Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2022 г. N Ф08-11909/22 по делу N А63-13592/2021

г. Краснодар

30 ноября 2022 г.

Дело N А63-13592/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "АТВА" (ИНН 2626019210, ОГРН 1022601222566), заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу N А63-13592/2021, установил следующее.

ООО "АТВА" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 17.06.2021 N 08/08-5068, об отказе в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по договору аренды от 05.10.2020 N 7148 нежилых помещений N 96, 101, 102, 287 - 1 этаж, литера А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, площадью 30,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301; возложении на комитет обязанности по предоставлению обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по названному договору нежилых помещений по цене, равной их рыночной стоимости, в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 06.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.07.2022, заявление удовлетворено: признан незаконным отказ комитета, изложенный в письме от 17.06.2021 N 08/08-5068; на указанный орган возложена обязанность предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений N 96, 101, 102, 287 - 1 этаж, литера А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, площадью 30,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301, по цене, равной их рыночной стоимости в порядке, установленном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. Судебные акты мотивированы отсутствием правовых оснований для отказа обществу как арендатору в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений. Заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства; доказательств наличия задолженности по арендным платежам в материалы дела не представлено; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Общество непрерывно арендует спорные помещения с момента ранее заключенных договоров аренды, пользуется ими с 2011 года по настоящее время. Заявителем соблюдены все необходимые условия, установленные Законом N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 06.04.2022 и апелляционное постановление от 20.07.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на принятие судебных актов о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, а именно администрации города Ставрополя. Согласно статье 3 положения о приватизации муниципального имущества города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 27.11.2013 N 428, решение об условиях приватизации муниципального имущества города Ставрополя принимает администрация города Ставрополя в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации имущества. Нежилые помещения предоставлены во временное владение и пользование обществу сроком на 3 года (с 05.10.2020 по 04.10.2023). Действие договора аренды распространено на фактически возникшие с 03.03.2019 по 04.10.2020 отношения между комитетом и обществом по использованию спорных помещений. Правовые основания для предоставления обществу преимущественного права на приобретение объекта аренды у комитета отсутствовали, так как на день подачи заявления (19.05.2021) нежилые помещения находились в арендном пользовании менее двух лет, следовательно, спорный отказ комитета является законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Участвующие в деле лица явку в окружной суд не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как установлено судами, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.05.2011 N 6405 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения N 68, 69, 70, 77 (1/2 часть помещений N 96, 101, 102, 120) общей площадью 103,15 кв. м, расположенные на 1 этаже, литеры "А - А1", в здании по адресу:

г. Ставрополь, ул. Ленина, 301 (т. 1, л. д. 40 - 44).

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора указанные помещения являются муниципальной собственностью г. Ставрополя, не обременены залогом, не находятся под арестом и свободны от прав третьих лиц.

На основании акта приема-передачи от 30.08.2011 арендодатель передал, а арендатор принял указанные помещения. Срок аренды установлен с 16.05.2011 по 15.05.2016 (пункт 4.1 договора).

15 января 2015 года общество и комитет заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 96, согласно которому общество приобрело в собственность помещения N 68, 69, 70, 77 общей площадью 70,8 кв. м, расположенные по адресу:

г. Ставрополь, ул. Ленина, 301 (т. 1, л. д. 45 - 48).

8 июня 2015 года стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому в связи с выкупом арендатором помещений N 68, 69, 70, 77 общей площадью 70,8 кв. м в пункт 1.1 договора от 16.05.2011 N 6405 внесены изменения, а именно: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату 1/2 часть нежилых помещений N 96, 101, 102, 120 общей площадью 32,35 кв. м, расположенных на 1 этаже, литера А, по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301; помещения входят в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:011102:1188 (т. 1, л. д. 51, 52).

В связи с истечением срока действия договора от 16.05.2011 N 6405 стороны заключили договор аренды нежилых помещений от 19.07.2016 N 6876, по условиям которого общество принимает во временное пользование 1/2 часть нежилых помещений N 96, 101, 102, 120 общей площадью 32,35 кв. м, расположенных по адресу:

г. Ставрополь, ул. Ленина, 301 (т. 1, л. д. 53 - 54). Согласно пункту 3.1 договора срок его действия - до 31.12.2016.

На основании акта приема-передачи от 19.07.2016 арендодатель передал, а арендатор принял 1/2 часть нежилых помещений N 96, 101, 102, 120 общей площадью 32,35 кв. м, кадастровый номер 26:12:011102:1188, расположенных на 1 этаже здания, литера А, по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301.

30 декабря 2016 года комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдал разрешение о согласовании перепланировки помещений N 96, 10, 102, 120 по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301.

3 апреля 2018 года комитет и общество заключили договор N 6999 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть помещения N 96 площадью 1,25 кв. м, часть помещения N 101 площадью 0,65 кв. м, часть помещения N 102 площадью 0,7 кв. м, часть помещения N 120 площадью 29,75 кв. м, общей площадью 32,35 кв. м, входящих в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:011102:1188, находящегося в собственности муниципального образования г. Ставрополь, по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301, литера А, 1 этаж, сроком действия на 11 месяцев (т. 1, л. д. 66 - 68).

На основании акта приема-передачи от 03.04.2018 данные помещения переданы арендатору.

18 июня 2018 года перепланировка нежилых помещений N 96, 10, 102, 120 по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301 на основании акта N 258-А приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения завершена.

Письмом комитета от 09.04.2019 N 08/07/3083 принято решение о разделе нежилых помещений (кадастровый номер 26:12:011102:1188) по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 301, на 2 группы: помещения N 96, 101, 102, 287 площадью 30,2 кв. м; помещение N 288 площадью 34,5 кв. м.

27 мая 2019 года раздел прошел государственную регистрацию, нежилым помещениям группы 1 (N 96, 101, 102, 287) площадью 30,2 кв. м, которыми на праве аренды владеет общество, присвоен кадастровый номер 26:12:011102:1211.

Общество 26.03.2019, 04.04.2019 обращалось в комитет с заявлениями о продлении договора аренды от 03.04.2018 N 6999.

5 октября 2020 года стороны заключили договор N 7148 аренды нежилого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения N 96, 101, 102, 287 - 1 этаж, литера А, кадастровый номер 26:12:011102:1211, площадью 30,2 кв. м, сроком на три года с 05.10.2020 по 04.10.2023 (т. 1, л. д. 73 - 76).

На основании акта приема-передачи от 05.10.2020 нежилые помещения переданы арендатору.

19 мая 2021 года общество обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений N 96, 101, 102, 287 общей площадью 30,2 кв. м, расположенных на 1 этаже, литера А, по адресу:

г. Ставрополь, ул. Ленина, 301.

В письме от 17.06.2021 N 08/08/5068 комитет отказал заявителю в выкупе нежилых помещений, мотивируя тем, что до подписания договора аренды арендные обязательства между сторонами отсутствовали, имело место фактическое пользование нежилыми помещениями, период с 03.03.2019 по 04.10.2020 не может быть учтен при исчислении срока непрерывного владения арендованным имуществом.

Считая отказ комитета незаконным, нарушающим права и законные интересы общества как арендатора муниципального имущества, заявитель обратился в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"" (далее - информационное письмо N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие определенным в данной статье условиям.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право, предусмотренное статьей 3 Закона N 159-ФЗ, может быть реализовано при условии, если: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исследовав имеющиеся доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления общества. Заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства; как арендатор надлежащим образом вносит арендную плату за пользование муниципальным имуществом; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения; нежилые помещения находятся в аренде общества с момента заключения предыдущих договоров аренды, непрерывно, начиная с 2011 года по настоящее время.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, коллегия отмечает, что решение вопросов исследования и оценки доказательств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций, поэтому доводы комитета не могут служить основанием для отмены состоявшихся судебных актов, по сути, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Кодекса выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу N А63-13592/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо