Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 декабря 2022 г. N Ф08-12071/22 по делу N А32-42692/2021

г. Краснодар

02 декабря 2022 г.

Дело N А32-42692/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Калуцких Р.Г. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Барсук" (ИНН 2346017925, ОГРН 1132362000495) - Липко А.И. (доверенность от 01.09.2022), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Кулешова О.О. (доверенность от 21.04.2022), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация краевое БТИ" в лице отдела по Калининскому району, администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барсук" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 по делу N А32-42692/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Барсук" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 15.06.2021 N 52-32-15-24538/21 решения об отказе в заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка площадью 2 215 155 кв. м с кадастровым номером 23:24:0301000:899, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО "Кубань" участок N 405, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), образованного в результате раздела исходного земельного участка площадью 2327 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:24:0301000:0020, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, закрытое акционерное общество "Кубань", участок N 405, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - исходный земельный участок), о понуждении к направлению обществу проекта соответствующего договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация краевое БТИ" в лице отдела по Калининскому району, администрация муниципального образования Павловский район Краснодарского края (далее - учреждение, администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Договор аренды исходного земельного участка заключен по результатам торгов на определенный срок. Продление срока такого договора без проведения торгов незаконно, а заключенное обществом и департаментом без соблюдения публичных процедур соответствующее дополнительное соглашение ничтожно. У общества отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Суды не учли положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58-ФЗ).

В связи с разделом исходного земельного участка общество сохранило право аренды на образованный в результате такого раздела земельный участок. Договором аренды исходного земельного участка предусматривалась возможность его возобновления на неопределенный срок без соблюдения публичных процедур. Этот договор прошел государственную регистрацию и никем не оспорен. Действовавшее в момент заключения договора аренды законодательство не содержало запрет на возобновление договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения на неопределенный срок. Продление срока таких договоров осуществлялось по соглашению сторон. Департамент не возражал относительно такого продления и получает арендную плату за земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу департамент и администрация выразили мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании протоколов заседания Комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края от 20.12.2007 N 1, 2 администрация (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 21.12.2007 N 8824000128 аренды исходного земельного участка. Срок договора аренды определен до 20.12.2012. В договор включено условие о возможности его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок в отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя (пункты 7.2, 7.3). Действие договора прекращалось по истечении его срока (пункт 8.1). В протоколе заседания аукционной комиссии от 09.09.2008 N 12 и в постановлении администрации от 20.12.2007 N 2 нашел отражение факт того, что правопредшественник общества предложил наибольший размер арендной платы, то есть в торгах принимало участие несколько претендентов.

Дополнительным соглашением от 01.04.2011 стороны продлили срок договора аренды исходного земельного участка на 49 лет до 21.12.2056.

По соглашению о перенайме от 18.12.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.

В процессе внутрихозяйственного мониторинга обществом выявлена разница между площадью исходного земельного участка и площадью фактически используемой пашни, пригодной для сельскохозяйственного производства. По заданию общества обществом с ограниченной ответственностью "Кадастровый центр" выполнены кадастровые работы по определению местоположения границ (координат их характерных точек) фактически используемой для сельскохозяйственного производства части площадью 2 169 338 кв. м исходного земельного участка и его части площадью 157 661 кв. м, не пригодной для сельскохозяйственного использования, занятой балкой и поверхностными водами. Кадастровый инженер предположил наличие реестровой ошибки в местоположении границ исходного земельного участка, допущенной в межевом плане при проведении первичных кадастровых работ и воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости. Первичный кадастровый учет исходного земельного участка осуществлен в 2004 году в соответствии с проектом его границ при разграничении государственной собственности на земли фонда перераспределения в границах закрытого акционерного общества "Кубань" Павловского района, подготовленным государственным унитарным предприятием Краснодарского края "Кубанский НИ и ПИ "Земельный центр"".

Общество обеспечило выполнение кадастровых работ по разделу исходного земельного участка в целях исключения из него непригодной для сельскохозяйственного использования части, в том числе покрытой поверхностными водами. В результате двойного раздела исходного земельного участка 19.07.2019 образован спорный земельный участок (площадью 2 215 155 кв. м с кадастровым номером 23:24:0301000:899), а исходный земельный участок сохранен с измененной конфигурацией и уменьшенной до 55 357 кв. м площадью.

Общество подало в департамент заявление от 12.05.2021 о предоставлении земельного участка (с кадастровым номером 23:24:0301000:899) в аренду без проведения торгов. Письмом от 15.06.2021 N 53-32-15-24538/21 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что дополнительное соглашение от 01.04.2011 N 68, по которому действие договора аренды продлено до 21.12.2056, имеет признаки ничтожной сделки, поскольку такое продление было произведено без соблюдения публичных процедур.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при одновременном установлении несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в подлежащей применению редакции (с учетом пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" и разъяснения, приведенного в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

далее - постановление Пленума N 25) к ничтожным относились сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Статус оспоримой сделки мог быть определен только законом. Пленум Верховного Суда Российской Федерации квалифицирует как ничтожный и посягающий на публичные интересы договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и который заключен в противоречие явно выраженному законодательному запрету (пункты 74, 75 постановления Пленума N 25).

В сложившейся в судебном округе судебной практике по делам со схожими фактическими обстоятельствами сформирован следующий правовой подход, поддерживаемый высшей судебной инстанцией (дела N А32-43160/2016, А32-40685/2017, А32-12211/2018, А32-14747/2021).

Началом действия нормы об обязательном проведении торгов при заключении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения считается день вступления в силу редакции Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) - 28.01.2003 с нормой о возможности передачи в аренду без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности, в установленном статьей 34 Земельного кодекса порядке исключительно при поступлении только одного заявления и при условии предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о предлагаемом для такой передачи земельного участка (пункт 2 статьи 10).

В случае подачи двух и более заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду соответствующий договор мог быть заключен исключительно на торгах, проводимых в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10).

По смыслу приведенного в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснения договор аренды названного земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. На неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса мог быть возобновлен только договор аренды названного земельного участка, заключенный до 28.01.2003, то есть до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов.

С учетом правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 и отраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, допускается применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса только к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, правомерно заключенному до этой даты, но без проведения торгов.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (01.03.2015) установленный Земельным кодексом порядок заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков претерпел изменения. Пункт 3 статьи 22 и статья 34 утратили силу. Упразднено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8).

Такой участок, ранее предоставленный в аренду для сельскохозяйственного производства, может быть предоставлен арендующему его лицу на новый срок без проведения торгов при условиях отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства и подачи этим лицом соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункты 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ). Возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от способа (на торгах или без их проведения) заключения первоначального договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 N 302-ЭС18-22715).

Согласно норме части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Условиями заключения такого дополнительного соглашения являются течение срока договора аренды на дату обращения арендатора с указанным требованием и отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения был предоставлен правопредшественнику общества в аренду по результатам торгов и после начала действия нормы об их обязательном проведении при поступлении конкурирующих заявлений. В этой связи договор аренды от 21.12.2007 N 8824000128 не мог быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, а его действие было прекращено 20.12.2012 в связи с истечением срока аренды. Условие пункта 7.3 договора о возможности его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок в отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя противоречило приведенному законодательному запрету. Заключенное без проведения публичных конкурентных процедур дополнительное соглашение от 01.04.2011 о продлении срока договора аренды на 49 лет до 21.12.2056 является недействительным (ничтожным).

Общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок по истечении срока ранее заключенного договора аренды. Использование им земельного участка без надлежащим образом оформленных арендных отношений не породило у него право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Поданное по истечении срока договора аренды заявление общества о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок правомерно оставлено департаментом без удовлетворения.

Общество не лишено возможности заключить договор аренды земельного участка по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. Применительно к обстоятельствам данного спора, предоставление земельного участка с использованием публичных процедур будет соответствовать установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех заинтересованных лиц к приобретению в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка.

Доводы общества о том, что суды первой и апелляционной инстанций не учли положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ правомерно отклонены. Названные нормы применимы только к действующим договорам аренды земельных участков. Договор аренды от 21.12.2007 N 8824000128 такому критерию не соответствует.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.

В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2022 по делу N А32-42692/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Р.Г. Калуцких