Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2022 г. N Ф08-9793/22 по делу N А32-58128/2021

г. Краснодар

31 октября 2022 г.

Дело N А32-58128/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "АТК" (ИНН 0107026308, ОГРН 1140107000505) - Адамова М.А. (доверенность от 20.07.2022), от ответчика - федерального государственного казенного учреждения "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6165035060, ОГРН 1026103739892) - Бодровой О.В. (доверенность от 26.11.2021) и Крутько Е.В. (доверенность от 10.01.2022), от третьего лица - Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (ИНН 2309105980, ОГРН 1072309018650) - Соловьева А.В. (доверенность от 26.05.2022), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АТК" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу N А32-58128/2021, установил следующее.

ООО "АТК" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - учреждение) с требованиями: признать недействительным уведомление учреждения об отказе от исполнения договора от 15.11.2021 N 141/3/7-13841; признать действующим договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 09.07.2020 N 141/3/3/АИ-95, заключенный между обществом и учреждением; восстановить запись о государственной регистрации договора аренды в ЕГРН от 09.08.2020 N 23:43:0207039:112-23/255/2020-2 в отношении нежилых помещений (по плану N 1 - 120, 134 - 285) общей площадью 7 385,5 кв. м, расположенных в здании с кадастровым номером 23:43:0207039:112 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красная, д. 79, в пользу общества.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (далее - управление).

Решением суда от 28.03.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы нарушением обществом пунктов 3.2.6, 3.2.15 договора аренды от 09.07.2020 N 141/3/3/АИ-95, выраженном в проведении без согласования с управлением строительных и ремонтных работ в арендуемых нежилых помещениях, расположенных в здании, которое является объектом культурного наследия. Допущенные обществом нарушения обосновывают правомерность заявления арендодателем одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что осмотр и обследование здания не производились комиссионно; общество не имело возможности представить свои возражения, так как не было извещено об осмотре. В представленных в материалы дела документах различен перечень произведенных работ и не представлены доказательства фактического производства работ, а также времени их выполнения. Суды не выяснили состояние здания на момент его передачи в аренду, а также проведение его обследования. При проведении контрольных мероприятий общество не могло воспользоваться правами, предусмотренными статей 36 Федерального закона от 31.07.2020 N 248 "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" (далее - Закон N 248-ФЗ). В договоре аренды от 09.07.2020 N 141/3/3/АИ-95 нет ссылки на номер и дату охранного свидетельства, а формулировка пункта 3.2.6 договора не конкретна и не позволяет сделать вывод о том, что арендуемое здание относится к объекту культурного наследия, поэтому у учреждения отсутствовало право на односторонний отказ от договора аренды по указанным им основаниям. Суды не оценили приказ администрации Краснодарского края от 14.10.2021 N 814-кн, которым утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения и дано поручение отделу государственного учета объектов культурного наследия управления обеспечить внесение сведений об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации. На момент заключения договора аренды предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения не был определен. Копия акта от 19.05.2020 и охранного обязательства не направлены в установленный срок ни владельцу, ни в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ни другим лицам.

В отзывах на кассационную жалобу учреждение и администрация просят оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между обществом (арендатор) и учреждением (арендодатель) заключен договор от 09.07.2020 N 141/3/3/АИ-95 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления (далее - договор от 09.07.2020), предметом которого являются нежилые помещения (по плану N 1 - 120, 134 - 285) общей площадью 7 385,5 кв. м, расположенные в здании с кадастровым номером 23:43:0207039:112 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красная, д. 79. Договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, срок его действия - 5 лет (с 09.07.2020 по 09.07.2025).

Согласно пункту 3.2.6 договора от 09.07.2020 арендатор обязан использовать объект в соответствии с указанными в пункте 1.1 договора от 09.07.2020 целями и условиями, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия, в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия.

В силу пункта 3.2.15 договора от 09.07.2020 арендатору запрещено без предварительного письменного согласия арендодателя проводить переустройства, переоборудования и (или) перепланировки объекта, требующие внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения объекта.

Уведомлением от 15.11.2021 N 141/3/7-13841 учреждение сообщило обществу об отказе от исполнения договора от 09.07.2020 в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором пунктов 3.2.6 и 3.2.15 договора от 09.07.2020.

Полагая незаконным уведомление от 15.11.2021 N 141/3/7-13841, общество обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Суды отказали обществу в удовлетворении требований, обоснованно исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 615 и пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как предусмотрено статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды указали, что в силу пункта 7.4.6 договора от 09.07.2020 арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в случае невыполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.6 договора от 09.07.2020, а именно: обязательное условие выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия.

Суды установили, что 12.07.2021 в учреждение поступило предписание управления от 02.07.2021 N 78-08-10211/21 об устранении выявленных нарушений обязательных требований, установленных законодательством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объекта культурного наследия, где указано, что в нарушение Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) в расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 79 здании установлено ведение ремонтных работ (снятие штукатурного слоя стен и декоративных элементов, установка подпорок межэтажного перекрытия), и в результате этих работ создалась угроза ухудшения состояния объекта культурного наследия - "Дом жилой братьев Тарасовых с торговыми и конторскими помещениями на первом этаже" 1890 - 1900 годы (далее - спорный ОКН).

Учреждение направило обществу уведомление от 20.07.2021 N 141/3/9-8941 о немедленном прекращении ремонтных работ на спорном ОКН и необходимости обращения в орган охраны объектов культурного наследия в целях получения соответствующего согласования на проведение ремонтно-отделочных работ. Однако требования учреждения о прекращении проведения ремонтных работ на спорном ОКН общество не исполнило.

Управление направило обществу предписание о приостановке работ, однако ремонтные работы на спорном ОКН не приостановлены.

Согласно пояснениям управления 17.08.2021 сотрудники управления провели мероприятия по контролю за состоянием спорного ОКН и установили факт ведения ремонтных работ в виде снятия штукатурного слоя стен и декоративных элементов, демонтажа оконных заполнений, разрытию в местах прокладки системы отопления, в результате которых создается угроза ухудшения состояния спорного ОКН.

Письмом управления от 30.08.2021 N 78-08-13630/21 учреждение проинформировано об установлении факта незаконного ведения обществом ремонтных работ на спорном ОКН, а также о направлении в адрес общества уведомления о необходимости явки для дачи пояснений и решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по части 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия).

По результатам состоявшегося 08.11.2021 осмотра спорного ОКН сотрудники учреждения установили, что в нарушение условий договора от 09.07.2020 обществом проведены работы по демонтажу стен, частично полов, оконных блоков.

При этом доказательства получения документов, подтверждающих согласование органом охраны культурного наследия строительных и ремонтных работ в арендуемых помещениях спорного ОКН, и предоставление их в учреждение общество не представило. Вместе с тем, согласно информации управления последнее не согласовывало проведение указанных работ.

Письмом от 07.12.2021 N 78-08-19678/21 управление сообщило о том, что по фактам выявленных нарушений управлением составлены протоколы об административных правонарушениях и постановлениями Ленинского районного суда города Краснодара от 21.10.2021 по делу N 5-2680/2021, от 02.12.2021 по делу N 5-2679/2021 директор общества и общество признаны виновными в совершении административного правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. При рассмотрении дела N 5-2679/2021 суды установили, что управление выдало обществу разрешение на проведение работ по сохранению спорного ОКН от 19.07.2021 N 49/2021 исключительно на проектные работы - инженерное обследование.

Суды установили, что спорный ОКН принят на государственную охрану Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края", зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером 231711079940005.

В сентябре 2020 года в адрес учреждения управление направило охранное обязательство собственника или иного законного владельца, утвержденное приказом администрации Краснодарского края от 09.06.2020 N 249-кн; копия охранного обязательства направлена в адрес общества как арендатора.

Суды также отметили, что в аукционной документации, размещенной на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, указано, что здание по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красная, 79 является объектом культурного наследия.

Суды указали, что факт проведения ремонтных работ в период с июля по август 2021 года подтвержден письмом учреждения от 12.08.2021 N 141/3/7-9947, в соответствии с которым письмом от 20.07.2021 N 141/3/7-8941 арендодатель по договору от 09.07.2020 уведомлял общество о необходимости остановить ремонтные работы в отношении спорного ОКН. Кроме того, управление направляло обществу предписание о приостановке работ от 02.07.2021 N 78-16-10212/21, указав, что работы, проведение которых может ухудшить состояние включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации объекта культурного наследия может нарушить их целостность и сохранность, должны быть немедленно приостановлены после получения предписания соответствующего органа охраны объектов культурного наследия о приостановлении указанных работ.

Однако указанные работы не были приостановлены, при том, что управление выдало обществу разрешение на проведение работ по сохранению спорного объекта культурного наследия от 19.07.2021 N 49/2021 исключительно на проведение проектных работ - инженерное обследование спорного ОКН.

Суды указали, что в управление на рассмотрение поступил проект предмета охраны спорного ОКН, разработанный ООО "ЮгСтройСервис" на основании заключенного с обществом договора (письмо от 03.09.2021 N 78-18665/21-0). Приложенные к проекту фотоматериалы свидетельствуют о проведении ремонтных работ в отношении объекта культурного наследия. Приказом администрации Краснодарского края от 14.10.2021 N 814-кн утвержден предмет охраны спорного ОКН.

28 сентября 2021 года управлением проведены мероприятия по контролю за техническим состоянием спорного ОКН и составлен соответствующий акт. По результатам анализа технического состояния объекта по состоянию на 17.08.2021 и на 28.09.2021 установлено неисполнение требований предписания управления о приостановке работ от 02.07.2021 N 78-16-10212/21 и письма учреждения от 20.07.2021 N 141/3/7-8941, в частности, проведены работы по разрытию фундаментов чугунных (несущих) колонн в помещениях первого этажа спорного ОКН.

Данные обстоятельства суды оценили как необходимые и достаточные для вывода о проведении обществом несанкционированных ремонтных работ на спорном ОКН, что является нарушением условий договора от 09.07.2020.

Поддержав позицию учреждения и управления, суды исходили из следующего.

Согласно статье 44 Конституции Российской Федерации каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

В силу статьи 7 Закона N 73-ФЗ гражданам Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

На основании пункта 1 части 1 статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ на территории памятника запрещается проведение работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия. Сохранение объекта культурного наследия - меры, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ, технический и авторский надзор за проведением этих работ (часть 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания и разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации, согласованной органом охраны, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные работы, указанные в статье 30 Закона N 73-ФЗ работы по использованию лесов и иные работы в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся при условии соблюдения установленных статьей 5.1 Закона N 73-ФЗ требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и при условии реализации согласованных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 2 статьи 45 Закона N 73-ФЗ, обязательных разделов об обеспечении сохранности указанных объектов культурного наследия в проектах проведения таких работ или проектов обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанные объекты культурного наследия (пункт 2 статьи 36 Закона N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. В соответствии с частью 1 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязан осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры объекта культурного наследия.

Согласно пункту 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного данным пунктом существенного условия сделка является ничтожной, копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

На основании пункта 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, являющегося объектом сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора. Действие пункта 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

Суды учли, что письмом от 07.02.2022 N 141/3/7-1420 учреждение проинформировало управление о том, что дополнительное соглашение, предусматривающее внесение изменений в договор от 09.07.2020 в части охранного обязательства собственника объекта культурного наследия, не заключалось.

Таким образом, суды правильно исходили из того, что до разработки проектной документации арендатор без согласования с органом охраны культурного наследия произвел в арендуемых помещениях ремонтные работы (снятие штукатурного слоя стен и декоративных элементов, демонтаж оконных заполнений по демонтажу стен, полов, оконных блоков, установка подпорок межэтажного перекрытия), в результате чего создалась угроза ухудшения состояния спорного ОКН.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о наличии у учреждения оснований для одностороннего отказа от исполнения договора от 09.07.2020 на основании 7.4.6 договора от 09.07.2020, ввиду нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.6 договора от 09.07.2020.

Суд апелляционной инстанции отметил, что выполнение обществом отдельных мероприятий по сохранению спорного ОКН не может служить основанием для сохранения арендных правоотношений при доказанности учреждением фактов существенного нарушения обществом обязательств по договору от 09.07.2020, выполнения строительных работ без согласования с учреждением и управлением.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды мотивированно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286, 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу N А32-58128/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова