для завершения строительства. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили, что на основании договора от 19.10.2017 N 3900008489 предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, расположенного по адресу: город Белореченск, ул. Ленина, уч. 151 Б. Участок предоставлен в аренду для целей строительства (для размещения магазина общей площадью 250 кв. м) на срок до 19.04.2019. В соответствии с разрешением от 21.03.2018 N RU23504000-201-2018, выданным на срок до 21.03.2021, заявителю разрешено строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1121. За предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101085:1159, площадью 162,5 кв. м, расположенный на данном земельном участке, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Предпринимателем 26.02.2019 (в период действия договора от 19.10.2017 N 3900008489) подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121. Письмом от 25.03.2019 N 02-12/736 администрация отказала в продлении договора аренды испрашиваемого земельного участка. Уполномоченный орган сообщил об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса), а также о намерении в последующем реализовать право, предоставленное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Предприниматель, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, нарушающего ее права в имущественной сфере, оспорила его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 3, 35, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17, 46 Земельного кодекса, статьями 425, 610, 621, 622 Гражданского кодекса, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Также судами учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее - Обзор N 2). Суд первой инстанции исходил из того, что отказ администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка свидетельствует о недобросовестном поведении уполномоченного органа, так как предоставление земельного участка в аренду на новый срок заявителю и завершение строительства магазина соответствует публичным интересам, которые обуславливали необходимость проведения аукциона по предоставлению земельного участка для размещения магазина. В период действия заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 19.10.2017 N 3900008489 предпринимателю выдано разрешение на строительство здания магазина от 21.03.2018 сроком на 3 года (до 21.03.2021). Исходя из норм статьи 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Следовательно, зная о выданном заявителю разрешении на строительство, уполномоченный орган достоверно знал, какие сроки необходимы для завершения строительных работ. Администрацией нарушены разумные ожидания предпринимателя в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства здания магазина. При этом предприниматель после заключения договора незамедлительно приступил к оформлению необходимой разрешительной документации и производству строительных работ и планировал осуществить строительство магазина в пределах срока действия договора аренды. Однако в рамках дела N 2-1424/2018 по иску Белореченского межрайонного прокурора к Донсковой О.Г., Карагодину В.А., администрации о запрете деятельности по строительству магазинов по адресу: г. Белореченск, ул. Ленина 150Б, 151/1, судом была принята обеспечительная мера в виде запрета на осуществление строительства (определение Белореченского городского суда от 05.07.2018). В этой связи на протяжении 6 месяцев строительные работы не производились, завершение строительных работ до 19.04.2019 было невозможно. При этом, администрация, участвуя в деле N 2-1424/2018 в качестве ответчика, достоверно знала о невозможности своевременного окончания предпринимателем строительных работ. Учитывая, что заявителем предприняты все меры для строительства магазина, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство действовало до 21.03.2021, производство строительных работ было невозможно по независящим от арендатора причинам, предприниматель разумно ожидал реализации цели договора аренды земельного участка от 19.10.2017 N 3900008489 и заключения его на новый срок. Апелляционный суд дополнительно отметил следующее. На испрашиваемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, что дает заявителю право на продление договора аренды без торгов однократно для завершения строительства как собственнику такого объекта. При наличии у предпринимателя на момент обращения с заявлением в администрацию действующего разрешения на строительство, выданного на 3 года, отсутствуют основания сомневаться в том, что требование о продлении срока аренды земельного участка заявлено в целях завершения строительства объекта, расположенного в границах участка. При этом заявление о заключении нового договора аренды подано предпринимателем до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. Доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, обладает иное лицо, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что ранее сторонами заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка, который расторгнут с заявителем по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса. Заявление от 19.04.2017 о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 подано предпринимателем впервые. Предприниматель оспорил в судебном порядке решение уполномоченного органа об отказе в продлении договора аренды 18.04.2019, администрация обратилась с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов 24.09.2019, при этом судебное решение об изъятии до настоящего времени не принято. При таких обстоятельствах право заявителя на однократное продление срока действия договора аренды без торгов для завершения строительства принадлежащего ему объекта подлежит защите путем признания незаконным решения, оформленного письмом администрации от 25.03.2019 N 02-12/736. В целях восстановления прав и интересов предпринимателя на уполномоченный орган возложена обязанность по направлению проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, расположенного по адресу: город Белореченск, ул. Ленина, уч. 151 Б.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора не учли, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся на торгах, поэтому у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в силу требований пункта 15 статьи 39.8, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. При отсутствии оснований, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, у заявителя право на заключение нового договора аренды могло возникнуть только в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев не заявлено требование об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 36.6 Земельного кодекса). Суд первой инстанции сослался на наличие препятствий в освоении арендатором земельного участка в связи с принятыми обеспечительными мерами, оставив без оценки обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда общей юрисдикции. Данным решением по иску прокурора, в том числе, и к предпринимателю, на ответчиков Донскову О.Г., Карагодина В.А. возложены обязанности по обустройству сети водопровода в ином месте и обеспечению организации пожарных проездов к многоквартирному жилому дому. В порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса, причинно-следственная связь между действиями надзорных органов и нарушением предпринимателем срока строительства судебными инстанциями надлежаще не устанавливалась. В нарушение требований пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса суды неверно определили сроки освоения предоставляемых на торгах в аренду земельных участков. При этом судебные акты по делу N А32-17932/2019 с учетом их предмета не могут рассматриваться как аналогичные для рассмотрения настоящего спора. Также без правовых оснований судебные инстанции неправомерно отграничили право администрации, предоставленное ей пунктом 5 статьи 38.6 Земельного кодекса, на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

От предпринимателя отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель администрации поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора от 19.10.2017 N 3900008489 предприниматель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121, расположенного по адресу: город Белореченск, ул. Ленина, уч. 151 Б. Участок предоставлен в аренду для целей строительства (для размещения магазина общей площадью 250 кв. м) на срок до 19.04.2019.

В соответствии с разрешением от 21.03.2018 N RU23504000-201-2018, выданным на срок до 21.03.2021, заявителю разрешено строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1121.

За предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101085:1159, площадью 162,5 кв. м, расположенный на данном земельном участке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Предпринимателем 26.02.2019 подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 однократно для завершения строительства принадлежащего ему объекта.

Письмом от 25.03.2019 N 02-12/736 администрация отказала в продлении договора аренды. Уполномоченный орган сообщил об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора без проведения торгов, а также о намерении в последующем реализовать право, предоставленное статьей 239.1 Гражданского кодекса.

Предприниматель, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, нарушающего ее права в имущественной сфере, оспорила его в судебном порядке.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Земельным кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Применительно к положениям пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в Обзоре N 2 разъяснено следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что на испрашиваемом предпринимателем земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 возведен объект незавершенного строительства, принадлежащего заявителю. Наличие у предпринимателя на момент обращения с заявлением действующего разрешения на строительство подтверждает, что требование к администрации о продлении срока аренды земельного участка заявлено в целях завершения строительства объекта, расположенного в границах испрашиваемого участка. Заявление о заключении нового договора аренды подано предпринимателем до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. Доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка обладает иное лицо, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что ранее сторонами заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка, который расторгнут с заявителем по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса. Заявление о продлении срока договора аренды земельного участка подано предпринимателем впервые. Решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов не принято. При этом заявитель своевременно приступил к оформлению необходимой разрешительной документации и производству строительных работ, поэтому планировал осуществить строительство магазина в пределах срока действия договора аренды. Однако в рамках дела N 2-1424/2018 судом общей юрисдикции была принята обеспечительная мера в виде запрета на осуществление строительства (определение от 05.07.2018). В связи с принятыми обеспечительными мерами на протяжении 6 месяцев строительные работы не производились, о чем администрация, участвуя в деле N 2-1424/2018 в качестве ответчика, знала. Обращаясь в администрацию с заявлением о продлении арендных отношений, предприниматель как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1121 и собственник объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство которого действовало до 21.03.2021, разумно ожидал от уполномоченного органа реализации цели договора аренды от 19.10.2017 N 3900008489 и заключения его на новый срок. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации не могут быть приняты во внимание с учетом представленных сторонами доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора фактических обстоятельств. Предприниматель с 2017 года, имея всю необходимую разрешительную документацию, осуществлял строительство здания магазина на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1121. Возведенный (незавершенный строительством) объект не является (не признан) самовольным, выданное предпринимателю разрешение на строительство действовало до 21.03.2021. При этом при разрешении спора выявлены обстоятельства, не позволившие заявителю своевременно (в пределах срока действия договора аренды) завершить строительство здания магазина. Суд кассационной инстанции обращает также внимание на то, что судебный акт об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов до настоящего времени не принят. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, возникают риски нарушения имущественных прав предпринимателя, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Непринятие администрацией решения о предоставлении в аренду земельного участка (однократно для завершения строительства) в условиях отсутствия судебного решения об изъятии незавершенного строительством объекта препятствует заявителю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу N А32-17934/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Т.Н. Драбо И.В. Сидорова